เปรียบเทียบ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ ลงทุนแบบอื่น ดี ?

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือว่าการลงทุนแบบอื่น อันไหนดีกว่ากัน เราขออธิบายอย่างง่าย ๆ เกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ก่อนว่า “อสังหาริมทรัพย์” ถือเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไรที่ดีหากมีการบริหารจัดการที่ดี อสังหาริมทรัพย์นั้น หมายถึง ที่ดินเปล่า อาคาร บ้าน สำนักงาน และคอนโดมิเนียมต่าง ๆ หลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นการลงทุนที่คุณต้องมีการศึกษาให้ดีเกี่ยวกับพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการลงทุน ว่ามีความเสี่ยงมากน้อยอย่างไร หรือว่าจะทำกำไรให้คุณได้มากน้อยเพียงใด ข้อดีของการลงทุนในอสังหา ก็คือ คุณสามารถได้รับเงินก้อนใหญ่ และเป็นการลงทุนในระยะยาว เหมาะสำหรับผู้ที่มีเงินเก็บพอสมควร หรือที่เรียกกันว่า “เงินเย็น” สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น คุณยังสามารถเลือกรูปแบบการทำกำไรได้ 2 ทางอีกด้วยซึ่งก็คือ การปล่อยให้เช่า และการเก็งกำไรในอนาคต แต่ผลกำไรจะได้มากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับการเลือกทำเลและการบริหารจัดการของคุณตั้งแต่เริ่มแรก ทั้งนี้การลงทุนในอสังหาฯ คุณควรมีการวางแผน และควรศึกษาหรือขอคำปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุน

ในการลงทุนแบบอื่น ๆ นั้นเราจะขอยกตัวอย่างมาแค่ 1 อย่างก่อนนั้นก็คือ การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นการลงทุนในกองทุนรวมประเภทหนึ่งที่ระดมเงินจากบุคคลทั่ว ๆ เพื่อนำเงินที่ได้จัดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เหมาะสำหรับผู้ที่รายได้เป็นเดือน ๆ และผู้ที่เงินออมน้อยแต่ต้องการลงทุนเพื่อเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินตนเอง กองทุนที่ลงทุนให้สิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ คุณจะได้รับกำไรที่ได้จากการให้เช่า ในรูปของเงินปันผล ทำให้คุณได้มีรายได้ทุกเดือน และยาวนานประมาณ 20 – 30 ปี ทำให้คุณมีเงินเพิ่มขึ้นจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น

ยกตัวอย่าง เพื่อเปรียบเทียบระหว่างการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กับการลงทุนแบบอื่นอย่างไหนดีกว่า

สมมติว่า มีพนักงานสาวอยู่ 2 คน เป็นเพื่อนรักกันมีชื่อว่า A และ B เธอทั้ง 2 คนมีเงินเก็บในบัญชีคนละประมาณ 800,000 บาท โดยที่เธอทั้งคู่มีความสนใจอย่างมากเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเห็นว่าดอกเบี้ยเงินฝากได้รับน้อยมาก ๆ

A ผู้หญิงคนแรก ตัดสินใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง ซึ่งได้รับประกันผลตอบแทน 8% เท่ากับว่า A จะได้รับผลตอบแทนต่อปีประมาณ 64,000 บาท หรือ 5,333 บาทต่อเดือน

B ผู้หญิงคนที่สอง เธอเห็นว่ามีคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่ง ภายในห้องตกแต่งพร้อมอยู่ ประกาศขายให้ในราคา 5 ล้านบาท ซึ่งดูจากทำเลที่ตั้งแล้ว ห้องนี้น่าจะได้ค่าเช่าอย่างน้อยเดือนละ 30,000 บาท ก็เท่ากับว่าภายใน 1 ปี B จะมีรายได้ 360,000 บาท คิดเป็นอัตราค่าตอบแทนราว ๆ 7%

A เห็นดังนั้นจึงทักเพื่อนสาวของนางว่า คอนโดแห่งนี้ ได้ผลตอบแทนต่ำกว่า ของกองทุนตั้ง 1% อีกทั้งมีความเสี่ยง ต้องวุ่นวายเสียเวลาไปกับการค่อยดูแลเก็บค่าเช่าอีก สู้ซื้อกองทุนสบาย ๆ แบบว่าไม่ต้องทำอะไรก็ได้เงินดีกว่าไหม แต่ B ไม่คิดเช่นนั้น เมื่อ B ตัดสินใจได้ดังนั้น จึงนำเงิน 800,000 บาทของตนไปวางดาวน์ซื้อคอนโดมิเนียม มูลค่า 5 ล้านบาท แล้วยื่นเรื่องกู้ธนาคารในส่วนที่เหลือประมาณ 4.2 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ย 5% ทางธนาคารได้คำนวณค่างวดให้ผ่อนเดือนละ 27,718 บาท ซึ่งเป็นเงินที่ B สามารถผ่อนชำระได้สบาย ๆ เพราะว่าค่าเช่าห้องของเธอมีมูลค่าถึง 30,000 บาทต่อเดือนทำให้สามารถผ่อนธนาคารได้อย่างสบายใจแถมยังมีเงินเหลืออีก 2,282 บาทต่อเดือน ในระหว่างที่  A ได้เดือนล่ะ 5,333 บาท

