การเลือกตัดสินใจขอสินเชื่อบ้านน่าจะเป็นการตัดสินใจครั้งยิ่งใหญ่ของใครหลาย ๆ คน เพราะนั่นหมายถึงภาระผูกพันที่เราจะต้องผ่อนคืนเป็นระยะเวลาที่ค่อนข้างยาว เหตุผลก็เพราะบ้านนั้นถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง แทบจะสูงที่สุดเมื่อเทียบกับทรัพย์สินอื่น ๆ ราคาบ้านก็ต้องมีเป็นหลักล้านบาทขึ้นไปจนถึงหลายล้านบาทและเป็นทรัพย์สินที่เราคงจะไม่ได้ตัดสินใจซื้อกันบ่อย ๆ
ดังนั้น การเลือกขอสินเชื่อบ้านนั้น เราจะคิดถึงเรื่องว่าธนาคารจะอนุมัติหรือไม่อนุมัติเท่านั้นคงจะไม่ได้ แต่เราจะต้องมีปัจจัยในการเลือกขอสินเชื่อบ้านไว้ในใจของเราด้วยเช่นกัน ซึ่งหนึ่งในปัจจัยที่ถือว่าสำคัญมากของการขอสินเชื่อบ้านก็คือเรื่องของดอกเบี้ย เพราะดอกเบี้ยจะเป็นตัวกำหนดว่ายอดเงินที่เราจะต้องผ่อนคืนเงินกู้บ้านกับธนาคารนั้นจะมากหรือน้อยแค่ไหน และยอดเงินที่เราต้องคืนทั้งหมดตลอดระยะเวลาของสัญญากู้เงินจะมากหรือน้อยแค่ไหนด้วยเทียบกับเงินต้นที่เรากู้มา
นี่จึงเป็นเหตุผลที่เราต้องเปรียบเทียบดอกเบี้ยของสินเชื่อกู้บ้านของแต่ละธนาคารที่นำเสนออยู่ ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าจะทำให้เรายอดเงินที่เราต้องจ่ายคืนให้กับธนาคารนั้นน้อยกว่าดอกเบี้ยที่แพง แต่อย่างไรก็ตามดอกเบี้ยสินเชื่อที่แต่ละธนาคารนำเสนออยู่ในปัจจุบันนั้น ก็ค่อนข้างมีความซับซ้อนอยู่พอสมควร บางครั้งเราจึงไม่สามารถเปรียบเทียบได้แบบตรง ๆ
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคารจะมี 2 แบบด้วยกัน คือ ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate) และดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate) ก่อนอื่นจะขออธิบายเรื่องดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัวนี้ก่อนที่จะไปสินเชื่อบ้านกันต่อ
- ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดเป็นตัวเลขเฉพาะเจาะจงออกมาเลย เช่น 4% หรือ 5% ต่อปี ดอกเบี้ยคงที่จะทำให้ทั้งผู้ให้กู้และผู้กู้ทราบจำนวนดอกเบี้ยที่จะได้รับหรือต้องจ่ายเป็นจำนวนที่แน่นอน เพราะถูกกำหนดไว้และจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดตามที่ระบุในสัญญาเงินกู้
- ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ไม่ได้กำหนดไว้เฉพาะเจาะจงเป็นดอกเบี้ยที่อ้างอิงที่มีโอกาสที่จะเปลี่ยนแปลงขึ้นหรือลงได้ตามภาวะของเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยลอยตัวนี้จะทำให้ผู้ให้กู้และผู้กู้ไม่ทราบจำนวนดอกเบี้ยที่จะได้รับหรือต้องจ่ายอย่างแน่นอนได้ล่วงหน้า แต่ต้องรอใกล้ ๆ วันที่จะได้รับหรือจ่ายดอกเบี้ย จึงใช้อัตราดอกเบี้ยที่อ้างอิงนั้นในการคำนวณดอกเบี้ยที่แน่นอนอีกครั้ง
