ซื้อที่ดินไว้นานแล้ว แต่ยังไม่ได้โอน ต้องทำยังไงต่อ ?

การซื้อที่ดินแล้วไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ ถือว่าเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยกับผู้ที่อาจจะไม่ทันได้ระวังเนื้อระวังตัว หรือผู้ที่วางใจในตัวของผู้ขายมากจนเกินไป ทำให้เมื่อเวลาผ่านไปนานจนเกิดปัญหาที่ไม่คาดคิดตามมา นั่นก็คือ กรณีที่ผู้ซื้อเสียชีวิตแล้วยังไม่ทันโอนกรรมสิทธิ์ หรือ กรณีที่ผู้ขายเสียชีวิต แล้วยังไม่ทันได้โอนกรรมสิทธิให้กับผู้ซื้อ อย่างนี้เป็นต้น

ทั้งนี้ เราจึงขอยกตัวอย่างให้คุณดูทั้ง 2 กรณีแล้วกันว่าเมื่อคุณพบกับปัญญาต่าง ๆ คุณควรจะต้องทำอย่างไรบ้าง

• กรณีผู้ซื้อเสียชีวิต ก่อนที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อผู้ซื้อเสียชีวิต ก่อนที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้เกิดปัญหาขึ้น นั่นก็คือ ทายาทของผู้ซื้อไม่รับการโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากผู้ซื้อได้เสียชีวิตก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์ และยังไม่ได้ทำพินัยกรรมให้กับทายาท ทำให้ทายาทไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ทที่ดินตรงนั้น สมมติว่า ผู้เสียชีวิตเป็นผู้ซื้อ ทำสัญญาซื้อขายที่ดิน และวางเงินมัดจำไว้แล้ว กำหนดโอนพร้อมชำระเงินส่วนที่เหลือภายในวันที่ 7 ส.ค. 59 ต่อมาผู้ตายเข้ารักษาตัวที่โรงพยาบาล ตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค. 59 เสียชีวิตเมื่อวันที่ 6 ส.ค. 59 ผู้ตายไม่ได้ทำพินัยกรรม ทายาทยังไม่ได้แต่งตั้งผู้จัดการมรดก และทายาทไม่ประสงค์ที่จะได้ที่ดินแปลงนี้ต่อไป กรณีนี้ ผู้ขายในสัญญาไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริง เพียงแต่เป็นนายหน้า ทายาทมีแนวทางที่จะขอยกเลิกสัญญาและขอคืนเงินค่ามัดจำที่ผู้เสียชีวิตได้ทำและได้ชำระไว้ได้หรือไม่ และจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง

คำแนะนำจากทนายความ

สิทธิที่จะรับโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขาย ย่อมเป็นสิทธิในทางทรัพย์สิน เมื่อผู้ซื้อตายก่อนถึงกำหนดวันนัดโอนสิทธิรับโอนดังกล่าวของผู้ซื้อเจ้ามรดก ย่อมเป็นกองมรดกแก่ทายาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599, 1600 และเนื่องจากการวางเงินมัดจำของผู้ซื้อในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย เงินมัดจำย่อมเป็นพยานหลักฐานว่า สัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว และย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติ ตามสัญญานั้นด้วย ตามความ ป.พ.พ มาตรา 377

ดังนั้น ทายาทของผู้ซื้อย่อมไม่อาจบอกเลิกสัญญาเพื่อขอคืนเงินมัดจำ ทายาทชอบที่จะใช้สิทธิรับโอนที่ดินตามสัญญา จะซื้อขายแทนผู้ซื้อเจ้ามรดกนั้น แต่หากทายาทไม่ประสงค์ที่จะรับโอนที่ดิน จึงเท่ากับเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายชอบที่จะบอกเลิกสัญญา และริบเงินมัดจำได้ต่อไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2)

ตัวบทกฎหมายอ้างอิง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

• มาตรา 377 เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่งมัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย
• มาตรา 378 มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ (2) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่ง ซึ่ง ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญา เพราะความผิดของฝ่ายนั้น

• มาตรา 1599 เมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นตกทอดแก่ทายาท ทายาทอาจเสียไปซึ่งสิทธิในมรดกได้ แต่โดยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ หรือกฎหมายอื่น
• มาตรา 1600 ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิหน้าที่และความรับผิดต่าง ๆ เว้นแต่ ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้

• กรณีผู้ขายเสียชีวิต ก่อนโอนกรรมสิทธิ์

การซื้อขายที่ดินที่มีเอกสารสิทธิไม่ว่าจะเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น มีโฉนดที่ดิน หรือ เอกสารที่แสดงการครอบครอง อย่างเช่น น.ส.3 ก, น.ส.3 ข ก็ตาม ผู้ซื้อผู้ขายควรจะต้องใส่ใจที่จะไปจดทะเบียนโอนกันเสียให้เรียบร้อย เพราะหากไม่ดำเนินการปล่อยปละละเลย จนผู้ซื้อ หรือ ผู้ขายเสียชีวิตไป พอตกไปถึงรุ่นหลานก็จะเกิดปัญหากันจนต้องไปฟ้องร้องกันถึงโรงถึงศาล ต่อสู้คดีในกรณีนี้ คุณต้องทำอย่างไรบ้าง

