เงื่อนไขอย่างไรบ้าง จึงเข้าข่ายลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกได้

หากว่ามีวิธีอะไรที่จะช่วยประหยัดภาษีลงได้บ้าง มนุษย์เงินเดือนอย่างเราจะไม่รอช้าเชียวล่ะค่ะ ขอให้บอกมาเท่านั้น หากว่าเข้าข่ายที่เราพอจะทำอะไรได้เราจะทำอย่างเต็มที่กันทีเดียว ไม่ใช่เพราะอะไรก็ยิ่งได้เงินเดือนเยอะขึ้นก็มีแต่เสียภาษีเยอะขึ้น อยากจะประหยัดภาษีเอาเงินไปเก็บออมหรือลงทุนเพื่อให้ออกดอกออกผลไว้ใช้ในอนาคตบ้างก็เท่านั้นเอง

สิ้นเดือนมีนาคมที่จะถึงนี้ก็จะเป็นกำหนดเส้นตายของการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี 2559 ที่ผ่านมากันแล้วนะคะ ใครที่เตรียมเอกสาร กรอกแบบฟอร์ม และยื่นภาษีไปเรียบร้อยแล้วก็สบายใจหมดห่วงไปอีกเรื่อง ส่วนใครที่ยังยื่นภาษีไม่เรียบร้อยก็คงจะต้องเร่งมือกันหน่อยแล้วล่ะค่ะ เพราะเหลือเวลาอีกไม่มากแล้ว

วันนี้บทความเราจะนำเงื่อนไขในการลดหย่อนภาษีเรื่องบ้านหลังแรกมาสรุปเพื่อให้ผู้อ่านทำความเข้าใจกันอีกสักรอบค่ะ ว่าบ้านหลังแรกจะนำมาลดหย่อนภาษีได้อย่างไร มีเงื่อนไขอย่างไรจึงจะนำมาลดหย่อนได้อย่างถูกต้อง มีรายละเอียดอยู่หลายเรื่องที่เราต้องมาทำความเข้าใจกัน เราค่อย ๆ ไล่เรียงกันไปทีละประเด็นดีกว่าค่ะ

• บ้านหลังแรก หมายถึง เจ้าของต้องไม่เคยเป็นเจ้าของบ้านหลังไหนมาก่อน

เจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังแรกที่จะนำมาลดหย่อนภาษีจะต้องไม่เคยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม หรืออาคารชุดมาก่อน ยกเว้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเปล่าที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างถือว่าได้

• บ้านหลังแรกหมายถึงอสังหาริมทรัพย์อะไรบ้าง

บ้านหลังแรกที่จะนำมาลดหย่อนภาษีเงินได้นั้นเป็นสิ่งก่อสร้างบนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ในการพักอาศัยทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม บ้านแฝด ตึกแถว รวมถึงอาคารชุดที่เป็นคอนโดด้วย แต่บ้านหลังแรกจะไม่รวมกรณีที่เรามีที่ดินเป็นของตัวเองแล้วมีการปลูกสร้างบ้านบนที่ดินนั้น และไม่ว่าบ้านหลังแรกจะเป็นบ้านใหม่มือหนึ่งหรือเป็นบ้านมือสอง หรือจะเป็นการซื้อแบบเงินสดหรือซื้อแบบเงินผ่อนก็สามารถนำมาลดหย่อนเป็นบ้านหลังแรกได้ทั้งสิ้น

• นับการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไหร่

บ้านหลังแรกที่จะนำมาลดหย่อนภาษีเงินได้ได้นั้นจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงระยะเวลาตั้งแต่ 13 ตุลาคม 2558 – 31 ธันวาคม 2559 บ้านที่มีการโอนก่อนหน้าวันที่ 13 ตุลาคม 2558 หรือหลังจากวันที่ 31 ตุลาคม 2559 แล้วจะไม่สามารถนำมาลดหย่อนได้

