ซื้อทอง หรือที่ดิน ดีกว่า รวมข้อควรรู้ของนักลงทุนมือใหม่

ตอนนี้เศรษฐกิจก็เริ่มกลับมาฟื้นตัวจนหลายคนมีสถานภาพทางการเงินที่ดีกว่าเดิม และแน่นอนว่าคงไม่มีใครอยากจะกลับไปเผชิญหน้ากับปัญหาการเงินที่ได้รับผลกระทบจากพิษเศรษฐกิจอีกแน่นอน หลายคนจึงเริ่มหันมาสนใจในการลงทุน และการวางแผนการเงินมากขึ้นกว่าเดิม เพื่อเป็นอีกหนึ่งช่องทางทำเงินเพิ่มความมั่นคงให้ชีวิต และเพื่อมีเงินก้อนสำรอง ซึ่งตัวเลือกแรก ๆ สำหรับมือใหม่ก็คงไม่พ้นทองคำ หรืออสังหาริมทรัพย์ ในวันนี้เราจึงมาสรุปประเด็นที่ว่า ซื้อทอง หรือที่ดิน ดีกว่า ? สำหรับใครที่สนใจ เราจะพาทุกคนไปไขคำตอบกัน พร้อมรวมข้อควรรู้ของนักลงทุนมือใหม่

ไขข้อสงสัย สำหรับนักลงทุนมือใหม่ ซื้อทอง หรือที่ดิน ดีกว่ากัน

ถือว่าเป็นคำถามที่นักลงทุนมือใหม่หลายคนสงสัย นั่นก็เป็นเพราะว่าการลงทุนทั้งสองอย่างนี้อาจไม่ต้องใช้ทักษะเชิงลึกมากนัก เหมือนหุ้นหรือคริปโต ไม่ต้องดูกราฟเป็น ไม่ต้องใช้ความรู้ ความสามารถเรื่องการลงทุนอะไรมากมาย อย่างไรก็ตาม ทั้งสองรูปแบบการลงทุนคือทองคำหรือที่ดิน ไม่สามารถเปรียบเทียบกันได้โดยตรง เพราะต้นทุนในการลงทุน ความเสี่ยง และลักษณะผลตอบแทนที่ค่อนข้างต่างกัน แต่เราจะมาเปรียบเทียบให้พิจารณากันเบื้องต้น พอเป็นไอเดียให้กับทุกคนกันว่าซื้อทอง หรือที่ดิน ดีกว่ากัน ก่อนตัดสินใจ

ต่อมาเราจะพาทุกคนไปดูกันว่าการลงทุนในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนในทองคำมีความแตกต่างกันอย่างไร มีอะไรที่เราควรรู้ก่อนตัดสินใจลงทุนกันบ้าง

ลงทุนซื้อที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์

สำหรับนักลงทุนรายย่อย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมี 5 + 1 ประเภท ประกอบไปด้วย บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด คอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ เวลาลงทุนเราต้องศึกษาให้ดีว่าสิ่งก่อสร้างที่เราซื้อไป เวลาจดทะเบียนกับกรมที่ดินจะอยู่ใน 5 ประเภทนี้หรือไม่ ส่วนอีกหนึ่งประเภทที่เหลือคือที่ดินเปล่า กว่าในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมไม่แพ้ใคร ไม่มีค่าเสื่อมสภาพ ยิ่งตรงไหนทำเลดี บอกเลยว่าทำกำไรงามสุดๆ

สำหรับการทำกำไรในอสังหาริมทรัพย์จะสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท ประกอบไปด้วยการขายต่อ และการให้เช่า แต่ละประเภทจะแตกต่างกัน ดังนี้

• กรณีลงทุนเพื่อขายทำกำไร

ในปัจจุบันทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านมือใหม่ที่อยู่ในตัวเมือง มีความสะดวกสบายทั้งในการเดินทาง และการใช้ชีวิต ราคาได้ถีบตัวสูงขึ้นไปอย่างหน้าเหลือเชื่อ บ้าน หรือคอนโดมิเนียมเก่ามือสอง โอกาสที่จะขายได้เทียบเท่ากับของใหม่ค่อนข้างน้อย ยกเว้นว่าเราจะมีความสามารถในการออกแบบและปรับปรุงบ้าน เพราะมีหลายคนที่ลงทุนด้วยการซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทใหม่แล้วขายในราคาที่สูงขึ้นเหมือนกัน

แต่ปัญหาก็คือ ไม่ใช่ว่าทุกครั้งที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์มาแล้วจะสามารถขายได้เลยในทันที บางครั้งขายไม่ออก บ้านติดอยู่ในมือเรานานจนเกินไป มันก็ส่งผลต่อต้นทุนที่เพิ่มมากขึ้นเหมือนกัน เพราะเราต้องเสียทั้งค่าส่วนกลาง ค่าดูแลรักษา ค่าธรรมเนียมการโอนอีก 2% ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% มันจึงเป็นการลงทุนที่เมื่อซื้อแล้วต้องมั่นใจว่าจะสามารถปล่อยออกได้โดยเร็วที่สุด

• กรณีลงทุนเพื่อปล่อยเช่า

เป็นอีกหนึ่งรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างได้รับความนิยม เพราะเราไม่ต้องเสียเงินก้อนใหญ่ให้ได้มาครอบครอง ขอเพียงแค่มีเงินดาวน์ จากนั้นก็ปล่อยให้คนอื่นมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือที่ดินเก็บค่าเช่าที่ได้รับไปผ่อนกับธนาคาร พอครบเวลาเราก็จะได้สินทรัพย์นั้นมาเป็นของตัวเอง วิธีการลงทุนแบบนี้จะได้ผลกำไรดี และน่าลงทุน ก็ต่อเมื่อเรามีเงินเย็นเอาไว้ดาวน์จำนวนมากพอที่จะมียอดผ่อนชำระต่ำกว่าค่าเช่ารายเดือน

ทั้งนี้ ควรพึงระวังปัญหาที่คนลงทุนต้องเผชิญกับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็คือ มันเป็นรูปแบบการลงทุนที่ง่าย ได้รับความนิยม คู่แข่งในตลาดจึงค่อนข้างเยอะ มีบางคนตัดราคาค่าเช่ากันแบบโหดร้าย ทำให้บางคนเมื่อลงทุนในอสังหาแล้วค่าเช่าไม่เพียงพอสำหรับการผ่อนธนาคารในแต่ละงวด แบบนั้นก็ไม่แตกต่างอะไรจากการขาดทุน 

นอกจากนี้ ควรคำนึงถึงการปรับขึ้นค่าเช่าด้วย หากเราปล่อยเช่าราคาเท่าเดิมหลักสิบปี ในแต่ละปีก็มีอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นประจำ อาจจะไม่ได้กำไรในการลงทุนที่เหมาะสม

ด้วยเหตุผลทั้งหมดที่ว่ามา การลงทุนด้วยการซื้อที่ดินจึงกลายเป็นวิธีการลงทุนที่ต้องอาศัยความอดทนค่อนข้างสูง และมาพร้อมสภาพคล่องที่ค่อนข้างต่ำ ค่าใช้จ่ายในการขายต่อถือว่าไม่น้อยเลย ทั้งค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ข้อดีก็คือโดยทั่วไปราคาที่ดิน ยิ่งทิ้งไว้นานเท่าไหร่กำไรก็ยิ่งเพิ่มขึ้นเท่านั้น หรือถ้าใครไม่อยากแบกรับความเสี่ยงเรื่องค่าเสื่อมของตัวอาคาร จะหันไปลงทุนในที่ดินเปล่าก็ได้เหมือนกัน รวมทั้งสามารถเป็นการลงทุนเพื่อเป็นมรดกแก่คนที่เรารักได้ด้วย

ลงทุนในทองคำ

การลงทุนในทองคำถือว่าเป็นอีกหนึ่งรูปแบบการลงทุนที่ง่าย และน่าสนใจ เพราะเราไม่จำเป็นที่จะต้องรู้เบื้องลึกเบื้องหลังด้านการลงทุนถึงขนาดนั้น เราก็สามารถซื้อมาเก็บไว้ในช่วงที่ราคากำลังลง และขายออกไปในช่วงที่ราคาขึ้นได้ เพราะทองคำเป็นสินทรัพย์ที่ราคาขึ้นโดยตลอด นับตั้งแต่เดือนมกราคมในปี 2514 มาจนถึงในปัจจุบัน มีผลสำรวจพบว่าราคาทองคำสามารถมอบผลตอบแทนให้กับเหล่านักลงทุนได้ถึง 7.78% ต่อปีเลยทีเดียว เอาชนะอัตราเงินเฟ้อของสหรัฐอเมริกาได้กว่า 4.08% ยิ่งช่วงวิกฤต ผลตอบแทนยิ่งเพิ่มขึ้นกว่าเดิม

