สำหรับคนที่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ไม่สามารถซื้อหามาได้ด้วยเงินสด เพราะบ้านถือเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาค่อนข้างสูง เกินกำลังที่คนทั่วไปจะเก็บเงินซื้อได้เช่นเดียวกับสิ่งของ ต่อให้ออมเงินมาทั้งชีวิต โอกาสที่จะเก็บเงินซื้อบ้านได้ครบนั้นยิ่งเป็นไปได้ยาก
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จึงกลายเป็นตัวเลือกหลักในอันดับต้นๆที่ผู้คนในยุคปัจจุบันต่างนึกถึง ถือเป็นสินเชื่อก้อนใหญ่และใช้ระยะเวลาในการผ่อนจ่ายที่ค่อนข้างยาวนาน ดังนั้น ก่อนจะยื่นเอกสารขออนุมัติ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ควรพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆโดยละเอียดรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นกำลังซื้อของตัวคุณเอง ความสามารถในการผ่อนชำระ รายได้ต่อเดือนหลังหักค่าใช้จ่ายส่วนนี้ จำนวนสมาชิกภายในบ้านเมื่อเทียบกับเนื้อที่ ความน่าเชื่อถือของโครงการรวมไปถึงทำเลที่ตั้ง ว่ามีความเหมาะสมกับชีวิตประจำวันของคุณหรือไม่ เป็นต้น
ข้อสำคัญที่ควรนึกถึงในการขอสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัยมีดังนี้
- วงเงินที่คุณคาดหวังไว้รวมไปถึงอัตราดอกเบี้ย
คุณจะต้องกำหนดส่วนนี้ให้ชัดเจนลงในเอกสารสำหรับขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งวงเงินที่คุณคาดหวังไว้กับวงเงินที่ได้รับการอนุมัติจริงอาจมีจำนวนไม่เท่ากัน เนื่องจากทางธนาคารต้องพิจารณาจากหลายๆปัจจัย เพื่อคำนวณส่วนได้ส่วนเสียที่ทางธนาคารจะได้รับในอนาคต
ดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารก็ถือว่าเป็นส่วนสำคัญที่ควรนำมาประกอบการพิจารณา เพราะบางธนาคารอาจมีโปรโมชั่น ลดอัตราดอกเบี้ยพอดีในช่วงเวลานั้น หรือบางธนาคารมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าหากเทียบกับอีกที่หนึ่ง เป็นต้น
- เงินสะสมที่นำมาใช้เป็นเงินมัดจำหรือเงินดาวน์
ก่อนอื่นคุณต้องมีเงินจำนวนหนึ่งมาวางเป็นเงินดาวน์ก้อนแรก หากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของคุณได้รับการอนุมัติ ซึ่งอัตราเงินดาวน์ของบ้านแต่ละหลังจะมีราคาไม่เท่ากัน ส่วนใหญ่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ และนอกเหนือจากเงินดาวน์แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนอื่นๆตามมาอีกในภายหลัง
- รายได้คงเหลือในแต่ละเดือนของคุณเอง
หลังจากตัดสินใจขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแล้ว คุณต้องไม่ลืมที่จะคำนวณรายได้คงเหลือในแต่ละเดือนของคุณด้วย ว่าเพียงพอกับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันหรือไม่ อย่าลืมรวมภาระทางการเงินอื่นๆเข้าไปด้วย หากสินเชื่อก้อนนี้มากเกินกำลังการผ่อนจ่ายของคุณ ก็ควรลดระดับเป้าหมายลงมา เพื่อลดภาระทางการเงินของคุณ เนื่องจากต้องผ่อนอีกในระยะยาว
เกณฑ์ในการอนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ส่วนใหญ่ทางธนาคารจะอนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่ำกว่าราคาจริงของสินทรัพย์ที่คุณต้องการซื้อ เนื่องจากธนาคารมีความเสี่ยงสูง หากอนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงเกินไป เพราะผู้กู้อาจไม่มีศักยภาพเพียงพอที่จะรับภาระได้จนหมด
เมื่อเกิดสภาวะดังกล่าว ปัญหาที่ตามมาก็คือ การผิดนัดชำระเงินต่องวด ลามไปถึงค้างชำระ จนถึงขั้นถูกดำเนินการในขั้นตอนของศาล ยึดทรัพย์ ส่งผลให้ทางธนาคารเกิดหนี้เสีย และขาดรายได้จากการผ่อนชำระของลูกหนี้ไป ทั้งยังต้องจัดการประมูลสินทรัพย์นั้นๆเพื่อขายทอดตลาดเอาทุนคืน ซึ่งเป็นเรื่องที่ทำได้ค่อนข้างยากและขาดสภาพคล่อง
