ในช่วงคาบเกี่ยวระหว่างส่งท้ายปีเก่าต้อนรับปีใหม่เป็นจังหวะหัวเลี้ยวหัวต่อที่น่าสนใจ ถือเป็นดัชนีชี้วัดผลลัพธ์ที่ผ่านมาและมอง ทิศทางลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปี 2559 ว่าจะก้าวเดินไปข้างหน้าอย่างไร มีแนวโน้มที่ชัดเจนอยู่พอสมควรจากนโยบายภาครัฐที่กระจายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอก โดยเฉพาะเรื่องของระบบขนส่งมวลชนที่ส่งผลโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่อยู่ใกล้แนวการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ เช่น สายสีม่วง สีน้ำเงิน ซึ่งราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ผู้ประกอบการขานรับและเล็งเป้าไปยังพื้นที่ปริมณฑลและภูมิภาคมากขึ้น ส่วนเส้นทางของโครงการที่อยู่ในขั้นเริ่มต้นและยังไม่ก่อสร้างจริงจะไม่ส่งผลมากนัก
อ่านเพิ่มเติม >> วิเคราะห์แนวโน้มการ ลงทุนตามเส้นทางรถไฟฟ้า ตอนที่ 1 <<
ความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 มี 9 ข้อน่าจับตามองดังนี้
-
ทิศทางอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่ดีขึ้น
แนวโน้มรูปแบบที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลคาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมจะยังเป็นที่นิยม พิจารณาจากทิศทางตลอดปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการยังคงเปิดขายหน่วยคอนโดมิเนียมใหม่มากขึ้น ส่วนพื้นที่ต่างจังหวัดเน้นสัดส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ตามลำดับ สำหรับแหล่งทำเลลงทุนวิลล่าและคอนโดมิเนียมในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและหัวหิน ซึ่งเคยเป็นที่นิยมจับจองในกลุ่มฐานะดีจากกรุงเทพฯ เริ่มเห็นความต้องการมากขึ้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลาง ส่วนธุรกิจคอนโดมิเนียมในพัทยาที่ซบเซาลงจากภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจของรัสเซียที่เป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่แต่เดิม ผู้ประกอบเริ่มมองกลุ่มผู้ซื้อจากจีนมากขึ้น
2. พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
จะพิจารณาจากปัจจัยหลายด้านรวมกัน โดยเน้นเรื่องราคาเป็นหลัก และคุณภาพซึ่งเป็นไปตามระดับราคา รวมถึงชื่อเสียงความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการด้วย เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่มีกำลังซื้อไม่เกิน 2.5-3 ล้านบาท แนวโน้มตลาดจึงเอียงไปทางคอนโดมิเนียมหรือทาวน์เฮาส์ เป็นการบังคับให้การพัฒนาเป็นไปในแนวตั้ง เนื่องจากราคาที่ดินแพงขึ้น ขณะเดียวกันก็ได้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ภาครัฐออกมาช่วยลดภาระภาษีของกลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คาดว่าจะกระตุ้นกำลังซื้อต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกปี 2559
3. ในปีนี้ค่าวัสดุก่อสร้างไม่ปรับเพิ่ม
แต่ต้นทุนยังคงเพิ่มเพราะราคาที่ดินในเส้นทางของรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนไปสู่ปริมณฑลปรับสูงขึ้นมากอย่างไรก็ดี ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับเพิ่มไม่ได้มากนัก เนื่องจากมีโครงการใหม่ ๆ ผลิตออกมาเรื่อย ๆ แวดวงอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องแข่งขัน ทำให้ประโยชน์ตกอยู่กับผู้บริโภคที่มีทางเลือกเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้ต่ำ ซึ่งไม่มีกำลังทรัพย์พอซื้ออยู่อาศัยในพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ
4. การขยายตัวของกลุ่มห้างสรรพสินค้ายักษ์ใหญ่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า
เช่น ห้างเซนทรัล พลาซ่า เวสต์เกตใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่–บางซื่อ) ทำให้ที่ดินโดยรอบบริเวณราคาแพงขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับประโยชน์ มีโอกาสสร้างคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรเจาะลูกค้าตลาดบนบริเวณใกล้ห้างสรรพสินค้า ด้านกลุ่มเดอะมอลล์เตรียมก่อสร้างศูนย์การค้าแบงค็อก มอลล์ในย่านบางนา ประกอบไปด้วยศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม ที่อยู่อาศัยให้เช่า และอาคารสำนักงานให้เช่า ถือเป็นจุดขายใหม่ของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในย่านดังกล่าว
