การ เวนคืนที่ดิน คือ การที่ภาครัฐหรือหน่วยงานราชการทำการบังคับขอซื้อที่ดินคืนจากราษฎรที่เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้ในกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ เช่น สร้างถนน สร้างทางพิเศษหรือทางด่วน สร้างเขื่อน อ่างเก็บน้ำ สร้างสถานีรถไฟฟ้าหรือสร้างรางรถไฟฟ้าความเร็วสูงอย่างหลายโครงการที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบัน
กฎหมายเรื่องการเวนคืนที่ดินที่ใช้บังคับกันในปัจจุบัน คือ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 กำหนดขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน โดยหน่วยงานราชการที่เป็นผู้รับผิดชอบการเวนคืนที่ดินในโครงการนั้น ๆ จะเป็นผู้ดำเนินการประสานงานกับทางเจ้าของที่ดิน โดยการเวนคืนในแต่ละโครงการจะมีขั้นตอนดังนี้
- ประกาศขอบเขตของพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตของที่ดินที่จะถูกเวนคืน
- เจ้าหน้าที่ของหน่วยงานราชการจะเข้าทำการสำรวจที่ดินว่ามีอสังหาริมทรัพย์อะไรบ้างที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืน เช่น บ้าน โรงนา โรงเรือน โกดัง ฯลฯ
- กำหนดราคาเวนคืนของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่เวนคืน
- ประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน
- ทำหนังสือแจ้งถึงเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงให้มาทำสัญญาซื้อขาย
- ทำสัญญาซื้อขาย รับเงินค่าทดแทน
- ในกรณีที่ไม่พอใจเรื่องของเงินค่าทดแทน เจ้าของที่ดินสามารถอุทธรณ์เพื่อขอพิจารณาให้เพิ่มเงินค่าทดแทนได้ภายใน 60 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือ โดยต้องทำเรื่องฟ้องร้องเป็นคดีกับศาล ภายใน 1 ปี
- เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะจ่ายเงินค่าทดแทนตามที่ศาลสั่งแล้วจึงเข้าครอบครองที่ดิน
- หากมีอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินที่ถูกเวนคืน ให้หน่วยงานของรัฐหรือเจ้าของที่ดินรื้อถอนและขนย้ายออก
- ตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน เพื่อให้กรรมสิทธิ์ของที่ดินตกเป็นของรัฐ
เป็นธรรมดาของทุกคนที่มีความหวงแหนอยากจะรักษาที่ดินที่บรรพบุรุษตกทอดสืบต่อกันมาให้เราในรุ่นลูกรุ่นหลานหรือแม้กระทั่งการหาที่ดินได้มาซึ่งความยากลำบากจากแรงกายแรงใจของเราเอง พื้นที่ที่เป็นที่ดินก็เป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดในขณะที่จำนวนประชากรบนโลกก็เพิ่มมากขึ้นทุกวัน ที่ดินถือเป็นทรัพย์สินที่มีค่าที่นับวันก็ยิ่งจะหามาได้ยากขึ้น แต่ในขณะเดียวกันที่ดินก็เป็นสิ่งสำคัญและจำเป็นต่อการพัฒนาสาธารณูปโภคและการเกษตรกรรมของประเทศเพื่อเป็นประโยชน์แก่ส่วนรวมเหมือนกัน ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างทางหลวง รางรถไฟฟ้า การวางท่อประปา โครงการเขื่อนและอ่างเก็บน้ำ ดังนั้นถือเป็นสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของที่ดินในการให้ความร่วมมือกับภาครัฐและหน่วยงานราชการในการมีส่วนร่วมพัฒนาโครงการต่าง ๆ อันเป็นประโยชน์แก่ส่วนรวมด้วย
สิทธิของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนที่ควรทราบไว้ มีดังนี้
- รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
- รัฐจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินด้วยราคาที่เป็นธรรมในเวลาอันควร
- รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด
- รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้ทำตามนั้นก็ควรคืนที่ดินให้แก่เจ้าของ
- สิทธิทางด้านภาษีอากรของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน คือ จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากรในการโอนที่ดิน ได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินมาคำนวณเป็นเพื่อจ่ายภาษีเงินได้ รวมถึงได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย
- สิทธิที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
