กำไร เช่าคอนโด คิดยังไง คำนวณก่อนลงทุนช่วยให้คุณได้ผลตอบแทนมากขึ้น

ด้วยความที่ปัจจุบันเราก้าวสู่สังคมทุนนิยมกันอย่างเต็มรูปแบบเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ทุกอย่างต่างถูกหมุนด้วยเงินทั้งสิ้นอย่างไม่สามารถปฏิเสธได้ การที่เราจะเอาชีวิตรอดท่ามกลางสังคมทุนนิยมได้นั่นก็คือ การที่เราต้องหารายได้ให้เพียงพอนั่นเอง การทำงานประจำเพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถตอบโจทย์การใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายได้เต็มที่อีกต่อไป หลายคนจึงเริ่มมองหาการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ สำหรับใครที่มีความคิดอยากจะปล่อยเช่าคอนโดไม่ว่าจะเป็นคอนโดที่ตนเองมีอยู่แล้วหรือคอนโดที่กำลังผ่อนอยู่ก็ตาม เราจะพาทุกคนไปดูกันว่า กำไร เช่าคอนโด คิดยังไง

วิธีการคำนวณกำไร เช่าคอนโด คิดยังไง

ก่อนที่เราจะไปคำนวณกำไร เช่าคอนโด คิดยังไง อันดับแรกเราต้องทำความรู้จักกับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนก่อน มันเป็นผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในช่วงเวลาหนึ่งตามประเภท อย่างเช่นคอนโดมิเนียมนับเป็นอสังหาริมทรัพย์ เราจะได้รับผลตอบแทนที่เรียกว่าค่าเช่า โดยผลตอบแทนในที่นี้คือผลตอบแทนที่เรารู้ว่าจะได้รับหรือคาดการณ์ว่าจะได้รับ โดยจะขึ้นอยู่กับความผันผวนของสิ่งที่เราลงทุน ซึ่งเราสามารถใช้สิ่งนี้เป็นสูตรในการคำนวณกำไรจากการปล่อยเช่าคอนโดได้ว่ามีความคุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่ สูตรการคำนวณจะมีทั้งหมด 3 แบบ ประกอบไปด้วย

สูตรคำนวณ เช่าคอนโด ผลตอบแทนได้เท่าไร

เป็นวิธีการคำนวณกำไรแบบง่ายๆ โดยที่ไม่นำเอาต้นทุนการเงินหรือค่าใช้จ่ายอื่นมาคำนวณด้วยแต่อย่างใด จะพิจารณาเฉพาะค่าเช่าที่เราคาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาของคอนโดมิเนียมที่เราซื้อมา ข้อเสียแรกเลยก็คือความไม่แน่นอน เนื่องจากผู้เช่าอาจไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ตามสัญญาหรือเช่าคอนโดมิเนียมของเราตลอดทั้งปี ถามรายได้รถน้องก็จะทำให้อัตราตอบแทนลดลงด้วย โดยสูตรก็คือ

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี / ราคาคอนโดที่ซื้อ) X 100

ตัวอย่าง หากคุณซื้อคอนโดในราคา 1 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 6,000 บาท มีผู้เช่าตลอดทั้ง 12 เดือน เราจะได้รับค่าเช่าปีละ 6,000 X 12 = 72,000 บาท

นำเอามาแทนค่าในสูตรจะได้เป็น (72,000 / 1,000,000) X 100 = 7.2% ต่อปี เป็นอัตราผลตอบแทนที่เราจะได้รับจากการปล่อยคอนโดให้เช่าเบื้องต้น

สูตรคำนวณผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่าสุทธิ

เป็นวิธีการคำนวณที่คล้ายคลึงกับสูตรแรก แต่จะนำเอาค่าใช้จ่ายอื่นอย่างเช่นค่าส่วนกลางที่เราจะต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลของคอนโดมิเนียมเป็นประจำทุกปีมาคำนวณด้วย ก็จะช่วยให้เรานั้นสามารถคำนวณอัตราตอบแทนได้แม่นยำมากขึ้นกว่าเดิม แต่ก็ยังไม่ถึงขั้นแม่นยำ 100% แต่อย่างใด โดยสูตรคือ

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดสัญญา – ค่าส่วนกลาง) X 100 / ราคาคอนโดที่ซื้อมา

ตัวอย่าง หากเราซื้อคอนโดในราคา 1 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 6,000 บาท มีผู้เช่าตลอดทั้ง 12 เดือน มีค่าส่วนกลางปีละ 5,000 บาท ค่าเช่ารายปีของเราจะเท่ากับ 6,000 X 12 = 72,000 บาท