• บ้านหลังแรกนำมาลดหย่อนได้ไม่ว่าราคาจะเป็นเท่าไหร่หรือไม่

ราคาของบ้านหลังแรกที่จะนำมาลดหย่อนภาษีได้นั้นจะต้องมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยให้ยึดราคาจากสัญญาซื้อขายของกรมที่ดิน ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ท.ด.๑๓ ที่มีตราครุฑเท่านั้น เนื่องจากบางโครงการมีการลดราคาให้ทำให้บ้านที่ราคาเกินกว่า 3 ล้านแต่เมื่อลดราคาลงมาเหลือไม่เกิน 3 ล้านบาทก็สามารถนำมาลดหย่อนได้ และบางกรณีธนาคารก็อนุมัติเงินกู้ให้มากกว่าราคาที่ซื้อขายกัน แต่ถ้าราคาตามเอกสารหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไม่เกินกว่า 3 ล้านบาท ก็ถือว่าใช้ได้

• ราคาบ้านนำมาลดหย่อนได้ 20% ของราคาบ้าน โดยให้ลดหย่อนได้ 5 ปี

ยกตัวอย่าง บ้านหลังแรกที่ซื้อราคา 3 ล้านบาท ใช้ลดหย่อนได้ 20% ของ 3 ล้านบาทก็เท่ากับ ลดหย่อนได้ 600,000 บาท ซึ่ง 600,000 บาทนี้ให้นำมาเฉลี่ยลดหย่อนใน 5 ปี คือ ปีละ 120,000 บาท โดยให้นำมาลดหย่อนได้ตั้งแต่ปีแรกที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เลย หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2558 ก็ให้ลดหย่อนภาษีได้ในปี 2558 เลยคือภาษีที่ยื่นในเดือนมีนาคมปี 2559 และยื่นต่อไปจนครบ 5 ปี สรุปคือยื่นเป็นค่าลดหย่อนได้ในปี 2558-2562 แต่หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2559 ก็ให้ลดหย่อนภาษีของปี 2559 ที่เป็นภาษีที่จะยื่นภายในเดือนมีนาคม 2560 นี้ และให้ยื่นต่อจากนั้นได้จนครบ 5 ปี คือใช้ยื่นลดหย่อนได้ในปี 2559-2563

• เงื่อนไขการห้ามขายหรือโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับบ้านหลังแรกที่จะสามารถนำมาหักลดหย่อนได้อย่างถูกต้องนั้น จะต้องมีเงื่อนไขว่าห้ามขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลา 5 ปี ซึ่งถ้ามีการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 5 ปี จะทำให้บ้านหลังแรกนี้ไม่มีสิทธิ์ที่จะใช้ลดหย่อนภาษีได้อีกต่อไป ต้องคืนภาษีที่ได้ลดหย่อนจากบ้านหลังแรกนี้พร้อมด้วยเงินเพิ่มอีก 1.5% ต่อเดือนนับตั้งแต่เดือนเมษายนของปีที่ขอยื่นลดภาษีไปจนถึงเดือนที่มีการยื่นคืนเงินภาษี ยกเว้นกรณีเดียวที่ให้ขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ใน 5 ปีได้ คือกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิตก่อน 5 ปี และญาติต้องการขายบ้าน

• กรณีเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกันในบ้านหลังแรก ลดหย่อนอย่างไร

1. กรณีซื้อบ้านหลังแรกร่วมกันแต่ไม่ใช่สามีภรรยา เป็นเจ้าของร่วมมีชื่อในโฉนดร่วมกัน หรือเป็นผู้กู้ร่วม สามารถใช้สิทธิ์ลดหย่อนได้ทุกคน โดยสิทธิ์ลดหย่อนนำมาหารเฉลี่ยเท่า ๆ กัน เช่น หากบ้านหลังแรกราคา 3 ล้านบาท มีเจ้าของร่วมกัน 2 คน เท่ากับใช้สิทธิลดหย่อนได้คนละ 60,000 บาทต่อปี เป็นเวลา 5 ปี
2. กรณีสามีภรรยาซื้อบ้านหลังแรกร่วมกัน ถ้าสามีหรือภรรยามีรายได้แค่เพียงฝ่ายเดียว ฝ่ายที่มีรายได้ใช้สิทธิ์ลดหย่อนบ้านหลังแรกได้เต็มจำนวน แต่ถ้าสามีภรรยาต่างฝ่ายต่างมีรายได้ก็อยู่ที่ว่ามีการยื่นภาษีแบบใด กรณีบ้านหลังแรกราคา 3 ล้านบาทถ้ายื่นภาษีรวมกันก็จะใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกสูงสุดได้ที่ 120,000 บาทต่อปี แต่ถ้าแยกยื่นภาษีก็ให้ใช้สิทธิ์ลดหย่อนได้ครึ่งหนึ่งคือสูงสุดคนละ 60,000 บาทต่อปี