ที่สำคัญ ทองคำเป็นสินทรัพย์ที่ค่อนข้างปลอดภัย แม้แต่ในช่วงเวลาวิกฤตที่สุด ค่าเงินจะผันผวนมากแค่ไหน แต่ค่าของทองคำกลับแทบไม่เกิดความเปลี่ยนแปลง ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำมากๆ เพราะมันคือแร่หายากที่สามารถจับต้องได้จริง เคยใช้เป็นสื่อกลางในการแลกเปลี่ยนไปทั่วทั้งโลก และในบางประเทศยังใช้มันเป็นทุนสำรองระหว่างประเทศอีกต่างหาก สภาพคล่องก็สูง เดินไปไหนมาไหนก็มีร้านทองที่รับซื้อขายทองอยู่เต็มไปหมด เมื่อไหร่ที่เราขาดสภาพคล่องทางการเงิน เราสามารถเอาท้องไปขายได้เลยในทันที

แต่ปัญหาก็คือ หากเปรียบเทียบระหว่างที่ดิน และทองคำ ทองคำกลับเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงราคาตกมากกว่าที่ดินเสียอย่างนั้น เพราะราคาของทองคำจะมีความผันผวนจากหลากหลายปัจจัย ทุกเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นบนโลกใบนี้สามารถส่งผลกระทบต่อราคาทองคำได้ทั้งนั้น ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์กลับมีปัจจัยที่ก่อให้เกิดความผันผวนของราคาน้อยกว่า ถึงจะเป็นสินทรัพย์ที่ยิ่งเก็บไว้นาน ยิ่งราคาสูง แต่ทองคำยังมีบางช่วงเวลาที่ราคาตกเหมือนกัน

สรุป ซื้อทอง หรือที่ดิน ดีกว่า แบบไหนเหมาะกับเรา ?

สำหรับเพื่อนๆ คนไหนที่ยังตัดสินใจไม่ได้ว่าจะซื้อที่ดิน หรือซื้อทองคำเก็บไว้ดี เพราะการลงทุนทั้ง 2 รูปแบบก็มีทั้งข้อดีข้อเสียเช่นกัน เราเลยจะพาทุกคนไปดูกันว่าการลงทุนแต่ละรูปแบบเหมาะสำหรับใครกันบ้าง

• ลงทุนในที่ดิน เหมาะสำหรับคนที่มีเงินเย็น หรือสามารถวางแผนจัดการค่าเช่าอย่างเป็นระบบเพื่อไม่ให้ตนเองขาดทุนในแต่ละปี เพราะที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่สภาพคล่องค่อนข้างต่ำ ถึงจะราคาไม่ตกแม้เวลาผ่านไปนานแค่ไหน แต่ปัญหาก็คือยิ่งราคาสูงเท่าไหร่ก็ยิ่งขายออกยากขึ้นเท่านั้นด้วย หากจะปล่อยให้เช่าก็ต้องระบุในสัญญาเช่าอย่างตรงไปตรงมาว่าจะมีการขึ้นค่าเช่าตามสภาพเศรษฐกิจเช่นกัน และต้องเป็นคนที่พร้อมยอมรับความเสี่ยงทั้งค่าเสื่อมสภาพ หรือผู้เช่าทำลายทรัพย์สินในห้องพัก
• ลงทุนในทองคำ เหมาะสำหรับคนที่อยากลงทุนในสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง หากเกิดปัญหาอะไรขึ้นมาก็สามารถขายออกได้เลยในทันที ยอมรับความผันผวนของราคาได้บ้าง สามารถอดทนรอวันที่ราคาจะกลับมาขึ้นจนได้รับกำไรตามความต้องการจึงจะขายออกไป อยากได้สินทรัพย์ที่ความเสี่ยงต่ำ เน้นทำกำไรในช่วงสั้นๆ อย่างเช่นซื้อในช่วงที่ราคาลง หลังจากนั้นก็รีบขายทันทีเมื่อราคาขึ้นถึงจุดที่ต้องการ

สรุปแล้ว การจะลงทุนด้านใดนั้นก็ขึ้นอยู่กับว่าเราต้องการที่จะลงทุนแบบไหน หากต้องการลงทุนในระยะยาว มั่นใจว่าที่ดินของตนเองจะเป็นที่ต้องการในอนาคตอย่างแน่นอนลงทุนในที่ดินจะได้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง และเอาชนะเงินเฟ้อได้ง่าย แต่ถ้าเป็นการปล่อยเช่าก็ต้องคำนวณเรื่องรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายเรียบร้อยแล้วให้ดีก่อนตัดสินใจ หากต้องการลงทุนในระยะสั้น สภาพคล่องสูง ความเสี่ยงต่ำ ก็ต้องทองคำเลย เพราะซื้อง่ายขายคล่อง สามารถอาศัยการผันผวนของราคาในการทำกำไรได้