สำหรับดอกเบี้ยลอยตัวที่ใช้กันอยู่ในประเทศไทยก็จะมี MLR, MOR และ MRR ที่จะแตกต่างไปในแต่ละธนาคาร ทุกธนาคารจะมีประกาศอัตราดอกเบี้ยลอยตัวนี้ออกมาเป็นระยะ เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงก็จะมีการประกาศออกมาใหม่ โดยมากจะอ้างอิงกับดอกเบี้ยที่ประกาศโดยธนาคารแห่งประเทศไทยด้วย หากมีการปรับดอกเบี้ยขึ้น ดอกเบี้ยลอยตัวก็จะขึ้นตาม หากมีการปรับดอกเบี้ยลง ดอกเบี้ยลอยตัวนี้ก็จะลงตามด้วย
อ่านเพิ่มเติม : 10 อันดับ สินเชื่อบ้าน วงเงินกู้สูง ดอกเบี้ยต่ำ
กรณีของสินเชื่อบ้านที่ใช้กันก็จะเป็น MLR (Minimum Loan Rate) ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารใช้กับการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีเป็นการกู้เงินแบบมีระยะเวลาที่แน่นอน ลูกค้ามีประวัติการเงินดีและมีหลักทรัพย์ค้ำประกันที่เพียงพอ นอกจากนั้น MLR บางธนาคารก็ใช้ MRR (Minimum Retail Rate) ที่จะสูงกว่า MLR เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารใช้ในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดี
โดยมากหากเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว อย่าง MLR หรือ MRR เวลาธนาคารจะเลือกเสนอดอกเบี้ยให้กับลูกค้าจะมีตัวบวกหรือลบต่อท้ายด้วย เช่น MLR+1% หรือ MRR+2% เป็นต้น ซึ่ง +1% หรือ +2% ตรงนี้จะบวกมากหรือน้อย ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาเครดิตของลูกค้าแต่ละคนว่ามีความน่าเชื่อถือและมีความสามารถในการชำระหนี้มากน้อยแค่ไหน
ทีนี้กลับมาที่สินเชื่อบ้านของเรากันดีกว่า ว่าหากเราจะขอสินเชื่อบ้าน เราควรเลือกดอกเบี้ยแบบไหนดี ระหว่างดอกเบี้ยแบบคงที่หรือดอกเบี้ยแบบลอยตัว
เนื่องจากอย่างที่ทราบว่าสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อระยะยาว บางทียาวมากเป็นหลายสิบปี ไม่ว่าจะเป็นด้านของธนาคารเขาก็ไม่ต้องการมีความเสี่ยงในเรื่องของดอกเบี้ยในระยะยาวแบบนี้ เท่าที่เห็นสินเชื่อบ้านจึงมักจะไม่ได้กำหนดเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ไปตลอดอายุสัญญา เพราะหากธนาคารทำแบบนั้นเมื่อดอกเบี้ยในตลาดสูงขึ้น ก็ถือว่าเสียโอกาสได้รับดอกเบี้ยที่สูงขึ้นตามไปด้วย
ธนาคารจึงมักเสนอดอกเบี้ยเป็น 2 แบบ คือ ในช่วงแรกของการผ่อนชำระคืน ก็จะเป็นดอกเบี้ยคงที่ เพราะในระยะสั้น ๆ ธนาคารยังพอจะดูแนวโน้มดอกเบี้ยได้ อีกทั้งต้นทุนของเงินทุนในระยะสั้นธนาคารเขาสามารถวางแผนได้ แต่ในระยะเวลาที่ไกลออกไป เช่น เกินกว่า 1 ปี หรือ 3 ปี ก็จะปล่อยให้เป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว
ในฐานะของผู้ขอสินเชื่อบ้าน หากดูสภาวะดอกเบี้ยในปัจจุบันนี้ถือว่าต่ำมากในรอบหลายปีที่ผ่านมา หลายคนก็ออกมาบอกว่าถือเป็นจุดต่ำสุดของดอกเบี้ยจนไม่ทราบว่าจะต่ำกว่านี้ไปไหนได้แล้ว การเลือกดอกเบี้ยคงที่จึงน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่า เพราะโอกาสในภายหน้าน่าจะมีแต่ดอกเบี้ยขาขึ้นเท่านั้น หากเป็นไปได้จึงควรเลือกดอกเบี้ยคงที่ ๆ ธนาคารนำเสนอให้นานที่สุด แต่ทั้งนี้ก็ต้องเปรียบเทียบดอกเบี้ยคงที่นี้ของแต่ละธนาคารด้วย เพราะบางธนาคารแม้จะเสนอดอกเบี้ยคงที่ต่ำกว่าในช่วงแรก แต่เป็นระยะเวลาเพียงแค่สั้น ๆ เท่านั้น และพอหลังจากนั้นในช่วงที่เป็นดอกเบี้ยลอยตัว อาจมีบวกด้วยเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าได้ การพิจารณาดอกเบี้ย จึงควรดูตลอดระยะเวลาของสัญญาเงินกู้ด้วย
ยกตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ สินเชื่อบ้านของธนาคารทหารไทย ปีที่ 1-3 คิดอัตราคงที่ที่ 5.25% หลังจากนั้นคิดที่ MRR – 2.025% ในขณะที่ของธนาคารกรุงไทย ปีแรกคิด 3.25% หลังจากนั้นคิดที่ MLR -0.25%
- ธนาคารทหารไทย ปีที่ 1-3 คิด 25% ปีต่อไป คิด MRR – 2.025% ปัจจุบัน MRR ของธนาคารทหารไทยอยู่ที่ 7.775% จึงเท่ากับหลังจากปีที่ 3 ดอกเบี้ยจะเป็น 7.775% – 2.025% = 5.75% (คิดเพื่อให้เปรียบเทียบได้ แต่ดอกเบี้ยที่แท้จริงก็จะต้องรอดูเวลาในอีก 3 ปี ข้างหน้า)
- ธนาคารกรุงไทย ปีแรกคิด 25% ปีต่อไป คิด MLR – 0.25% ปัจจุบัน MLR ของธนาคารกรุงไทยอยู่ที่ 6.275% – 0.25% = 6.025% (คิดเพื่อให้เปรียบเทียบได้ แต่ดอกเบี้ยที่แท้จริงก็จะต้องรอดูเวลาในอีก 1 ปี ข้างหน้า)
หากเปรียบเทียบแบบนี้จะทำให้เห็นว่าดอกเบี้ยของธนาคารทหารไทยดูน่าสนใจกว่า เพราะหนึ่งดอกเบี้ยคงที่คิดให้ในระยะเวลาที่นานกว่าคือ 3 ปี แต่ของธนาคารกรุงไทยปีที่สองก็อยู่ที่ 6.025% ซึ่งมากกว่าดอกเบี้ยคงที่ของธนาคารทหารไทยที่เราจะต้องจ่ายอีก 2 ปี สองคือหลังจากปีที่ 3 ไป ดอกเบี้ยลอยตัวของธนาคารทหารไทยก็น้อยกว่าตลอดอายุสัญญาด้วย ทำให้โดยรวมแล้วดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายตลอดอายุสัญญาของสินเชื่อบ้านของธนาคารทหารไทยน่าจะต่ำกว่าของธนาคารกรุงไทย
ในทางตรงกันข้ามหากสถานการณ์ดอกเบี้ยในตลาดมีแนวโน้มที่จะลดลง เราก็ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว เพราะทำให้มีโอกาสในการที่จะได้ดอกเบี้ยถูกลงด้วยเมื่อดอกเบี้ยในตลาดลดต่ำลง แต่เรายังไม่ทราบว่าสถานการณ์ที่ดอกเบี้ยจะลดลงอีกนี่จะเกิดขึ้นอีกหรือไม่ เพราะตอนนี้ก็เรียกได้ว่าดอกเบี้ยต่ำแบบสุด ๆ แล้ว
ที่มา:
