คำว่า “กองทุนรวม” คุณอาจจะรู้จักกันมาบ้างแล้วค่ะว่า มีความหมายอย่างไร เราขออธิบายอย่างง่าย ๆ เกี่ยวกับกองทุนรวม ก็คือการลงทุนอย่างหนึ่ง โดยการใช้นำเงินจากหลาย ๆ คนมารวมกัน เพื่อลงทุนในกิจการหรือธุรกิจ เมื่อได้กำไรผู้จัดการกองทุนก็จะมีการจ่ายเงินในรูปของการปันผลค่ะ สำหรับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน แต่อาจจะมีผลตอบแทนที่ดีกว่ากองทุนรวมทั่ว ๆ ไป นั่นก็ขึ้นอยู่กับการจัดการของกองทุนอีกทีค่ะ ไม่ว่าคุณจะมีรายได้เข้ามาเท่าไร หรือได้รับเงินเป็นรายเดือน คุณก็สามารถเข้าร่วมลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้โดยผ่านทาง กองทุนอสังหาฯ ค่ะ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็คือกองทุนรวมประเภทหนึ่ง โดยผู้จัดการกองทุนจะนำเงินที่ได้จากการระดมทุนของนักลงทุน ไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ประเภทหนึ่งค่ะ ขึ้นอยู่กับทางกองทุนว่าจะมีนโยบายการจัดตั้งกองทุนขึ้นมาเพื่อทำอะไร ซึ่งที่เราคุ้นหูกันเป็นอย่างดี ก็มี การสร้างโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ อาคารสำนักงาน โรงงานคลังสินค้า ศูนย์การค้า และสนามบิน เป็นต้น แต่ในปัจจุบันก็มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อยู่ประมาณ 40 กองทุนด้วยกันค่ะ เพื่อรองรับนักลงทุนที่ต้องการตัวเลือกที่มากขึ้น สำหรับการตัดสินใจรวมลงทุนง่ายขึ้นนั่นเองค่ะ
สำหรับการลงทุนของผู้ที่ได้รับเงินเป็นรายเดือนนั้น ก่อนอื่นเลยคุณควรเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนอสังหาว่ามีกี่ประเภทและเป็นแบบใดกันบ้าง เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจในการลงทุนกับทางกองทุนอสังหาฯ นั้น ๆ อย่างมืออาชีพ กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง เราขออธิบายอย่างคราว ๆ แล้วกันนะค่ะว่า กองทุนอสังหานั้นมีอยู่ด้วยกัน 3 ประเภทหลัก ๆ ด้วยกัน ได้แก่ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund), ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ซึ่งทั้ง 3 ประเภทนี้ได้ถูกเรียกว่า “กองทุนอสังทรัพย์” ค่ะ แต่อันไหนที่มนุษย์เงินเดือนอย่างเรา ๆ จะลงทุนดี คุณลองมาดูรายละเอียดได้เลยค่ะ
รายละเอียดสำคัญของกองทุนอสังหาริมทรัพย์
อย่างที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้นค่ะว่า กองทุนทั้ง 3 ประเภทนั้นจัดเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิน ความหมายที่แท้จริงของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็คือ เป็นกองทุนที่มีการรวบรวมเงินจากคนที่มีความสนใจหลาย ๆ คน แล้วนำเงินมาลงทุนในสินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ โรงงาน โรงแรม เสาสัญญาณโทรศัพท์ สายเคเบิลอินเตอร์เน็ต และโรงไฟฟ้าค่ะ เพื่อให้ได้ผลประโยชน์ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปของค่าเช่าค่ะ จากนั้นก็นำกำไรที่ได้มาแจกจ่ายให้กับผู้ลงทุนตามแต่สัดส่วนของแต่ละคน ทั้งนี้ ผู้ที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องเหนื่อยกับการดำเนินการใด ๆ เลย เนื่องจากทางกองทุนจะมีผู้ดูแลและมีการจัดการให้ทุกอย่างอยู่แล้วค่ะ
