เช็กให้ชัวร์ ก่อนให้เช่าคอนโด ขั้นตอน และข้อควรรู้ต่าง ๆ
อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้เป็นกอบเป็นกำ และเป็นอีกหนึ่ง การลงทุน ที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ยิ่งหากตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าซื้อสูง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น มหาวิทยาลัย ห้างสรรสินค้า สถานีรถไฟฟ้า รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ จะค่อนข้างปล่อยเช่าได้ง่าย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดที่ราคาไม่สูงมาก และเหมาะสำหรับคนที่ไม่ต้องการพื้นที่มาก แต่ก่อนจะให้ เช่าคอนโด ขั้นตอน ข้อควรรู้ต่าง ๆ ที่ควรทราบจะมีอะไรบ้าง วันนี้เราจะพาคุณผู้อ่านไปคลายข้อสงสัยและเตรียมความพร้อมกันก่อนปล่อยเช่าคอนโด
คอนโดมิเนียมสินทรัพย์ยอดนิยม
คอนโดมิเนียม (Condominium) จัดเป็นสินทรัพย์อย่างหนึ่งที่ผู้คนนิยมซื้อเพื่อทำการขาย – ปล่อยเช่าซึ่งจะมีลักษณะเป็นตึก หรืออาคารสูงโดยมีแบบ Low Rise และ High Rise เพื่อใช้เป็นที่พักอาศัย โดยแบ่งเป็นห้อง ๆ ซึ่งผู้ซื้อสามารถถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ เช่นเดียวกับบ้านได้
- คอนโดมิเนียม High Rise คือ คอนโดที่มีความสูงมากกว่า 20 ชั้นขึ้นไปซึ่งเหมาะกับคนที่ชอบอยู่ชั้นสูงเพื่อที่จะได้มองเห็นวิวที่สวยงามโดยไม่มีตึก หรือสิ่งต่าง ๆ มาบดบังทัศนยีภาพ แต่ยิ่งชั้นสูง ๆ ราคาจะขยับแพงขึ้น
- คอนโดมิเนียม Low Rise คือ จะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีความสูงไม่เกิน 9 ชั้นซึ่งด้วยจำนวนชั้นที่น้อยทำให้โครงการต่าง ๆ มักจะออกแบบเป็นหลาย ๆ อาคารไว้ในบริเวณเดียวกันทำให้วิวคอนโดมีบรรยากาศของความเป็นชุมชนและสภาพแวดล้อมโดยรอบจึงค่อนข้างให้ความแตกต่างจากคอนโดแบบ High Rise พอสมควร
สัญญาเช่าคอนโดมีกี่แบบ
โดยหลัก ๆ แล้ว สัญญาเช่าคอนโด มี 2 ประเภท คือ
- สัญญาเช่าแบบไม่เกิน 3 ปี จะเป็นการทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี โดยอาจเป็นได้ทั้งสัญญาเช่าคอนโด 1 ปี สัญญาเช่าคอนโด 6 เดือน หรือแบบอื่น ๆ ที่ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายระบุว่า กรณีเช่าแบบนี้ต้องมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญนั่นคือ ต้องมีลายมือชื่อของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า และหากไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ก็ไม่สามารถยื่นฟ้องได้
- สัญญาเช่าแบบเกิน 3 ปี คือ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายระบุว่าต้องทำหนังสือสัญญาโดยมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิด พร้อมกันนี้ต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ แม้มีหนังสือสัญญา ก็จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้แค่ 3 ปีเท่านั้น
องค์ประกอบที่ใช้ในการพิจารณาซื้อ-ขาย-เช่าคอนโด
