ผ่อนบ้านอยู่ ปล่อยให้เช่าด้วยดีไหม ดี ไม่ดียังไง ?

การมีบ้าน หรือคอนโดมิเนียมเป็นของตัวเอง ถือเป็นความใฝ่ฝันของใครหลายคน แต่จะดีกว่าไหม? หากเราเปลี่ยนบ้าน หรือคอนโดมิเนียมที่กำลังผ่อนอยู่ ให้กลายเป็นเงินผ่านการปล่อยเช่าด้วยตัวเอง ด้วยเหตุนี้ บางคนจึงคิดจะปล่อยเช่าบ้าน เพื่อหารายได้มาช่วยผ่อน และสร้างรายได้เสริมแบบ Passive Income ให้เงินงอกเงยมากยิ่งขึ้น แต่การปล่อยเช่าบ้านนั้นอาจไม่ง่ายอย่างที่คิด นอกจากที่เราจะต้องเตรียมตัวในการสมัครแล้ว เรายังมีเรื่องที่ต้องระมัดระวัง และคำนึงถึงความเสี่ยงในการปล่อยเช่าบ้านด้วย แล้วปัจจัยที่ต้องคำนึงในการปล่อยเช่าบ้านมีอะไรบ้าง? บทความนี้จะช่วยคุณตัดสินใจว่า ผ่อนบ้านอยู่ ปล่อยให้เช่าด้วยดีไหม ดี ไม่ดียังไง ? และสามารถวางแผนในการปล่อยเช่าบ้าน หรือคอนโดมิเนียมได้อย่างถูกต้อง 

ข้อดีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นวิธีสร้างความมั่งคั่งได้ในระยะยาว โดยหนึ่งในประเภทของการลงทุนด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุด คือการปล่อยเช่าบ้าน เนื่องจากเราจะได้เงินจากผู้เช่าที่ทำการเช่าบ้านทุกเดือน อีกทั้งยังได้กรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้านแบบถูกกฎหมายด้วย โดยข้อดีของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการปล่อยเช่าบ้าน มีดังนี้ 

• เก็บค่าเช่า เป็นรายได้สม่ำเสมอ ช่วยผ่อนค่าบ้าน สร้างกระแสเงินสดแบบ Passive Income
• มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ตามระยะเวลา การปล่อยเช่าบ้านจะช่วยสร้างผลตอบแทนจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้มูลค่าของที่ดินบ้านสูงขึ้นตามไปด้วย
• การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ช่วยกระจายความเสี่ยง ไม่พึ่งพาการลงทุนในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง รวมถึงสามารถนำไปต่อยอดทำธุรกิจอื่น ๆ ได้อีก 
• นำรายได้จากการปล่อยเช่า มาหักลดหย่อนภาษีได้ ช่วยลดภาษีได้มากขึ้น
• เพิ่มโอกาสในการมีอิสระทางการเงิน หรือเกษียนจากการทำงานได้รวดเร็วกว่าเดิม

ปัจจัยที่ต้องคำนึงก่อนการปล่อยเช่าบ้าน

ผ่อนบ้านอยู่ ปล่อยเช่าให้เช่าด้วยดีไหม? ถึงแม้ว่าเราจะเห็นประโยชน์จากการปล่อยให้เช่าบ้านแล้ว แต่การลงทุนก็มักมีความเสี่ยงตามมาเสมอ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาที่เกิดจากตัวผู้เช่าบ้านหรือเจ้าของบ้านเอง แล้วปล่อยเช่าบ้านต้องทำอะไรบ้าง เราต้องมาดูปัจจัยที่ต้องคำนึงก่อนการปล่อยเช่าบ้าน สำหรับคนที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ และอยากเปลี่ยนบ้านให้กลายเป็นเงิน สร้างรายได้อย่างงอกงาม

• วิเคราะห์ความต้องการในตลาด และกลุ่มผู้เช่าบ้าน

ก่อนอื่น เราต้องศึกษาความต้องการของตลาด (Demand & Supply) ว่าความต้องการของผู้เช่าบ้านอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้นหรือลดลง รวมถึงวิเคราะห์กลุ่มลูกค้าหลักในตลาด (Target Customer) ว่าอยู่ในกลุ่มไหน โดยเริ่มจากการประเมินลักษณะของบ้านเป็นหลัก เช่น หากบ้านมีลักษณะเป็นทาวน์เฮ้าส์ เหมาะสำหรับบริษัทขนาดเล็กหรือครอบครัวขนาดกลาง แต่ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวหนึ่งชั้น ก็จะเหมาะสำหรับผู้เช่าแบบคู่รัก หรือครอบครัวที่มีจำนวนสมาชิกไม่เกิน 4-5 คน เป็นต้น

