ไขข้อสงสัย สะสมที่ดิน คุ้มค่าภาษีไหม พร้อมสรุปวิธีคำนวณ

ใครที่มีเงินทุนแล้วไม่รู้ว่าจะนำไปทำอะไรดี ก็มักจะมีหลายคนแนะนำให้ลงทุนสะสมที่ดินถือเป็นหนึ่งในตัวเลือก เพราะไม่เพียงแค่ซื้อเก็บไว้สำหรับทำที่อยู่อาศัย เปิดกิจการ หรือทำการลงทุนต่าง ๆ เท่านั้น แต่ยังเป็นการนำไปต่อยอดเพื่อสร้างกำไรหากอยู่ในทำเลดี สะดวกก็ยิ่งปล่อยให้เช่าได้ง่ายสร้างรายได้แบบ Passive Income ซึ่งเป็นคำที่ใครหลายคนนั้นอยากมี แต่วันนี้เราจะพาไปค้นว่าจริง ๆ แล้ว สะสมที่ดิน คุ้มค่าภาษีไหม? พร้อมวิธีการคำนวนภาษีที่จะทำให้รู้ก่อน และตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?

มาเริ่มกันที่ความหมายของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีรายปีที่มีการจัดเก็บ คิดจากมูลค่าที่ดินและสิ่งก่อสร้างที่เราครอบครอง เช่น บ้าน อาคาร คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้างที่เราครอบครองโดยจะมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยาที่เป็นหน่วยงานรับผิดชอบการจัดเก็บ

ใครต้องเสียภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง

ส่วนผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นเจ้าของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือผู้ที่ครอบครอง หรือผู้ทำประโยชน์ในที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลก็ได้และถ้าใครที่เป็นเจ้าของ หรือครอบครองที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างอยู่ในวันที่ 1 มค. ของปีไหนก็ให้เป็นผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีประจำปีนั้นไป

แต่ถ้าหากเจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละคนกันก็ให้เจ้าของที่ดินเสียภาษีเฉพาะส่วนมูลค่าที่ดิน ส่วนเจ้าของสิ่งปลูกสร้างก็เสียภาษีเฉพาะมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง

ส่องกฎหมายใหม่ เงื่อนไขที่ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน

หลังจากมีการออกกฎหมายใหม่เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่มาดูกันว่ามีเงื่อนไขใดบ้างที่จะช่วยให้คุณรอดจากการเสียภาษี

1. เจ้าของบ้านที่มีราคาไม่เกิน 50 ล้าน ไม่ต้องเสียภาษี ซึ่งไม่ว่าคุณเป็นใคร ประกอบอาชีพอะไรก็ตามขอเพียงแค่มีการซื้อบ้าน คอนโด ทาวน์โฮมราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้า
2. มีชื่อเป็นเจ้าของบ้าน หรือเป็นผู้อยู่อาศัย ก็ไม่ต้องเสียภาษีซึ่งรวมถึงคู่รักเพศเดียวกันที่ปัจจุบันสินเชื่อต่าง ๆ อนุมัติให้กู้ร่วมกันได้แล้วหลายสถาบัน
3. เลือกบ้านหลัก บ้านรองให้ดี เพราะหลายคนที่มีการซื้อบ้าน พ่วงคอนโด 1 ห้อง หรือมีที่พักอาศัยมากกว่าหนึ่งแห่งก็ควรมีการแจ้งว่าหลังไหนเป็นบ้านหลักที่พักอาศัยเพราะหลังถัดไปจะถูกนำมาคิดภาษีจึงต้องเลือกให้ดีเพื่อไม่ให้มูลค่าภาษีเพิ่มขึ้นสูงและหากมีลูกหลานก็แนะนำว่าให้ถ่ายโอนเป็นมรดกให้ลูกหลานเพื่อช่วยลดภาระภาษี
4. อยู่คอนโด แจ้งอยู่อาศัยในทะเบียน ซึ่งถือเป็นหนึ่งในการเลี่ยงการโดนภาษีเพราะไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนจึงแนะนำให้เอาชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโดไม่ว่าจะเป็นชื่อเจ้าของเอง หรือญาติคนอื่นก็ได้เพื่อไม่ให้โดนภาษีล้านละ 3,000 บาทนั่นเอง 4

ทรัพย์สินบ้าน ที่ดิน คอนโด ที่ได้รับการยกเว้นภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง

• ทรัพย์ส่วนกลางต่าง ๆ ของอาคารชุด ที่ดินสาธารณูโภคหมู่บ้านจัดสรรและนิคมอุตสาหกรรม
• บ้านพักอาศัยโดยได้กรรมสิทธิ์จากการรับมรดกซึ่งได้มาก่อนพรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกาศให้มีผลบังคับใช้
• ทรัพย์สิน NPA ที่เป็นของสถาบันการเงินซึ่งจะได้รับการลดหย่อนเป็นระยะเวลา 5 ปี
• ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพื่อทำโครงการที่พักอาศัยและนิคมอุตสาหกรรมโดยจะได้รับการลดหย่อน (3 ปี ตั้งแต่ยื่นขออนุญาต)

เช็คอัตราภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างได้ที่ไหน

คงพอเข้าใจแล้วว่าใครบ้างจะต้องเสียภาษีและหากไม่ต้องการเสียภาษีมีเงื่อนไขใดบ้างที่ไม่เข้าข่ายเสียภาษีซึ่งต่อมาจะพูดถึงกรณีที่เราจะต้องชำระภาษีผ่านวิธีการคิดคำนวณอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งอิงตามกฎหมายใหม่ที่ได้ประกาศออกมาโดยแบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านและไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ดังนี้

กรณีที่ 1 : ชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว)

จะต้องมีการชำระอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะมีการจัดเก็บในอัตราดังต่อไปนี้

• บ้าน หรือคอนโดราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี
• บ้าน หรือคอนโดราคา 10 – 50 ล้านบาทจะมีถูกเรียกเก็บภาษีที่ร้อยละ 0.02% หรือล้านละ 200 บาท
• บ้าน หรือคอนโดราคา 50 – 75 ล้านบาทจะมีถูกเรียกเก็บภาษีที่ร้อยละ 0.03% หรือล้านละ 300 บาท
• บ้าน หรือคอนโดราคา 75 – 100 ล้านบาทจะมีถูกเรียกเก็บภาษีที่ร้อยละ 0.05% หรือล้านละ 500 บาท
• บ้าน หรือคอนโดราคา 100 ล้านบาทขึ้นไปจะมีถูกเรียกเก็บภาษีที่ร้อยละ 0.10% หรือล้านละ 1,000 บาท

กรณีที่ 2 : หากไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน

หากไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ไม่ว่าจะซื้อบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม หรือมีสิ่งปลูกสร้างจะถูกคิดภาษีตามมูลค่าของอสังหาฯ ล้านละ 3,000 บาท

หากถามว่า สะสมที่ดิน คุ้มค่าภาษีไหม อาจจะตอบได้ว่าคุ้มกรณีที่มีการซื้อบ้าน หรือคอนโดราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท รวมถึงสามารถถ่ายโอนมรดกโดยให้เป็นชื่อลูกหลานซึ่งหากไม่สามารถทำได้ และมีการตรวจสอบพว่ามีการถือครองที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างหลายแห่งโดยเป็นชื่อของตนเองทั้งหมดก็อาจจะต้องคำนวณดูว่าภาษีที่เสียในแต่ละปีคุ้มค่าหรือไม่