คำถามคือ B ฉลาดน้อยกว่า A ใช่หรือไม่ ซึ่งคำตอบก็คือว่า “ไม่ใช่” เพราะว่าค่างวดที่ B จะต้องผ่อนธนาคารนั้นประกอบไปด้วยเงินต้น และดอกเบี้ย รวมกันอยู่ ต้นทุนที่ B ต้องจ่ายจริง ๆ มีเพียงดอกเบี้ยเท่านั้น เนื่องจากเงินต้นที่ผ่อนชำระแท้จริงก็คือเงินของ B นั่นเอง ไม่ใช่ธนาคาร ดังนั้นจึงไม่ใช่การเอาค่าเช่าห้องมา ลบกับค่างวด แต่ต้องเอาค่าเช่าห้อง ลบกับดอกเบี้ยของธนาคารในแต่ละเดือนแทน รายจ่ายดอกเบี้ยของ B คือเท่าไร

คำนวณอย่างง่าย ๆ โดยการเอาเงินต้น 4.2 ล้านบาท คูณ 5% จะได้ 210,000 บาทต่อปี เฉลี่ยเดือนละ 17,500 บาท นั้นก็เท่ากับว่า B ได้รายรับเดือนละ 12,500 บาท (30,000 – 17,500) เมื่อเทียบกับเงินลงทุน 8 แสนบาท เท่ากับว่า B จะได้รับผลกำไรถึง 19% แต่คุณอย่าลืมว่า การผ่อนชำระสินเชื่อเคหะนั้น เป็นแบบลดต้นลดดอก ยิ่งเวลาผ่านไปเงินต้นยิ่งเยอะ ดอกเบี้ยยิ่งน้อยลง ถ้ามีการคำนวณอย่างละเอียด หารเฉลี่ยดอกเบี้ย 20 ปี จะตกเดือนละ 10,500 บาทเท่านั้น ดังนั้นผลตอบแทนที่แท้จริงของ B ก็เท่ากับ 19,500 บาทต่อเดือน (30,000 – 10,500) หรือเท่ากับ 34% ของผลกำไรที่จะได้

เทียบกับผลตอบแทนของ A จะพบว่า B ได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่าถึง 3 เท่า หลังจากนั้นคอนโดมิเนียนของ B ก็มีราคาแพงขึ้นถึง 20% จาก 5 ล้านบาท กลายเป็น 6 ล้าน B จึงตัดสินใจขายคอนโดนั้น B ได้เงินค่าเช่าห้อง (ที่หักดอกเบี้ยเงินกู้ออกแล้ว) เป็นเวลา 5 ปี เท่ากับ 750,000 บาท บวกกับกำไรจากการขายต่ออีก 1 ล้านบาท รวมเป็น 1,750,000 บาท หรือเท่ากับ 220% ของเงินต้น 8 แสนบาทในขณะที่ A ได้ผลตอบแทน 8% ในเวลา 5 ปี = 320,000 บาท หรือเท่ากับ 40%

สรุป คือเธอทั้ง 2 คนมีการลงทุนที่เท่ากันนั่นก็คือ 800,000 บาท ผ่านไป 5 ปี A ได้กำไร 320,000 แต่ B ได้กำไรสูงถึง 1.75 ล้าน นั้นก็เท่ากับว่า B มีการลงทุนที่ดีกว่า ทำให้ได้กำไรมากกว่านั่นเอง

ตารางเปรียบเทียบ ระหว่างลงทุนอสังหา กับลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ แม้ว่าดอกเบี้ยรับของ B จะน้อยกว่า A  1% ก็ตาม แต่ผลตอบแทนนั้นได้มากกว่าหลายเท่า ก็เป็นเพราะว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกำไรมากกว่าการลงทุนในแบบอื่น ๆ นั่นเอง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับอีกหลายปัจจัยนะคะ ดังนั้น เราควรศึกษารูปแบบการลงทุนที่เหมาะกับเรามากที่สุด เพื่อผลตอบแทนที่ดีที่สุดค่ะ

ขอบคุณข้อมูลส่วนหนึ่งจากคุณ หมาร่าหมาหรอด