นักลงทุนสถาบันและนักวิเคราะห์มองทิศทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และการคาดการณ์ผลตอบแทนปี 2559 โดยมองว่าจะเป็นปีที่หาผลตอบแทนยากลำบาก จากความผันผวนของราคาสินทรัพย์เกือบทุกประเภท ภาวะเศรษฐกิจซบเซา ทำให้ทิศทางอัตราดอกเบี้ยมีทั้งขาขึ้น และขาลง โดยเฉพาะสหรัฐอเมริกา สำหรับไทยคาดอัตราดอกเบี้ยจะทรงตัวถึงสิ้นปี 2559
อ่านเพิ่มเติม >> คิดก่อนลงทุน อสังหาริมทรัพย์ <<
ในรอบไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปลุกกำลังซื้อ ภาคเอกชนตอบสนองด้วยการออกโปรโมชั่นและจัดแคมเปญดึงดูดผู้ซื้อและนักลงทุน ลุ้นอย่างใจจดใจจ่อหลังยอดขายชะลอตัวต่อเนื่องนับตั้งแต่ผลกระทบจากการเมือง แต่ถึงขณะนี้ยังไร้ปัจจัยบวก เนื่องจากเศรษฐกิจภาพรวมชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง มีข้อควรระวังดังต่อไปนี้
-
สัญญาณอสังหาริมทรัพย์ขาลง
นักวิเคราะห์เล็งเห็นความเสี่ยงของการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จากสภาพเศรษฐกิจและสังคมในปัจจุบัน แม้จะยอมรับว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์จะเป็นทางเลือกใหม่ที่น่าสนใจ เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีรายได้แน่นอน โดยเฉพาะรายได้หลักจากค่าเช่า ผู้ลงทุนจึงมีรายได้อย่างสม่ำเสมอจากเงินปันผล แต่ในมิติของการลงทุนในภาตอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงกลับติดเรท “มีความเสี่ยง และ เฝ้าระวัง” ด้วยเหตุผลที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นช่วงภาวะเศรษฐกิจซบเซา ในแง่ผู้ประกอบการยังแข็งแรงอยู่ได้ด้วยมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 4 เดือนสุดท้ายของปีนี้ มีนโยบายลดภาษี และค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อและผู้ประกอบการได้ส่วนหนึ่งอย่างไรก็ดี ในไตรมาส 4 เป็นดัชนีชี้ชะตา เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายยังทำยอดขายไม่ทะลุเป้า เพราะกำลังซื้อตกแรงมาก
-
จำนวนการผลิตเกินความต้องการ
ผู้เชี่ยวชาญและกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างลงความเห็นว่า อสังหาริมทรัพย์กำลังจะประสบกับปัญหาขาลงหลังจากเติบโตต่อเนื่องในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ผลมาจากปัจจัยลบทั้งในประเทศและต่างประเทศ รวมถึงการขยายตัวของเมืองและโครงการสาธารณะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ออกมาเรื่อย ๆ จนทำให้จำนวนอสังหาริมทรัพย์มากเกินกว่าความต้องการ ประกอบกับราคาที่ดินขยับสูงขึ้น ดันต้นทุนของผู้ประกอบการทะยานขึ้น ราคาของที่อยู่อาศัยจึงแพงเกินกำลังซื้อของประชาชน ขณะนี้ผู้ประกอบการมีปัญหาเรื่องลูกค้ากู้ไม่ผ่านและไม่ค่อยจูงใจผู้ซื้อรายใหม่ได้มากนักแต่ละค่ายอัดแคมเปญลดแลกแจกแถมเพื่อระบายสต็อกออกไป
-
รอมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ
นักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เห็นตรงกันว่า สัญญาณขาลงเริ่มก่อตัว แม้ว่าจะยังไม่ได้ชัดเจน แต่ไม่อาจมองข้ามไปได้ แต่ก็ยังไม่ร้ายแรงถึงขั้นฟองสบู่แตกแบบเดียวกับในปี พ.ศ.2540 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์เสนอขอมาตรการดอกเบี้ยบ้าน 0% 2 ปี เพื่อช่วยลดภาระยอดผ่อนต่องวดให้กับประชาชนโดยตรง เนื่องจากเคยเป็นนโยบายที่รัฐบาลเคยใช้ได้ผลมาแล้ว ด้านผู้ประกอบการเองยังต้องรอผลลัพธ์ในการสรุปรายได้ประจำปี รวมทั้งรอนโยบายจากทางภาครัฐในช่วงต้นปี 2559 ว่าจะมีช่วยให้เกิดความคล่องตัวลื่นไหลในการซื้อขายและเพิ่มทางออกให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ได้มากน้อยแค่ไหน