สำหรับองค์ประกอบที่จำเป็นในการใช้เพื่อพิจารณาซื้อขายคอนโด / ให้เช่า สามารถแบ่งออกเป็น 6 องค์ประกอบสำคัญ ๆ ดังนี้
- ข้อมูลผู้เช่า-ให้เช่า เพื่อเป็นการทำความรู้จักข้อมูลผู้เช่าและผู้ให้เช่าโดยจะต้องระบุรายละเอียดทั้งสองฝ่าย ได้แก่ ชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ ของห้องและคอนโด รวมถึงการระบุว่าฝ่ายใดเป็นผู้เช่าและฝ่ายใดเป็นผู้ให้เช่า
- ระยะเวลาเช่า เป็นสิ่งที่ควรนำไปพิจารณาซึ่งคอนโดส่วนใหญ่จะปล่อยเช่าระยะเวลาหนึ่งปีเป็นขั้นต่ำโดยจะระบุเวลานับตั้งแต่เริ่มต้นเช่าจนครบสัญญา แต่สำหรับใครที่เช่าเป็นระยะยาวมากกว่า 1 ปีเช่น 2 ,3, 5 ปีก็สามารถคุยกับผู้เช่าเพื่อปรับลดในส่วนของราคาตามระยะเวลาที่เช่าได้
- รายละเอียดทรัพย์สินให้เช่า ซึ่งเป็นเรื่องที่เกิดปัญหาบ่อยครั้งในการให้เช่าเมื่อเกิดความเสียหายขึ้นกับทรัพย์สินซึ่งจะต้องมีการระบุไว้ตั้งแต่ก่อนเริ่มเช่าว่ามีทรัพย์สินใดบ้างและมีจุดไหนที่มีการสึกหรอมาก่อนหน้า รวมถึงการถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐานเพื่อในช่วงที่หมดสัญญาจะได้ไม่ต้องเสียค่าเสียหาย หรือค่าซ่อมให้แก่ผู้เช่า หรือผู้เช่าก็สามารถเรียกร้องได้หากเกิดความเสียหายขึ้นใหม่หลังจากการเช่าซื้อ
- ความรับผิดชอบโของผู้เช่า ซึ่งต้องชี้แจงรายละเอียดให้แก่ผู้เช่าทราบว่าเขาต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายใดบ้าง ๆ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ (คิดอย่างไร) โดยอัตราค่าไฟส่วนใหญ่จะคิดตามจริงตามการใช้จ่ายและจ่ายให้กับการไฟฟ้าโดยตรง ส่วนค่าน้ำจะจ่ายตามอัตราค่าบริการที่กำหนดของที่นั้น ๆ รวมถึงค่าซ่อมอุปกรณ์ ค่าเสียหายอื่น ๆ ก็ขึ้นอยู่ตามการตกลง
- ค่ามัดจำ การชำระเงิน โดยค่าใช้จ่ายก่อนเช่าจะเป็นค่ามัดจำเพื่อเป็นการยืนยันการเช่า แต่ถ้าหากไม่ได้เข้าพักตามที่กำหนดส่วนใหญ่จะไม่ได้ค่ามัดจำคืน เช่นเดียวกับการอยู่ไม่ครบตามสัญญา ส่วนการชำระเงินค่าห้องรายเดือนจะกำหนดวันที่จ่ายไว้ในแต่ละเดือน รวมถึงอัตราค่าปรับหากมีการชำระเงินค่าห้อง ค่าบริการต่าง ๆ ล่าช้า
- กรณีผิดสัญญา ซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญในการโดนหลอกจากผู้ให้เช่า หากมีฝ่ายไหนผิดสัญญาก็สามารถยกเลิกสัญญาโดยไม่ต้องเสียค่ามัดจำและหากผิดสัญญาร้ายแรงก็สามารถนำไปฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายในการดำเนินคดีได้ง่ายมากขึ้น
5 ขั้นตอน ให้เช่าคอนโดที่ควรรู้
ข้อมูลที่ควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโดเพื่อให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น และได้ราคาเช่าแต่ละเดือนอย่างเหมาะสม สรุปคร่าว ๆ ได้ดังนี้
- ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม ซึ่งสามารถกำหนดอัตราค่าเช่าได้ง่าย ๆ ที่ไม่ทำให้ผู้เช่าขาดทุนและอยู่ในเกณฑ์ราคาที่เหมาะสมของผู้ให้เช่าซึ่งอาจจะพิจารณามาจากการเทียบคุณภาพคอนโดจากทำเล ราคาต่อตารางเมตร ขนาดของพื้นที่ห้องและเจ้าของโครงการโดยกำหนดค่าเช่าจากข้างต้นโดยคิดแบบตารางเมตร หรือจะคิดแบบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ก็ได้เช่นเดียวกัน
- ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ด้วยเทรนด์การทำงาน พฤติกรรมของคนที่ค่อนข้างเปลี่ยนไป เช่น การทำงานที่เปลี่ยนไปจากออฟฟิศมากเป็นแบบ Hybrid ทำให้การอยู่อาศัยที่บ้านมากขึ้นทำให้ผู้เช่าอาจจะต้องทำการตกแต่ง หรือปรับเปลี่ยนพื้นที่เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการมากขึ้นเช่น การเปลี่ยนสีห้อง การใช้ประโยชน์แนวตั้งมากขึ้น การเล่นกับแสงธรรมชาติ หรือการเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้กับห้อง รวมถึงการจัดพื้นที่ทำงานในห้อง
- พร้อมหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ การที่ห้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัยในแบบที่ผู้เช่าเข้าอยู่ได้เลยไม่ต้องไปหาสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่ม เช่น มีเครื่องปรับอากาศ เครื่องซักผ้า ทีวี เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้บิ้วอินต่างๆ ไมโครเวฟ เตาไฟฟ้า รวมถึงสิ่งของเล็ก ๆ เช่น จานชาม กระดาษชำระ ดอกไม้ในแจกัน รวมถึงต้นไม้ต่าง ๆที่นำมาตกแต่งห้องให้น่าอยู่ยิ่งช่วยสร้าคงวามประทับใจแก่ผู้เช่าให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
- ทำสัญญาร่วมกัน ซึ่งไม่ได้หมายถึงลายลักษณ์อักษรของสัญญาระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเท่านั้น แต่ยังหมายถึงการคำนึงถึงข้อตกลงที่มีร่วมกันเช่นการเก็บค่ามัดจำ เงินประกันค่าน้ำ ค่าเช่า ค่าไฟ ค่าประกันต่าง ๆ รวมถึงหากเกิดความเสียหายใครเป็นคนรับผิดชอบซึ่งทั้งหมดควรจะระบุไว้ชัดเจน เข้าใจตรงกันรวมถึงการปฎิบัติตามกฎของคอนโดว่ามีอะไรบ้างเพื่อช่วยลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต รวมถึงการฟ้องร้องต่าง ๆ
- หานายหน้า ช่วยปล่อยเช่า เป็นวิธีที่จะช่วยปล่อยเช่าคอนโดได้เร็วขึ้น ในอัตราค่าเช่าที่เหมาะสมและที่สำคัญคือไม่ต้องวุ่นวายเรื่องเอกสารเพราะนายหน้าจะเป็นคนจัดการและดำเนินการให้ทั้งหมดทำให้คุณมีเวลาในไปใช้ในการทำเรื่องอื่น ๆ (โดยส่วนใหญ่นายหน้าจะได้รับผลตอบแทนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 งวด หรือ ค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญา 1 ปี)
การให้เช่าคอนโด ขั้นตอน ข้อควรรู้ต่าง ๆ ที่นำมาฝากจากข้างต้นจะค่อนข้างเห็นได้ชัดในส่วนของผู้เช่าและผู้ให้เช่าของการระบุรายละเอียดต่าง ๆ ว่าจะต้องมีการตรวจสอบ และเก็บหลักฐานต่าง ๆ ไว้ให้ครบตั้งแต่การพูดคุย จนตกลงเช่า เข้ามาอยู่อาศัย และหมดสัญญาเพื่อป้องกันการเกิดปัญหา หรือความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต รวมถึงผู้ที่ต้องรับผิดชอบหากเกิดสิ่งนั้นขึ้นจึงควรตรวจสอบรายละเอียดเอกสารให้ถี่ถ้วน