การที่คุณเป็นพนักงานประจำ หรือที่เรียกอีกอย่างว่า “มนุษย์เงินเดือน” นั้น มีความต้องการที่จะเพิ่มรายได้ให้กับตัวเอง แต่ก็ไม่มีเงินที่เพียงพอในการลงทุนทำธุรกิจอื่น ๆ บวกกับไม่มีเวลาที่จะค่อยดูแลการดำเนินการต่าง ๆ ของกิจการอีกด้วย ทำให้คุณไม่สามารถที่จะมีรายได้เพิ่มขึ้นมาได้ แต่ในยุคปัจจุบันนั้นมีทางเลือกมากมายสำหรับผู้ที่ทำงานประจำได้มีรายได้เข้ามาเพิ่มค่ะ ทางเลือกที่ดีน่าจะเป็นการลงทุนในกองทุน ไม่ว่าจะเป็นกองทุนรวมหรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์คุณก็จะได้รายได้เพิ่มจากปกติอย่างแน่นอนค่ะ และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบ้านเราก็มีด้วยกัน 3ประเภทหลัก ๆ ค่ะนั้นก็คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Freehold, กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Leasehold และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบผสมค่ะ
- กองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ (Freehold) ก็คือการลงทุนซื้อและได้รับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ รายได้ของกองทุนรวมจะมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ค่ะ เมื่อทางกองทุนได้ผลกำไรมาพอสมควรแล้ว ก็จะทำการแจกจ่ายในรูปแบบของเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน และรายได้จำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อเลิกกองทุนแล้ว ดังนั้นหากมูลค่าของการขาดอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือกรรมสิทธิ์อยู่นั้นมีมูลค่าที่สูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนได้เข้าไปซื้อในตอนแรก มูลค่าของหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนก็จะเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วยค่ะ นั่นก็เท่ากับว่าคุณจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปของกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) ด้วยอีกทางหนึ่งค่ะ
- กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold) ก็คือ กองทุนไม่ได้ทำการซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว จึงทำให้ไม่มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า อย่างเช่น 20 ปี หรือ 30 ปี เมื่อครบกำหนดที่ทำสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้กับเจ้าของค่ะ ดังนั้นเมื่อหมดสัญญาเช่าแล้ว มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะเป็นศูนย์เช่นกัน เพราะไม่มีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ออกไปนั่นเอง ดังนั้นทางกองทุนจะได้รับรายได้ค่าเช่าในช่วงที่อยู่ในระยะเวลาสิทธิของการเช่นเท่านั้น ทำให้ผลตอบแทนหลักที่คุณจะได้รับนั้น มาจากเงินปันผลที่ทางกองทุนนั้น ๆ ได้ทำการจ่ายออกมานั่นเอง อย่างไรก็ตามนักลงทุนทุกคนอาจจะได้ผลกำไรจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ได้เช่นกันค่ะ หากกองทุนนั้น ๆ มีราคาเพิ่มสูงขึ้น
- กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบผสม ก็คือกองทุนที่มีการผสมผสานระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold และ Leasehold ทางกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา จะมีการจดทะเบียนให้เป็นกองทุนปิดค่ะ นั้นก็หมายความว่า จะเปิดให้คุณสามารถจองซื้อเพียงครั้งเดียว เมื่อเริ่มจัดตั้งโครงการ (IPO) ทั้งนี้ หน้าที่ของผู้จัดการกองทุน จะต้องนำเอากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อให้เกิดสภาพคล่องนั่นเอง ดังนั้น ผู้ที่มีความสนใจในการลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถทำการซื้อ – ขาย ได้บนกระดานเหมือนกับหุ้น ตัวหนึ่งที่คุณลงทุน หรือมีความคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีค่ะ
ประโยชน์ที่คุณจะได้รับจากการลงทุน มีดังนี้
