การเลือกซื้อบ้านสักหลังถือเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญอย่างมาก ไม่ใช่เพียงในส่วนของตัวบ้านวัสดุ หรือของแถมจากโครงการ หรือส่วนลดอะไรก็ตาม แต่สิ่งที่สำคัญอีกอย่างนั้น “สัญญาซื้อบ้าน” เนื่องจากการตรวจสอบสัญญาหรือการอ่านสัญญาเป็นเรื่องที่สำคัญ เพราะหากเกิดปัญหาที่เกิดขึ้นหลังจากส่งมอบบ้านแล้ว เมื่อทำการร้องเรียนต่อผู้ดูแลโครงการ แต่สัญญาไม่ได้ครอบคลุมบางเรื่อง ผู้ซื้อบ้านอาจจะเสียประโยชน์ได้ ดังนั้นก่อนทำสัญญาซื้อบ้านผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบสัญญาว่าครบหรือไหม โดยสัญญาซื้อ-ขายบ้านนั้นจะประกอบด้วย สัญญาสำหรับซื้อบ้าน
1. สัญญาจองซื้อ
เป็นสัญญาฉบับแรก ในบางครั้งอาจจะไม่ได้ใช้สำหรับการจองซื้อ สัญญาประเภทนี้คือ เมื่อผู้ซื้อได้ทำการตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน จากนั้นต้องทำการวางเงินเพื่อจอง โดยในสัญญาการจองซื้อนี้ระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ตามรายละเอียดที่ระบุไว้ในส่วนท้ายของสัญญา ซึ่งสัญญาจองซื้อนี้จะมีข้อเสียเปรียบที่ หากผู้ขายได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้ง และส่วนใหญ่แล้วนั้นจะมีเงื่อนไขระบุว่า หากไม่ทำการตกลงสัญญาซื้อขายจะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและเงินที่ทำการจองไว้จะไม่ได้รับคืน แต่เมื่อครบกำหนดผ่อนเงินดาวน์แล้วผู้ขายหรือเจ้าของโครงการไม่สามารถทำการก่อสร้างได้เสร็จ ผู้ขายจะต้องคืนเงินให้กับผู้ซื้อที่ได้ทำการจองไว้ แต่ไม่ได้คืนดอกเบี้ย
2. สัญญาจะซื้อจะขาย
เป็นสัญญาที่กฎหมายสามารถบังคับให้ทำ แต่มีความจำเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะหาจำเป็นต้องทำการขอสินเชื่อ ดังนั้น เพื่อป้องกันการที่ผู้ขายไม่ยอมขายบ้านให้ และเพื่อให้ผู้ขายเกิดความมั่นใจว่าผู้ซื้อจะยังคงซื้อบ้านจริง ดังนั้น เพื่อความมั่นใจของทั้ง 2 ฝ่าย จึงเกิด “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขึ้น ในกรณีที่ไม่มีการทำสัญญาจองซื้อ สัญญาจซื้อขายจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงจะซื้อขายกัน ผู้ขายห้ามขายบ้านให้บุคคลอื่น และผู้ซื้อก็ต้องซื้อบ้านหลังนี้ตามสัญญาที่ระบุไว้ ส่วนกรณีที่มีการทำสัญญาจองซื้อด้วย การทำสัญญาซื้อขายจะเกิดขึ้นหลังจากผู้ขายออกใบรับเงินจองและนัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยสัญญาจะซื้อจะขายนี้ แตกต่างจากสัญญาจองซื้อตรงที่ผู้ซื้อยืนยันที่จะชำระเงินตามสัญญาเมื่อครบกำหนดผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้านโดยทำสัญญาซื้อขายต่อไป หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาได้ตามกฎหมาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือยกเลิกสัญญาและให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่โครงการผิดนัด
3. สัญญาซื้อขาย
เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ทำไม่สามารถเลี่ยงได้ และจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน โดยมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” โดยวันที่เซ็นสัญญาเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของผู้ซื้อ ดังนั้น ก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขาย หน้าที่ของผู้ขายต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันก่อนวันทำสัญญาซื้อขาย สำหรับผู้ซื้อในวันทำสัญญาซื้อขายต้องเตรียมเงินเพื่อซื้อบ้านให้พร้อม หรือได้รับสินเชื่อจากธนาคารพร้อมที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ขายในวันนั้น และเป็นวันที่ผู้ซื้อต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนการโอน และจ่ายค่าใช้จ่ายรวมทั้งค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอน ที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำการรับผิดชอบร่วมกัน โดยในส่วนค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกโฉนด ภาษีอากร อากรแสตมป์ที่เกี่ยวกับการจดทะเบียนโอน ผู้ขายจะเป็นคนรับผิดชอบ
สัญญาทั้ง 3 ถือเป็นสัญญาที่สำคัญในด้านการเนื้อหาสาระ และข้อผูกผันกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนั้นผู้ซื้อหรือไม่ว่าจะเป็นผู้ขายต่างต้องให้ความสำคัญ และอ่านรายละเอียดของสัญญาอย่างชัดเจน เพราะอาจจะสูญเสียเงินหากผิดสัญญาหรือหลงลืมบางประเด็นที่ระบุไว้ในสัญญา