หลังจากทบทวนเงื่อนไขการลดหย่อนบ้านหลังแรกกันไป คิดว่าหลายท่านน่าจะเข้าใจเรื่องการนำบ้านหลังแรกมาลดหย่อนภาษีกันมากขึ้น คราวนี้ก็มาถึงเรื่องของเอกสารกันบ้างว่าการนำบ้านหลังแรกไปใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษี เราจะต้องเตรียมยื่นเอกสารอะไรให้กับสรรพากรบ้าง ซึ่งเอกสารเหล่านี้ก็จะเป็นเอกสารยืนยันว่าบ้านหลังแรกของเรานั้นมีสิทธิ์อย่างถูกต้องที่จะนำมาลดหย่อนภาษีได้ตามเงื่อนไขนั่นเอง

1. หนังสือรับรองจากผู้ขาย ว่ามีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และได้รับการจ่ายค่าอสังหาริมทรัพย์จากผู้ซื้อจริงเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ หากเป็นการซื้อบ้านกับโครงการก็ให้นำแบบฟอร์มเอกสารไปให้โครงการช่วยกรอกและประทับตรามาให้เรียบร้อย ส่วนการซื้อบ้านต่อจากเจ้าของคนอื่นก็ให้ใช้แบบฟอร์มเดียวกันให้ผู้ขายช่วยกรอกและเซ็นชื่อให้เรียบร้อย
2. หนังสือรับรองว่าเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก เอกสารฉบับนี้จะเป็นการกรอกแบบฟอร์มและเซ็นรับรองด้วยตัวของเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังแรก เป็นการยืนยันว่าบ้านหลังนี้เป็นบ้านหลังแรกและไม่เคยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังอื่นมาก่อนหน้านี้
3. สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่ในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ท.ด.๑๓ ที่มีตราครุฑเป็นเอกสารของทางราชการที่ยืนยันความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังแรก วันที่โอนกรรมสิทธิ์และราคาที่มีการซื้อขายกันด้วยว่าเข้าเงื่อนไขที่จะนำมาลดหย่อนได้หรือไม่
4. สำเนาสัญญากู้ยืม กรณีที่เป็นการซื้อบ้านแบบเงินผ่อนมีการกู้ยืมเงินจากธนาคาร

นี่เป็นเอกสารสำคัญ 4 ชุดที่เราจะต้องเพื่อเตรียมยื่นให้กับสรรพากรกรณีนำบ้านหลังแรกมาลดหย่อนภาษี สำหรับใครที่มีสิทธิลดหย่อนบ้านหลังแรกก็อย่าลืมเตรียมเอกสารให้พร้อมและครบถ้วนจะได้ไม่มีปัญหาทีหลัง แล้วจากนี้หลายคนก็รอที่จะได้เงินภาษีคืนจากการลดหย่อนบ้านหลังแรกกันได้เลย ที่สำคัญอย่าลืมนำเงินภาษีทีได้คืนไปจับจ่ายใช้สอยเสียจนหมด นำมาเก็บออมและลงทุนเพื่อให้งอกเงยให้ผลตอบแทนที่มากขึ้นจะดีกว่าค่ะ อย่าลืมว่าสิทธิ์ลดหย่อนบ้านหลังแรกนี้ไม่ได้มีกันบ่อย ๆ นะ คนที่ซื้อบ้านไม่ทันสิ้นปีที่ผ่านก็ถือว่าหมดสิทธิ์ไปแล้ว และสิทธิ์นี้ก็ใช้ได้เฉพาะกับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังแรกเท่านั้นด้วย ดังนั้นเงินภาษีที่ได้คืนมาเป็นกอบเป็นกำคราวนี้ต้องนึกให้ดีเชียวค่ะ ว่าเราควรจะนำไปทำอะไรกันดี