• ศึกษาทำเลที่ตั้ง และค่าเช่าบ้านเฉลี่ยในบริเวณนั้น 

นอกจากนี้ ก่อนที่เราจะเริ่มต้นกำหนดราคาสำหรับการผ่อนเช่าบ้านในแต่ละเดือน เราควรศึกษาและสำรวจทำเลที่ตั้งของบ้าน รวมถึงค่าเช่าบ้านโดยเฉลี่ยของพื้นที่ในบริเวณนั้น เพื่อดูว่าเราควรกำหนดราคาค่าเช่าบ้านในราคาที่เท่าไหร่ อีกทั้งยังเราต้องดูว่าทำเลที่ตั้งบ้านของเรา เหมาะสำหรับการเปิดเป็นสำนักงานหรือที่พักอาศัยหรือไม่ จะช่วยให้เราสามารถกำหนดค่าเช่าได้อย่างเหมาะสม

• วางแผนรับมือกับความเสี่ยงในการปล่อยเช่าบ้าน

แน่นอนว่าการปล่อยเช่าบ้าน มักมีปัญหาทั้งเล็กและปัญหาใหญ่ในการปล่อยเช่าบ้านตามมามากมาย ไม่ว่าจะการจ่ายค่าเช่าช้าเกินกำหนด ค่าเสียหายจากอุปกรณ์หรือสภาพบ้านจากการใช้งาน หรือเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างการเกิดเพลิงไหม้หรืออื่น ๆ เหล่านี้ล้วนเป็นความเสี่ยงที่เจ้าของบ้านต้องรับมือ ด้วยเหตุนี้ เราจึงควรกำหนดค่ามัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า เพื่อเป็นเงินสำรองในการกรณีที่บ้านเสียหาย และนำเงินเหล่านั้นมาซ่อมแซมได้ นอกจากนี้ยังมีค่าซ่อมบำรุงในแต่ละปีที่ต้องคิดเพิ่มเติมอีก

• คำนวนถึงกำไรที่ได้จากการปล่อยเช่าบ้าน

สิ่งสำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยการปล่อยเช่าบ้าน คือการคำนวนว่ากำไรหรือผลตอบแทนที่เราควรจะได้จากการปล่อยเช่าบ้าน ควรมีจำนวนเงินเท่าไหร่ เพื่อลดความเสี่ยงในการขาดทุนและทำให้เราสามารถนำเงินก้อนนี้ที่ได้จากกำไร มาต่อยอดหรือลงทุนกับธุรกิจใหม่ได้ โดยวิธีคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้านมีหลากหลายแบบ มีดังนี้ 

1. Gross Rental Yield: 

• • สูตร: (ค่าเช่าต่อปี / ราคาซื้อบ้าน) x 100 
  • ตัวอย่าง: ค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท
  • ผลตอบแทน: 4.8% 

2. Cash on Cash Rental Yield: 

• • สูตร: ((ค่าเช่าสุทธิต่อปี – เงินผ่อนบ้านต่อปี) / เงินลงทุน) x 100 
  • ตัวอย่าง: ค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน ผ่อนบ้าน 25,000 บาทต่อเดือน เงินดาวน์ 1 ล้านบาท 
  • ผลตอบแทน: 6.7% 

3. Net Operating Income (NOI): 

• • สูตร: ค่าเช่า – ค่าใช้จ่าย (ค่าดูแล ซ่อมแซม ภาษี)

4. Cap Rate: 

• • สูตร: NOI / ราคาซื้อบ้าน

จะเห็นได้ว่าการปล่อยเช่าบ้าน ถือเป็นวิธีสร้าง passive income แบบมั่นคงในระยะยาว แต่ทั้งนี้ เราควรศึกษาข้อมูลในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยการ “ปล่อยเช่าบ้าน” เหมาะกับคุณหรือไม่ นั่นเอง