- สิทธิที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
- สิทธิที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่ม ภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง
- สิทธิในการฟ้องร้องคดีต่อศาล หลังจากอุทธรณ์สำเร็จ โดยต้องฟ้องศาล ภายใน 1 ปี
หน้าที่ของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนเพื่อรักษาสิทธิต่าง ๆ ไว้ มีดังนี้
- มีหน้าที่ต้องเดินทางไปตามนัดหมายที่กำหนดตามหนังสือนัดหมายของเจ้าหน้าที่รัฐ หากไม่สามารถเดินทางไปได้ในวันเวลาดังกล่าวให้มอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนได้ หรือมีหนังสือแจ้งไปขอเลื่อนวันนัดหมายได้
- มีหน้าที่ต้องอำนวยความสะดวกในขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่รัฐมาสำรวจที่ดินรวมถึงทรัพย์สินต่าง ๆ บนที่ดินตามสมควร
- มีหน้าที่ชี้รังวัดในเขตที่ดินตามหมายนัดของเจ้าหน้าที่รังวัดของกรมที่ดิน
- มีหน้าที่ออกจากที่ดิน ภายใน 30 วัน ผ่อนผันได้อีก 30 วัน รวมเป็น 60 วัน หลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ย้ายออกจะถือว่าเป็นผู้บุกรุก ภาครัฐมีสิทธิดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย
บางท่านอาจสงสัยเรื่องเงินทดแทนกรณีเวนคืนที่ดินว่าคิดจากอะไร และจะได้รับเงินเมื่อใด ตามกฎหมายกำหนดไว้ว่า “เจ้าหน้าที่จ่ายเงินให้ผู้ถูกเวนคืนภายในกำหนดระยะเวลา 120 วัน นับแต่วันทำสัญญา หากเกินกำหนดถือว่าผิดนัดต้องจ่ายดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ”
ส่วนกรณีการกำหนดเงินค่าทดแทนนั้น โดยมากภาครัฐหรือหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบการเวนคืนที่ดินจะใช้ราคาที่ดินประเมินจากกรมที่ดินเป็นหลักเพราะเป็นมาตรฐานราคาที่ดินที่ใช้กันอยู่โดยทั่วไป แต่ก็มีข้อโต้แย้งจากหลายฝ่ายว่าเป็นราคาที่ทำให้เงินค่าทดแทนต่ำกว่าความเป็นจริง ทำให้เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนได้รับความเดือดร้อน เนื่องจากราคาที่ดินประเมินเป็นราคาที่กรมที่ดินจัดทำขึ้นเพื่อเป็นฐานภาษีสำหรับกรณีการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดิน เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ราคาประเมินนี้ไม่ได้มีการสำรวจและเปลี่ยนกันบ่อย ปกติจะสำรวจที่ดินและตั้งราคาใหม่ทุก 4 ปี ดังนั้น จึงไม่ได้สะท้อนราคาของที่ดินที่แท้จริงตามราคาตลาด
แต่อย่างไรก็ตามในเรื่องนี้ทางกฎหมายได้เปิดช่องไว้สำหรับเจ้าของที่ดิน โดยให้สามารถรับเงินค่าทดแทนไปก่อนได้ และทำเรื่องอุทธรณ์และฟ้องศาลโดยนำหลักฐานมาแสดง อาจเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเพื่อให้ทราบถึงราคาที่ดินที่แท้จริงได้ เหมือนเจ้าของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครที่ปัจจุบันต่างก็ได้รับเงินค่าทดแทนที่น่าพอใจไปทุกราย
เงินค่าทดแทนที่ทางรัฐจะจ่ายสำหรับเวนคืนที่ดินก็ไม่ใช่แค่ค่าที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอสังหาริมทรัพย์และผลประโยชน์ต่าง ๆ ที่ได้รับจากที่ดินนั้น ๆ ด้วย โดยค่าเวนคืนจะรวมค่าที่ดิน ค่าโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่รื้อถอนไม่ได้ ในกรณีมีค่าเช่าที่ดินหรือโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างที่รื้อถอนไม่ได้นั้นให้รวมในค่าเวนคืนด้วย ค่าไม้ยืนต้นที่อยู่บนที่ดินนั้น ส่วนโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่รื้อถอนได้ค่าเวนคืนจะรวมเฉพาะค่ารื้อถอน ค่าขนย้ายและค่าปลูกสร้างใหม่เท่านั้น
เราจะเห็นว่าสมัยนี้การเวนคืนที่ดินไม่ใช่เรื่องที่น่ากลัวอีกต่อไปและมีรายละเอียดข้อกำหนดมากมายมีเป็นการรักษาสิทธิและหน้าที่ของทั้งฝ่ายรัฐและฝ่ายเจ้าของที่ดิน ขอเพียงให้เราทราบและเรียนรู้ข้อกำหนดกฎหมายต่าง ๆ เหล่านี้ และสุดท้ายแล้วก็จะไม่เกิดการเสียเปรียบกันและอยากให้มองในอีกมุมหนึ่งว่าการเวนคืนที่ดินเป็นการเสียสละเพื่อประโยชน์ส่วนรวมทำเพื่อประเทศชาติด้วย