นำเอามาแทนค่าในสูตรจะได้เป็น [(720,000 – 5,000) / 1,000,000] X 100 = 71.5% ต่อปี เป็นอัตราผลตอบแทนที่เราจะได้รับจากการปล่อยคอนโดมิเนียมให้เช่าโดยที่เราจ่ายค่าส่วนกลางเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

สูตรคำนวณผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่าด้วยเงินสดในรอบปี

เป็นสูตรที่จะทำให้เราสามารถคำนวณผลตอบแทนได้ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด เนื่องจากมีการนำเอาค่าใช้จ่ายอื่นในการลงทุนกับคอนโดมิเนียมก่อนปล่อยให้เช่ามาคำนวณด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนคอนโด ค่าส่วนกลาง ค่าจอง เงินดาวน์ ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่ง ค่าวางระบบไฟ เป็นวิธีการที่เราอยากจะแนะนำให้ทุกคนได้ใช้เพราะผลค่อนข้างแม่นยำและจะช่วยให้เรารู้ได้ว่าเราจะได้กำไรจากการลงทุนมากน้อยแค่ไหน โดยสูตรคือ

(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญา – ค่าส่วนกลาง – ค่าผ่อนคอนโดตลอดทั้งปี) X 100 / (ค่าใช้จ่ายในการลงทุนไม่ว่าจะเป็นเงินดาวน์ + ค่าจอง + ค่าเฟอร์นิเจอร์ + ค่าตกแต่ง)

ตัวอย่าง เราจะได้รับค่าเช่าตลอดทั้งสัญญาอยู่ที่ 72,000 บาท มีค่าส่วนกลางปีละ 5,000 บาท ค่าผ่อนคอนโดตลอดทั้งปี วางเงินดาวน์ 100,000 บาท ค่าจอง 50,000 บาท ค่าตกแต่ง 30,000 บาท ค่าเฟอร์นิเจอร์ 15,000 บาท

นำเอามาแทนค่าในสูตรก็จะได้เป็น (72,000 – 5,000 – 60,000) X 100 / (100,000 + 50,000 + 30,000 + 15,000) จะได้เป็น 7000 x 100 / 195,000 = 3.59% ต่อปี เป็นอัตราผลตอบแทนที่เราจะได้รับโดยที่หักค่าใช้จ่ายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว

อัตราตอบแทนจากการลงทุนเท่าไหร่จึงจะคุ้มค่าแก่การลงทุน

คำถามต่อมาก็คืออัตราตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่าไหร่จึงจะคุ้มค่าแก่การลงทุน การลงทุนยิ่งเปอร์เซ็นต์ของอัตราตอบแทนสูงมากเท่าไหร่เราก็จะได้รับผลตอบแทนมากขึ้นเท่านั้น และยังทำให้ความเสี่ยงที่เราอาจจะได้รับลดลงอีกด้วย โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นควรจะมีอัตราตอบแทนตั้งแต่ 6% ถึง 8% ต่อปีขึ้นไปจึงจะนับว่าคุ้มค่า 

หากเรากู้สินเชื่อธนาคารมาลงทุนก็ต้องทำให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่าดอกเบี้ยธนาคาร 2% จึงจะคุ้มค่า ยังไม่รวมไปถึงเงินเฟ้อในแต่ละปีที่เราจะต้องนำเอามาคิดด้วยเช่นเดียวกัน เพราะเงิน 100 บาทในปีนี้และปีหน้ามีค่าไม่เท่ากันแต่อย่างใด ดังนั้นคุ้มค่าที่สุดจึงต้องมีผลตอบแทนตั้งแต่ 6% ขึ้นไปจึงจะคุ้มเหนื่อยและไม่เสี่ยงที่จะทำให้คุณต้องขาดทุน

สรุปแล้ว กำไร เช่าคอนโด คิดยังไงมีทั้งหมด 3 สูตรด้วยกัน มีทั้งสูตรที่ง่ายไปถึงสูตรที่ค่อนข้างซับซ้อนขึ้นมาเล็กน้อย แต่สูตรที่จะช่วยให้คุณสามารถคิดอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนได้อย่างรัดกุมมากที่สุด ก็คือ สูตรคำนวณผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่าด้วยเงินสดในรอบปี 

หากคำนวณออกมาแล้วมีอัตราตอบแทนตั้งแต่ 6% ไปจนถึง 8% ก็ถือว่าคุ้มค่าที่จะลงทุน แต่หากต่ำกว่านั้น และคอนโดของเรามีดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนกับธนาคาร เมื่อคำนวณออกมาแล้วผลตอบแทนที่ได้อัตราผลตอบแทนต่ำกว่าดอกเบี้ยธนาคารหรืออัตราเงินเฟ้อในแต่ละปี ก็อาจจะไม่คุ้มค่าแก่การลงทุนแต่อย่างใด