ปัจจุบันคงปฏิเสธไม่ได้ว่าเหล่าหนุ่มสาวคนเมืองเมื่อมีเงินเดือนก็มักจะเริ่มมองหาที่พักที่อยู่อาศัยในเมือง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าช่วยให้ชีวิตและการทำงานสะดวกขึ้นอย่างมากมาย ช่วยประหยัดเวลาในการเดินทาง มีเวลาเพิ่มขึ้นเพื่ออยู่กับครอบครัวและคนรัก ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงให้ความสนใจในการลงทุนอันดับแรก ๆ กับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นรถไฟฟ้าหรือรถไฟฟ้าใต้ดิน
อ่านเพิ่มเติม : วิเคราะห์แนวโน้มการ ลงทุนตามเส้นทางรถไฟฟ้า ตอนที่ 1
แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากระแสความชื่นชอบอสังหาริมทรัพย์จากภาคผู้บริโภคจะยังคงมีอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกลับกำลังประสบอุปสรรคในการขอกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์สำหรับการลงทุนในกิจการใหม่ ๆ ส่วนหนึ่งพบว่ามาจากความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจในประเทศที่ยังอยู่ในภาวะซบเซา และพฤติกรรมแนวโน้มในการก่อหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นของประชาชน ทำให้มีความเป็นไปได้ว่าการลงทุนก่อสร้างเพิ่มเติมในภาคอสังหาริมทรัพย์อาจประสบกับภาวะขาดทุนได้ สิ่งต่าง ๆ เหล่านี้ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องให้ความระมัดระวังและรัดกุมมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อแก่นักธุรกิจ โดยมาดูมุมมองนักธุรกิจผู้ประกอบการว่า หากจะต้องเข้าถ้ำเสือเพื่อได้ลูกเสือนั้น นักลงทุนจะต้องเตรียมความพร้อมกับแผนธุรกิจตนเองอย่างไรบ้าง เริ่มต้นจากมุมมองที่มีต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันกันดีกว่า
มุมมองนักลงทุนและผู้ประกอบการต่อการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
จากความเห็นของกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มองว่า อนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ. 2559 นั้นยังคงมีแนวโน้มว่าจะขยายตัวไปได้ไม่น้อยกว่า 5% แต่กระแสความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงกระจุกอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหนุ่มสาววัยทำงานหรือคู่สมรสใหม่ที่ต้องการห้องขนาดไม่ใหญ่มาก แต่สำหรับอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอื่นที่อยู่นอกเส้นทางก็ยังคงปรากฏว่ามีจำนวนห้องชุดค้างสต๊อกเป็นจำนวนมาก ดังนั้น ในด้านธนาคารจึงต้องระมัดระวังการปล่อยกู้ให้กับภาคเอกชนมากขึ้น โดยหากเป็นที่อยู่อาศัยที่นอกจากเส้นทางรถไฟฟ้าอาจจะต้องมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาประกอบการให้สินเชื่อเพิ่มเติม ขณะที่หากเป็นที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าจะยังคงมีโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อมากกว่า
สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดนั้นพบว่า นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าจะได้รับความสนใจและโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อที่สูงแล้ว หากเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมที่เน้นเจาะตลาดผู้บริโภคระดับบนหรือกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติแล้วยังคงเป็นกลุ่มตลาดที่ได้รับความสนใจเป็นอันดับต้น ๆ เช่นกัน เหตุผลหนึ่งที่สนับสนุนข้างต้นจะเห็นได้จากสถิติผลประกอบการของ 15 บริษัทใหญ่ ในวงการอสังหาริมทรัพย์พบว่ายอดขายบ้านและคอนโดมิเนียมเพียงช่วง 9 เดือน สูงถึง 1.81 แสนล้านบาท