ดังนั้น หลายๆธนาคารจึงมักให้วงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าของสินทรับ ราวๆ 75-90%ของราคาจริง ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนที่ขาดนั้น ทางผู้กู้ต้องหามาสมทบเองอีกจำนวนหนึ่ง ดังนั้นคุณต้องออมเงินเอาไว้บ้างแล้วในส่วนหนึ่ง เพื่อนำมาใช้จ่ายในส่วนนี้ อย่าลืมว่ายังมีค่าตกแต่งบ้าน ค่าขอทะเบียนบ้าน และค่าใช้จ่ายอื่นๆตามมาอีกมากมาย
หลักเกณฑ์ในการคิดดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ทางธนาคารแต่ละแห่งต่างก็มีหลักเกณฑ์ในการคำนวณสินเชื่อที่แตกต่างกันไป ซึ่งส่วนใหญ่ใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงแบบลอยตัว หรือ Floting Rait เช่น MLR ( Minimum Loan Rate )หรือ MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งทางธนาคารสามารถคิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงหรือน้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงเหล่านี้ก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ปัจจุบันเป็นหลัก ความเสี่ยงของผู้กู้ และปัจจัยอื่นๆที่นำมาประกอบการพิจารณา
นอกจากนี้ การขอ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ตามมาอีกมากมาย ถือเป็นภาระของผู้ขอสินเชื่อ ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนต่างๆเหล่านี้ จะแตกต่างกันไปตามกฏเกณฑ์ข้อกำหนดของธนาคารแต่ละแห่ง เช่น
- ค่าจดจำนองหลักประกัน
- ค่าสำรวจและประเมินราคาหลักประกัน
- ค่าธรรมเนียมการชำระคืนเงินต้นทั้งหมดก่อนกำหนด หรือค่าธรรมเนียมในการปิดยอด
- อัตราดอกเบี้ยในกรณีผิดนัดชำระหนี้
ดังนั้น ก่อนทำการยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เราควรศึกษารายละเอียดอย่างถี่ถ้วน โดยทำความเข้าใจกับเรื่องของอัตราดอกเบี้ยรวมไปถึงค่าใช้จ่ายต่างๆโดยละเอียด เพื่อคำนวณล่วงหน้าถึงค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้สำรองจำนวนหนึ่ง และเพื่อความคุ้มค่าที่คุณจะได้รับในแง่ของผู้บริโภค
เรื่องของการประกันภัย
การประกันภัยถือเป็นการป้องกันและลดความเสี่ยงให้แก่คุณ ในกรณีที่คุณอาจเกิดอุบัติเหตุหรือเจ็บป่วยกะทันหัน ค่าใช้จ่ายอาจติดขัด ไม่สามารถชำระหนี้ภายในเดือนนั้นๆได้ กรณีแบบนี้ หากคุณทำประกันภัยที่อยู่อาศัยไว้ คุณก็จะหมดความกังวล เพราะทางบริษัทประกันภัยจะทำการออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนคุณไปก่อนนั่นเอง
หรือในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่นอัคคีภัย หรือผู้กู้หลักเกิดเสียชีวิตลงไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ ในส่วนนี้ ทางบริษัทประกันก็สามารถลดภาระและช่วยหาทางออกให้แก่คุณได้ ทำให้คุณหมดความกังวลไปในส่วนหนึ่ง
ควรเลือกบริษัทประกันที่มีความน่าเชื่อถือ และไว้วางใจได้ในเรื่องบริการหลังการขาย เพราะในช่วงเวลาที่เขาต้องการลูกค้า การบริการของบางบริษัทอาจจะดีเฉพาะในช่วงเวลานั้นๆ ดังนั้นคุณควรสอบถามให้แน่ใจถึงเรื่องผลประโยชน์ในอนาคตที่คุณจะได้รับ โดยสมมุติเหตุการณ์ในกรณีต่างๆแล้วสอบถามกันให้ถี่ถ้วน
การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นมีหลักเกณฑ์มากมายดังที่กล่าวมา รวมไปถึงการเตรียมการณ์ในด้านต่างๆที่คุณต้องมีความพร้อมอยู่บ้างแล้วในระดับหนึ่ง เพื่อลดความเสี่ยงสู่ปัญหาที่อาจมีตามมาได้ในอนาคต
