อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ กลายมาเป็นทรัพย์สินที่คนส่วนใหญ่นิยมหันมาลงทุนกันมากขึ้น เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้ในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของค่าเช่าที่เก็บกินได้ไปตลอด หรือจะเป็นผลกำไรจากส่วนต่างของราคาที่ซื้อมากับราคาตลาดในปัจจุบันหากเจ้าของต้องการขาย ผู้ที่มีประสบการณ์ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะผู้ที่มีเงินเย็นสามารถซื้อทิ้งไว้ในระยะยาวได้ โดยมากจะได้กำไรจากอสังหาริมทรัพย์มากเป็นหลายเท่าตัว
อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรต้องศึกษาถึงข้อมูลต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ถี่ถ้วน เพื่อทำให้เราสามารถคำนวณผลตอบแทนที่แท้จริงของการลงทุนได้อย่างถูกต้อง และเพื่อเป็นการทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกต้องตามหลักกฎหมาย วันนี้เราจะมาคุยกันถึงเรื่องที่เกี่ยวกับขั้นตอนของการขายอสังหาริมทรัพย์ มีต้นทุนอีกส่วนหนึ่งที่สำคัญที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่ลืมที่จะคิดหรือพิจารณาก่อนการขายอสังหาริมทรัพย์ด้วย เพราะเงินส่วนที่เราจะได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย จะต้องถูกรัฐหักภาษีไว้ด้วย และเนื่องจากราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันก็มักมีราคาสูง ดังนั้นอัตราภาษีที่รัฐกำหนดไว้เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าไม่ใช่จำนวนเงินที่น้อย ๆ เลย
ก่อนที่จะไปถึงเรื่องการเสียภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ มีเรื่องของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราควรทำความรู้จักกันก่อน คือราคาประเมินและราคาตลาด
- ราคาประเมินคือราคากลางที่รัฐบาลเป็นผู้กำหนดขึ้น เพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้เป็นเกณฑ์เพื่อคิดค่าธรรมเนียมหรือภาษีที่เกิดจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นี้ ราคาประเมินนี้รัฐจะมีการประกาศใหม่ทุก ๆ 4 ปี ราคาที่ซื้อขายกันจริงอาจจะเท่าหรือไม่เท่ากับราคาที่ประเมินก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่ที่พบกันราคาประเมินมักจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกัน
- ราคาที่ซื้อขายกันจริง ๆ เราเรียกว่า ราคาตลาด เป็นราคาที่มีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลาตามการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้งของทุกพื้นที่ เนื่องจากราคาประเมินที่รัฐปรับใหม่ทุก 4 ปี ไม่ได้เป็นราคาที่สะท้อนราคาที่ซื้อขายที่แท้จริง ดังนั้นปัจจุบันนี้ค่าภาษีบางตัวรัฐจึงขอจัดเก็บในอัตราที่อ้างอิงกับราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาตลาด เดี๋ยวเราจะได้รู้กันว่าเป็นภาษีตัวใดกันบ้าง
ปกตินอกจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีค่าธรรมเนียมในการซื้อขายด้วย รัฐกำหนดให้คิดที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน ค่าธรรมเนียมนี้ไม่ได้ถือว่าเป็นภาษี แต่เป็นค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ รัฐไม่ได้กำหนดไว้ว่าใครจะต้องเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียม ดังนั้นก็แล้วแต่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อหรือผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรืออาจแบ่งกันจ่ายก็ได้ โดยต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน
ทีนี้มาถึงส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาษีที่ผู้ขายจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบในการจ่าย เนื่องจากรัฐถือว่าเป็นผู้ที่ได้เงิน เป็นผู้มีรายได้นั่นเอง ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ก็มีอยู่ 3 ตัวด้วยกัน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ถึง 5 ปีแล้วขาย หรือหากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่จะขายน้อยกว่า 1 ปี โดยระยะเวลาที่ถือครองทรัพย์สินให้คิดแบบวันต่อวัน จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาตลาด บวกด้วยรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกในอัตรา 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ เพื่อให้เข้าใจได้ง่าย ก็เป็นอันว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ต้องเสียในอัตรา 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาตลาดนั่นเอง แต่หากขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมาเกิน 5 ปีหรือเป็นบ้านที่เราย้ายชื่อเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ ที่กฎหมายกำหนดให้มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนี้ก็เนื่องจากเป็นการเก็บภาษีจากการเก็งกำไรในระยะสั้น ไม่เกิน 5 ปีของนักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากขึ้น
- อากรแสตมป์ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในขั้นตอนของการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยจะคิดในอัตรา 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินและราคาตลาด บางคนพูดให้เข้าใจง่าย ก็คือ ทุก 200 บาทจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาทนั่นเอง และอากรแสตมป์นี้จะได้รับการยกเว้นหากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ไม่ว่าการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลเป็นผู้ขาย ก็จะต้องเสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่ายในส่วนนี้ โดยมากให้หัก ณ ที่จ่ายไม่ต้องนำไปรวมยื่นเสียภาษีรวมกับรายได้ประจำอื่น ๆ เนื่องจากจะทำให้ต้องเสียภาษีมากขึ้น ในส่วนของภาษีเงินได้นี้หากบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขายก็จะคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง จำนวนปีที่ถือครองนี้จะนับปีตามปฏิทินไม่ได้คิดเป็นแบบวันต่อวัน โดยเงินได้ที่จะนำมาคำนวณเพื่อเสียภาษีจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นตามจำนวนปีที่ถือครอง
เช่น หากถือครอง 1 ปี ก็ให้นำราคาประเมินคิดที่ 8% หากถือครอง 2 ปี ก็ให้นำราคาประเมินคิดที่ 16% จนถึงสูงสุดหากถือครองเกิน 8 ปีก็ให้นำราคาประเมินมาคิดที่ 50% โดยนำผลลัพธ์ที่ได้มาหารจำนวนปีที่ถือครองอีกที ก็จะได้เป็นเงินได้ที่จะนำมาคำนวณเพื่อเสียภาษีในอัตราต่าง ๆ อีกที โดยหนึ่งแสนบาทแรกเสียภาษีที่ 5% สี่แสนบาทต่อมาเสียที่ 10% และอีกห้าแสนต่อมาเสียที่ 20% โดยอัตราสูงสุดก็คือ 20% หากนิติบุคคลเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะให้คิดภาษีเงินได้ในอัตรา 1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาตลาดเลยไม่ต้องคำนวณขั้นตอนเหมือนกับกรณีบุคคลธรรมดา