5. กรมธนารักษ์ปรับขึ้นราคาประเมินที่ดิน ปี 2559-2562
จำนวน 32 ล้านแปลงทั่วประเทศ ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 75 สำหรับย่านที่ก่อสร้างสถานีรถไฟฟ้าสูงสุด ราคาประเมินที่สุดทะยานขึ้นร้อยละ 150 ซึ่งเป็นอานิสงส์จากการก่อสร้างรถไฟหลายเส้นทางโดยเฉพาะเส้นทางกรุงเทพ-เชียงใหม่ กรุงเทพ-หนองคาย กรุงเทพ-กาญจนบุรี กรุงเทพ-หัวหิน รถไฟฟ้าสายใหม่ และระบบขนส่งมวลชนต่าง ๆ
6. ทำเลทองสำหรับบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัดอยู่ในพื้นที่ภาคเหนือ
เช่น เชียงใหม่ น่าน แม่ฮ่องสอน สำหรับทาวน์โฮมรอบชานเมืองกรุงเทพ ทำเลดีที่สุดอยู่บริเวณบางนา วิภาวดีรังสิต และบริเวณที่ดินใกล้ทางด่วนและโครงการรถไฟฟ้า
ส่วนอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างจังหวัดที่พึ่งพาธุรกิจท่องเที่ยวยังไปได้สวยในหัวเมืองสำคัญ เช่น หัวหิน เขาใหญ่ และบุรีรัมย์
อ่านเพิ่มเติม >> แนวโน้ม ทําธุรกิจต่างจังหวัด จังหวัดไหนน่าลงทุนบ้าง ? <<
7. เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าเป็นอีกทิศทางที่น่าจับตามอง
แม้ว่านักธุรกิจมองตลาดโดยรวมในแง่การซื้อมาขายไปเสียเป็นส่วนใหญ่ แต่การการลงทุนปล่อยเช่าเพื่อใช้ประโยชน์ในระยะยาว กำลังจะได้ปัจจัยหลายอย่างช่วยสนับสนุน นับตั้งแต่โครงการรถไฟฟ้าสีต่าง ๆ ที่เข้ามากระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอนโดมิเนียม หรือโรงแรม ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงทำให้คนหันมาเช่าหรือลงทุนเก็งกำไรในพื้นที่ปริมณฑลและต่างจังหวัดมากขึ้น การปล่อยเช่ามีแนวโน้มการแข่งขันสูงขึ้นตามไปด้วย
8. ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี)
ปัจจัยบวกจากความร่วมมือในภูมิภาคอาเซียนและการก่อสร้างรถไฟกึ่งความเร็วสูงในหลายเส้นทางจะมีอิทธิพลสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 ช่วยกระตุ้นการลงทุนและความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในภูมิภาค โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะได้รับประโยชน์จากความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงาน การปรับปรุงพื้นที่ให้เช่า การลงทุนจัดตั้งโรงงานหรือนิคมอุตสาหกรรม ตลอดจนการขยายตัวของห้างสรรพสินค้าและโรงแรมรองรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติหรือผู้ที่เข้ามาทำงาน ไปพร้อมกับความเติบโตในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากชาวต่างชาติซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ครอบครองโดยสมบูรณ์ได้
9. อสังหาริมทรัพย์ด้านพื้นที่ให้เช่าเพื่อการเกษตรในพื้นที่ต่างจังหวัดห่างไกล
เป็นส่วนที่ถูกกล่าวถึงน้อย เนื่องจากไม่สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับคนเมืองได้ด้วยข้อจำกัดเรื่องระยะทางในการเดินทาง แต่เป็นไปได้สำหรับคนที่เกษียณแล้ว ทิศทางการพัฒนายังเน้นการปรับปรุงพื้นที่ให้เช่าเพื่อการเกษตรโดยเฉพาะ ซึ่งเป็นความต้องการขั้นพื้นฐานที่ยังขยายตัวระยะยาวเรื่อย ๆ แปลงที่ดินขนาดเล็กมีโอกาสถูกเช่าหรือเปลี่ยนมือมากขึ้น
มุมมองความเป็นไปได้ของรูปแบบการขยายตัวของเมืองในปี พ.ศ.2559 อาจเปลี่ยนแปลงไปตามตัวแปรอื่น ๆ ซึ่งก็มีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อทิศทางของอสังหาริมทรัพย์โดยรวม แต่การตัดถนนสายใหม่ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและต่างจังหวัด เท่ากับเป็นการเปิดหน้าดินผุดโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ให้โอกาสและทางเลือกแก่ผู้บริโภคมากขึ้น ย่อมมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ในด้านผู้ประกอบเองต้องกำหนดกลุ่มเป้าหมายชัดเจน ขณะที่ราคาขายต้องไม่มากเกินกำลังซื้อของผู้ซื้อส่วนใหญ่
