การขายที่ดินนั้นมีความสำคัญมาก เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง มีขั้นตอนในการขายและเอกสารต่าง ๆ ที่ต้องเตรียมเพื่อให้การขายที่ดินนั้นเป็นไปอย่างถูกต้องและเรียบร้อย การขายที่ดินเป็นธุรกรรมที่ต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ระเบียบขั้นตอนและเอกสารต้องเป็นไปตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด ดังนั้น หากไม่วางแผนหรือเตรียมพร้อมสำหรับการขายที่ดินให้ดี ก็จะทำให้เสียเวลากันทั้งฝ่ายผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารด้วยหากมีการจดจำนอง
ดังนั้นก่อนทำการขายที่ดิน ผู้ขายจึงจำเป็นต้องวางแผนและจัดเตรียมเอกสารต่าง ๆ ให้เรียบร้อย โดยมีรายการเช็คลิสต์ที่ต้องรู้ล่วงหน้า ดังนี้
- ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อ เมื่อมีผู้สนใจอยากซื้อที่ดินของเรา และมีการตกลงเรื่องราคาซื้อขายกันได้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ก็จะต้องมีการทำสัญญากันขึ้นฉบับหนึ่งมีชื่อว่าสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินที่ทำการซื้อขายกันว่าตั้งอยู่ที่ใด มีขนาดเท่าไหร่ ราคาซื้อขาย ระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ เงินจองหรือเงินมัดจำ ข้อความสำคัญที่จะบ่งบอกว่าเอกสารนี้เป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็คือต้องระบุว่าผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ตามกำหนด และผู้ซื้อจะชำระเงินให้ในวันดังกล่าว เพื่อประโยชน์ของผู้ขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายมักระบุถึงเงินจองหรือเงินมัดจำว่าหากผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อที่ดินตามสัญญา ผู้ขายมีสิทธิ์ยึดเงินมัดจำนี้ไว้ได้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนี้ต้องทำเป็นสองฉบับและลงนามไว้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ แต่ไม่ต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน
- เตรียมค่าใช้จ่ายต่าง ๆถึงแม้ผู้ขายจะต้องเป็นฝ่ายได้เงินค่าที่ดินจากผู้ซื้อ แต่ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ต้องเตรียมเงินสดไปบางส่วนที่เป็นค่าใช้จ่ายที่อยู่ในความรับผิดชอบของเรา เช่น ค่าภาษี ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ เราไปดูรายละเอียดในเรื่องของค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหล่านี้กันสักหน่อย
- ภาษีเงินได้ เป็นธรรมดาที่เมื่อมีรายได้ก็ต้องเสียภาษี เมื่อขายที่ดินได้เงินก็จึงต้องเสียภาษี โดยหลักเกณฑ์ในการเสียภาษีก็ให้เป็นไปตามเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนด
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีที่ผู้ขายถือครองที่ดินนั้นไม่ถึง 5 ปี แล้วขายก่อน จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย โดยอัตราภาษีอยู่ที่ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
- ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินกฎหมายไม่ได้ระบุไว้ว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายที่ดินจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ดังนั้น ค่าธรรมเนียมจึงแล้วแต่ตกลงกัน มีทั้งที่ผู้ขายรับผิดชอบเอง ผู้ซื้อรับผิดชอบเอง หรือแบ่งครึ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินนั้นคิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่ว่าอย่างใดสูงกว่า
- ค่าอากรแสตมป์ กรณีที่ผู้ขายที่ดินมีสถานะเป็นนิติบุคคล จะต้องมีค่าอากรแสตมป์ด้วย อากรแสตมป์คิดที่ 0.50% ของราคาซื้อขายแต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน และให้เลือกชำระระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น
- เตรียมเอกสารหลักฐานให้พร้อมในวันโอน เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ เอกสารที่ต้องเตรียมไปในวันดังกล่าวมีความสำคัญมาก เพราะหากเอกสารไม่ครบจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ และต้องทำการนัดหมายใหม่ ซึ่งทำให้เสียเวลากันทุกฝ่าย เอกสารที่ผู้ขายที่ดินจะต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ ก็มี โฉนดที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขาย บัตรประชาชน ใบแสดงความยินยอมขายที่ดินจากคู่สมรส รูปถ่ายและแผนที่ที่ดิน
เช็คลิสต์การขายที่ดินนี้ใช้ในกรณีที่ที่ดินที่ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่หากเป็นที่ดินติดจำนองการทำเรื่องจะต้องมีขั้นตอนการจดทะเบียนไถ่ถอนที่ดินจากธนาคารก่อนแล้วจากนั้นจึงค่อยทำเรื่องขายที่ดิน ซึ่งต้องนัดหมายทำในวันเดียวกัน โดยผู้ขายต้องแจ้งให้ผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คแยกต่างหากมาเป็น 2 ใบ ใบแรกระบุจำนวนเงินเท่ากับจำนวนเงินไถ่ถอนจำนองที่ดิน ส่วนอีกใบก็เป็นจำนวนเงินที่เหลือหลังหักค่าไถ่ถอนที่ดินแล้ว
การขายที่ดินนั้นมีรายละเอียดและขั้นตอนที่ต้องวางแผนเตรียมการให้พร้อมอย่างถูกต้องตามกฎหมายก่อน ดังนั้น ผู้ขายที่ดินควรศึกษาข้อมูลเรื่องการขายที่ดินให้รอบด้านและครบถ้วน ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทำการตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายและเตรียมเอกสารหลักฐานให้พร้อมในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้การซื้อขายที่ดินเรียบร้อย และเพื่อไม่เป็นการเสียเวลาของทุกฝ่ายด้วย