- คุณสามารถร่วมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้โดยการผ่านกองทุนรวมอสังหาฯค่ะ โดยผู้ลงทุนมีโอกาสที่จะได้รับรายได้ประจำเหมือนกับการลงทุนในตราสารหนี้ อย่างไรก็ดี ผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาฯ ก็ยังไม่แน่นอนตายตัวเหมือนกับตราสารหนี้ แต่อาจมีการเปลี่ยนแปลงตามการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มทางเศรษฐกิจก็มีส่วนด้วยเช่นกันค่ะ
- เป็นทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนของคุณ
- ผู้ลงทุนจะมีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพน์โดยตรงอีกด้วยค่ะ
ปัจจัยเสี่ยงในการลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาฯ
การที่ทางกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีปัจจัยเสี่ยง นั้นก็เป็นเพราะ ผลกำไร หรือค่าตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาฯ นั้นเกิดขึ้นมาได้ก็ขึ้นอยู่กับสภาวะทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาวะทางเศรษฐกิจโดยทั่วไป ดังนั้น มูลค่าของหน่วยลงทุนอาจจะลดลงได้ หากมูลค่าทรัพย์สินกองทุนรวมอสังหาฯ ลดลง ตลอดจนทางกองทุนรวมอสังหาฯ ไม่จ่ายเงินปันผลหาก ทางกองทุนเกิดผลขาดทุนในการดำเนินงานอีกด้วยค่ะ นี่ก็คือความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตที่นักลงทุนจำเป็นต้องทำการศึกษาและทำความเข้าใจอย่างละเอียด เพื่อที่คุณจะได้ผลกำไรตามที่คุณได้ตั้งเป้าหมายเอาไว้ค่ะ
สิ่งที่ผู้ลงทุนควรทำก่อนที่จะลงทุน
- ควรทำการศึกษาข้อมูลโครงการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และปัจจัยที่เกี่ยวข้องค่ะ ผู้ลงทุนควรที่จะศึกษาหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียด โดยเฉพาะนโยบายการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาฯ นั้น ๆ รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน บริษัทจัดการ นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นอกจากนี้คุณจำเป็นต้องศึกษาถึงปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างเช่น การขยายตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะอัตราดอกเบี้ย และวัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ค่ะ
- ประเมินถึงความเหมาะสมกับเป้าหมายของการลงทุน และความเสี่ยงที่ยอมรับได้หรือไม่ ทั้งนี้ทางกองทุนรวมอาจเหมาะสมกับผู้ลงทุนที่ต้องการรายได้ประจำที่ขึ้นอยู่กับภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกันค่ะ
- หากมีข้อสงสัย คุณสามารถขอคำแนะนำจากตัวแทนขายก่อนที่คุณจะตัดสินใจลงทุนก็ได้ค่ะ เพื่อความมั่นใจในการลงทุนของคุณ และเพื่อลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตอีกด้วย
หมายเหตุ : ซึ่งทรัพย์สินหลักที่กองทุนรวมลงทุนไปนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียวค่ะ ดังนั้นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงมีการกระจายการลงทุนน้อยกว่ากองทุนรวมทั่ว ๆ ไป ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาและทำความเข้าใจถึงความเสี่ยงในการลงทุนก่อนที่จะตัดสินใจค่ะ นอกจากนี้ การลงทุนในหน่วยลงทุนมิใช่การฝากเงิน แต่มีความเสี่ยงของการลงทุน ผู้ลงทุนอาจได้รับเงินคืนมากกว่าหรือน้อยกว่าเงินลงทุนเริ่มแรกก็ได้ค่ะ ทั้งนี้ ก็เป็นเพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนรวมที่มุ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการลงทุนในระยะยาว ผู้ลงทุนจึงควรตระหนักถึงความเสี่ยงและผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในหน่วยลงทุนนั้น ๆ ให้มาก ๆ เพื่อผลประโยชน์ของคุณเอง