-
ผู้ซื้อขาดศักยภาพในการผ่อนงวด
ในส่วนของผู้ซื้อปัญหาการกู้ไม่ผ่านเพิ่มจำนวนขึ้น อุปสรรคข้อใหญ่คือขาดความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ย่านเขตรอบนอก เช่น บางซื่อ-บางใหญ่ และอ่อนนุช-แบริ่ง ที่โครงการสาธารณะเข้าไปผลักดันให้กลายเป็นชุมชนแห่งใหม่ เงื่อนไขของผู้ซื้อคือ ต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจนเกินไป โดยคิดเฉลี่ยแล้วไม่แพงเกินกว่าค่าเช่าแบบรายเดือน เป็นโจทย์ที่ท้าทายผู้ประกอบการที่เข้ามาจับตลาดอย่างมาก
-
หนี้สินครัวเรือนเพิ่มขึ้น
ในกรณีนี้ถ้าผู้ซื้อไม่มีศักยภาพในการผ่อนระยะยาวอย่างแท้จริง สถาบันการเงินคงผ่อนปรนยอมอนุมัติสินเชื่อให้ไม่ได้ เนื่องจากต้องพิจารณาหนี้ต่อรายได้และภาระหนี้ต่อครัวเรือนตามเงื่อนไขปกติอยู่แล้ว โดยหนี้สินครัวเรือนในเวลานี้มีสัดส่วนมากถึง 82.5% ของจีดีพี แม้รัฐบาลจะลดภาษีเพื่อลดภาระให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้มีความสามารถในการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น แต่สัดส่วนการเป็นหนี้ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เมื่อนำรายได้สุทธิมาหักค่าใช้จ่าย เช่น ค่างวดผ่อนรถ ค่าบัตรเครดิต ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ยังไม่พอสำหรับซื้อบ้าน อาจต้องใช้วิธีการกู้ร่วมเพื่อให้ธนาคารปล่อยเงินกู้ให้ง่ายขึ้น
-
ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้าน 30%-40%
ความเสี่ยงในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์น่าจะยังตกอยู่กับประชาชนเป็นหลัก เพราะนโยบายลดหย่อนบางด้านที่เกี่ยวกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์นั้นกลับไปเอื้อประโยชน์ต่อบางกลุ่ม โดยเฉพาะการโละสต๊อกบ้านที่ยังตกค้างในทุกทำเลแบบเทกระจาด จึงดูเหมือนผู้ประกอบการได้ประโยชน์มากที่สุด เนื่องจากไม่มีนโนบายปล่อยสินเชื่อบ้านให้ผู้ซื้อที่ไม่มีศักยภาพทางการเงินหรือกลุ่มเสี่ยงเป็นหนี้เสีย ปัจจุบันผู้ขอสินเชื่อมีกำลังการผ่อนจ่ายลดลงด้วยภาระหนี้ครัวเรือนและปัญหาเศรษฐกิจ กลุ่มธนาคารมียอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านเฉลี่ยเดือนละ 30%-40% ดังนั้น ประชาชนที่อยากมีบ้านจึงต้องเพิ่มความระมัดระวังในการตัดสินใจลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์
-
คุณภาพบ้านไม่ได้มาตรฐาน
อีกประเด็นสำคัญคือ โจทย์สร้างบ้านราคาถูก โดยเบื้องต้นราคาบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยอาจจะไม่เกิน 5-6 แสนบาท คงต้องพิจารณาในเรื่องคุณภาพด้วยว่าคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ เพราะปัจจุบันโครงการบ้านที่แข่งขันระบายออกมาอย่างรวดเร็วนั้นก็มีความเสี่ยงเรื่องคุณภาพไม่ได้มาตรฐานอยู่แล้วจากการประเมินรายได้ต่อครัวเรือนเริ่มต้นประมาณ 15,000 บาท มีความสามารถในการผ่อนจ่ายต่อเดือนราว 3,000-4,000 เท่านั้น ซึ่งหาอัตราดังกล่าวได้ยากมากในปัจจุบัน
เป็นไปได้ว่าปีหน้ากำลังซื้อคอนโดมีเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านลดลง เนื่องมาจากผู้บริโภคมีหนี้สินมาก ทำให้กู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้น และธนาคารเริ่มส่งสัญญาณหนี้เสียเพิ่มขึ้น ดังนั้น ผู้ประกอบการที่กำลังจะเปิดตัวโครงการใหม่ หรือผู้บริโภคที่กำลังจะซื้อโครงการ ควรศึกษาข้อมูลให้รอบคอบถึงปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ทั้งภาระหนี้และผลกำไรตอบแทน แม้ภาครัฐจะพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจให้ดีขึ้น แต่ด้านของ อสังหาริมทรัพย์ เสี่ยงขาลง ยังมีเรื่องน่าเป็นห่วงหลายเรื่องด้วยกัน
