เป็นกันหรือไม่ที่อยากจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่มีเงินทุนไม่พอ แล้วพอจะลงทุนใน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ใช้เงินไม่มาก ก็มีกองทุนมาให้เลือกมากมาย เลือกไม่ถูก จะซื้อตามคนอื่นก็ไม่แน่ใจว่าจะใช่สิ่งที่ต้องการ ดังนั้นเรามาเรียนรู้กันดีกว่าว่าเครื่องมือที่ใช้เลือกซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง
อ่านเพิ่มเติม >>> กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถลงทุนได้ ! <<<
1. เราต้องรู้ก่อนว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งหมด 3 ประเภท ได้แก่
- Freehold คือ กองทุนได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิของกองทุน นั่นคือ รายได้ของกองทุนมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ และนำรายได้จากการให้เช่ามาจ่ายเป็นเงินปันผล และเมื่อเลิกกองทุนแล้วก็สามารถขายอสังหาริมทรัพย์นั้น และนำส่วนต่างที่เป็นกำไรมาจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนได้อีกทางหนึ่ง
- Leasehold คือ กองทุนซื้อสิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์มาจากเจ้าของ ซึ่งอาจจะมีอายุ 20 ปี หรือ 30 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาการเช่ากองทุนก็จะต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับเจ้าของเดิม มูลค่าการลงทุนของกองทุนก็จะเป็นศูนย์
- แบบผสม คือ การผสมกันระหว่าง Freehold และ Leasehold
2. ต่อมาเป็นเรื่องของการจ่ายเงินปันผลของกองทุน ซึ่งเป็นผลตอบแทนหลักของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่เราควรจะต้องศึกษานโยบายและวิธีการจ่ายเงินปันผลที่ระบุไว้ในรายงานประจำปีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และควรจะต้องพิจารณาถึงประวัติการจ่ายเงินปันผลย้อนหลังว่ามีความสม่ำเสมอในการจ่ายเงินปันผลหรือไม่ อัตราการจ่ายเงินปันผลไม่แตกต่างกันมากนักในแต่ละปี ซึ่งปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีอัตราการจ่ายเงินปันผลอยู่ที่ 5-7 % ถือได้ว่าเป็นอัตราการตอบแทนที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อยเลยทีเดียว
3. ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุน ที่เราควรจะต้องรู้ว่ากองทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน โรงงาน คลังสินค้า ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น เพราะอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีปัจจัยในการหารายได้ไม่เหมือนกัน เช่น โรงงานหากมีนโยบายลดการผลิตหรือย้ายฐานการผลิต ก็อาจจทำให้รายได้ของกองทุนลดลง หรือหากเป็นการลงทุนในโรงแรม ก็อาจจะได้รับผลกระทบจากสถานะการณ์การท่องเที่ยวทั้งของนักท่องเที่ยวภายในประเทศและต่างประเทศก็เป็นได้
4. สภาพคล่องของกองทุนรวม ซึ่งปัจจัยหนึ่งที่เรามักจะละเลย ทั้งๆ ที่เป็นสำคัญเรื่องหนึ่งเลยทีเดียว ดังนั้นเราจะต้องดูเสมอว่าสินทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุนนั้น สามารถเปลี่ยนเป็นเงินได้ง่ายหรือยากเพียงใด
5. อัตราการให้เช่าพื้นที่ หรือ Occupancy Rate จะเป็นสัญญาณที่แสดงถึงแหล่งที่มาของรายได้ที่เราจะได้รับจากการลงทุนในอสังหาแต่ละประเภท หากอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูงก็มีความเป็นไปได้สูงว่ากองทุนจะมีกระแสเงินสดมาจ่ายให้กับเราในปริมาณที่สูงด้วยเช่นกัน ซึ่งเราสามารถศึกษาข้อมูลอัตราการให้เช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ได้จากรายงานประจปีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้
6. ราคาปัจจุบันเทียบกับมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน เพราะโดยทั่วไปกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะประกาศมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) เป็นรายวัน ที่ทำให้เราสามารถนำราคาของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาเปรียบเทียบกับราคาของอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งการเปรียบเทียบนี้จะทำให้เราเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความถูกหรือแพง เมื่อเทียบกับมูล่าของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่เราจะต้องดูปัจจัยอื่นๆ ประกอบด้วยว่า การที่อสังหาริมทรัพย์มีราคาถูกหรือแพรงนั้นอยู่ในระดับที่เหมาะสมหรือไม่ เพราะบางทีราคาอาจจะถูกเพราะไม่มีสภาพคล่อง และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นมีรายได้ทีไม่ได้แรงจูงใจที่จะทำให้ตัดสินใจซื้อได้ หรืออาจจะแพงเพราะจ่ายปันผลในอัตราที่สูงเกินไป
ดังนั้น การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยง เราจะต้องศึกษาข้อดี ข้อเสีย และความเสี่ยงจะเกิดขึ้นจากการลงทุนให้อย่างเข้าใจก่อนการลงทุนทุกครั้ง ซึ่งเราสามารถศึกษได้จากหนังสือชี้ชวนของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ Website ของ บลจ.ที่เป็นผู้จัดการกองทุน หรือข้อมูลการดำเนินงานที่กองทุนจะต้องเปิดเผยใน Website ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