สมมติว่า ผู้เสียชีวิตเป็นผู้ขาย ได้มีการซื้อขายที่ดินมีเอกสาร น.ส. 3 ก แต่ซื้อขายกันเพียงบางส่วนเท่านั้น ไม่ได้ซื้อทั้งแปลง ผู้ขายก็ยินดีจดทะเบียนโอนให้แต่ยังติดอยู่ที่ต้องไปแบ่งแยกที่ดิน ออกเป็นแปลงใหม่ เฉพาะส่วนที่ซื้อขายกัน แต่ยังไม่ทันได้แบ่งแยก และทำการโอน ผู้ขายก็มาเสียชีวิตเสียก่อน คราวนี้ พอมีคนเสียชีวิตทรัพย์ของคนเสียชีวิตก็ตกไปกับทายาท เป็นผู้จัดการทรัพย์มรดกของคนเสียชีวิตไปตามสิทธิของทายาทต่อไป ปัญหาคือว่า แล้วที่ดินที่ยังไม่ได้โอนแต่เข้ามาปลูกบ้านทำประโยชน์อยู่ในที่ดินตั้งแต่วันชำระราคาและส่งมอบที่ดินให้แก่กัน จนผู้ขายเสียชีวิตล่วงเลยเวลามาก็เกือบ 20 ปีแล้ว ซึ่งต่อมาทายาทก็ไปดำเนินการโอนที่ดินซึ่งยังไม่ได้แบ่งแยกทั้งแปลงให้แก่ทายาทผู้มีสิทธิตามกฎหมายแล้ว โดยอ้างว่าผู้ซื้อสิ้นสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีแล้ว เพราะกฎหมายบอกว่าจะต้องฟ้องคดีมรดกของผู้ตายภายใน 1 ปี แต่เจ้ามรดกถึงแก่ความตาย ส่วนผู้ซื้อก็อ้างว่า ผู้ซื้อได้ครอบครองทรัพย์ตั้งแต่วันชำระราคาแล้ว จึงอยู่ในฐานะผู้มีสิทธิยึดหน่วงจนกว่าจะได้รับโอนที่ดินคดีไม่ขาดอายุความตามข้ออ้างของทายาทดังกล่าวข้างต้น

คดีนี้ทางศาลฎีกาเห็นว่าการที่ผู้ซื้อชำระราคาให้ผู้ขายแล้วส่งมอบท่ดินให้ผู้ซื้อแต่ยังไม่จดทะเบียนโอนที่ดิน หน้าที่จดทะเบียนโอนที่ดินให้ผู้ซื้อเป็น “หนี้” อย่างหนึ่งที่กฎหมายเรียกว่า “หนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินที่ครอบครอง” ดังนั้นหนี้ดังกล่าวจะระงับก็ต่อเมื่อ มีการจดทะเบียนโอนที่ดินเท่านั้น เมื่อยังไม่มีการจดทะเบียนโอนที่ดิน ผู้ซื้อ หรือผู้ครอบครองที่ดินย่อมถือว่าเป็น “ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วง” ที่ดินและมีสิทธิฟ้องทายาทของผู้ขาย (ผู้เสียชีวิต) ให้ไปจดทะเบียนโอนที่ดินได้

ตัวบทกฎหมายอ้างอิง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

• มาตรา 193/27 ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนำ ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วง หรือผู้ทรงบุริมสิทธิ เหนือทรัพย์สินของลูกหนี้อันตนได้ยึดถือไว้ ยังคงมีสิทธิบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนอง จำนำ หรือที่ได้ยึดถือไว้ แม้ว่าสิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความแล้วก็ตาม แต่จะใช้สิทธินั้นบังคับให้ชำระดอกเบี้ยที่ค้างย้อนหลังเกินห้าปีขึ้นไปไม่ได้

• มาตรา  241 ผู้ใดเป็นผู้ปกครองทรัพย์สินของผู้อื่น และมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินซึ่งครองนั้นไซร้ ท่านว่าผู้นั้นยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้จนกว่าจะได้ชำระหนี้ก็ได้ แต่ความที่กล่าวนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ เมื่อหนี้สินนั้นยังไม่ถึงกำหนด อนึ่งบทบัญญัติในวรรคก่อนนี้ ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าการที่เข้าครอบครองนั้นเริ่มมาแต่ทำการอันใดอันหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยกฎหมาย

• มาตรา 1754 ห้ามมิให้ฟ้องคดีมรดกเมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่เมื่อเจ้ามรดกตายหรือนับแต่เมื่อทายาทโดยธรรมได้รู้ หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก

ทำให้คดีฟ้องเรียกตามข้อกำหนดพินัยกรรม มิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปี นับตั้งแต่ผู้รับพินัยกรรมได้รู้หรือควรได้รู้ถึงสิทธิซึ่งตนมีอยู่ตามพินัยกรรม ภายใต้บังคับแห่งมาตรา 193/27 แห่งประมาลกฎหมายนี้ ถ้าสิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้อันมีต่อเจ้ามรดกมีกำหนดอายุความยาวกว่า หนึ่งปี มิให้เจ้าหนี้นั้นฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับตั้งแต่เมื่อเจ้าหนี้ได้รับรู้ หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดก ถึงอย่างไรก็ดี สิทธิในการเรียกร้องตามที่ว่ามาในวรรคก่อน ๆ นั้น มิให้ฟ้องร้องเมื่อพ้นกำหนดสิบปี นับตั้งแต่เมื่อเจ้ามรดกตาย