ทำอย่างไรธุรกิจมือใหม่จะขอกู้เงินกับธนาคารพาณิชย์ได้
สำหรับกลุ่มผู้ประกอบกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ยักษ์ใหญ่ในวงการอาจจะต้องกุมขมับกันบ้าง ถ้าต้องการแข่งขันและสู้กับยักษ์เจ้าถิ่นในตลาดนี้ แต่อย่างไรก็ตาม ก็ใช่ว่ามือใหม่จะไม่มีโอกาสเสมอไปทั้งหมดขึ้นอยู่กับความพร้อมของผู้ประกอบการว่าทำการบ้านและเข้าใจธนาคารพาณิชย์มากน้อยเพียงใด และประกอบกับจุดเด่นของทำเลที่ดินที่มีอยู่ในมือว่าอยู่ในข่ายพื้นที่ที่มีโอกาสทางธุรกิจหรือไม่ ติดถนนใหญ่ ติดรถไฟฟ้าหรือไม่ หรือตลาดลูกค้าส่วนใหญ่เป็นอย่างไร เรียกง่าย ๆ ว่าต้องเขียนแผนการตลาดและวางแผนธุรกิจมาเสนอกับฝ่ายพิจารณาให้ครบถ้วนสมบูรณ์ที่สุด ทั้งนี้ ผู้มีประสบการณ์หลายท่านแนะนำว่าการเตรียมการก่อนเข้าพบธนาคารอย่างน้อยจะต้องเตรียมคำตอบกับคำถามสำคัญทั้ง 5 ประการนี้ ให้สมบูรณ์ก่อน อันประกอบด้วย
- จำนวนเงินลงทุนที่ต้องใช้ตลอดโครงการ :
หัวใจสำคัญของการอนุมัติเงินกู้ของธนาคารคือจำนวนเงินลงทุนที่ต้องใช้ หากยื่นเสนอสูงเกินความจำเป็นอาจเป็นด่านแรกที่นักลงทุนอาจจะไม่ผ่าน หลักการที่ดีในการขอเงินลงทุนคือควรวางแผนคำนวณกระแสเงินที่ต้องใช้ทั้งหมดตลอดโครงการอย่างละเอียดถี่ถ้วนที่สุด ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน โดยประเมินตามสถานการณ์และข้อมูลตลาด ณ ปัจจุบันให้มากที่สุด และไม่ควรลืมกันเงินสำรองไว้ด้วย ในกรณีที่ค่าใช้จ่ายบางรายการสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ อาจกำหนดสำรองไว้ที่ 10-15% ของยอดสุทธิของการกู้ยืมเงิน
- หลักประกันเงินสินเชื่อเพื่อธุรกิจ :
การปล่อยเงินกู้ต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ส่วนใหญ่แล้วมูลค่าหลักประกันจะมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของธนาคารเป็นอย่างมาก โดยทั่วไปแล้วอาจพิจารณายอดเงินกู้ให้ประมาณ 60-100% ของมูลค่าหลักทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันเงินกู้
- ระยะเวลาการชำระหนี้และดอกเบี้ยเงินกู้คิดอย่างไร :
ส่วนใหญ่แล้วประเด็นนี้มักจะเป็นการตกลงร่วมกันระหว่างสองฝ่าย ทั้งฝ่ายผู้ลงทุนกับธนาคาร ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ควรเร่งชำระคืนให้ธนาคารเร็วที่สุด โดยมากแล้วควรไม่เกินระยะเวลา 5-10 ปี สำหรับนักธุรกิจใหม่ที่ก้าวเข้ามาในเวลานี้
- คุณจะการันตีรายได้และจ่ายคืนเงินกู้แก่ธนาคารอย่างไร :
ส่วนใหญ่แล้วบางบริษัทจะใช้ระบบการทำสัญญากับธนาคารว่าแต่ละเดือนหลังจากก่อสร้างแล้วเสร็จจะต้องมียอดจองและทำสัญญาอย่างน้อยกี่สัญญาต่อเดือนเพื่อเป็นการการันตีเงินจ่ายคืนแก่ธนาคารเจ้าของเงินทุนด้วย ซึ่งรูปแบบนี้จะเป็นการดีต่อทั้งสองฝ่ายคือธนาคารจะได้รับเงินคืนกลับในจำนวนที่แน่นอนในทุกเดือน ขณะที่ฝ่ายนักลงทุนก็จะลดภาระดอกเบี้ยที่ต้องชำระลงไปได้ ทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับความสามารถของนักการตลาดและฝ่ายเซลส์ของโครงการในการกระตุ้นยอดจำหน่ายในแต่ละเดือนให้ได้ตามเป้า อาจมีรายการโปรโมชั่นหรือการจับฉลากชิงรางวัลพิเศษ เช่น โทรศัพท์มือถือ หรือลุ้นรับรถยนต์ สิ่งเหล่านี้จะมีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคมาก
ทั้งหมดนี้จะเห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโตได้ในปี พ.ศ. 2559 แต่คุณจะต้องเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ใช่และมีกำลังซื้อที่แข็งแรง ทั้ง 5 รายการข้างต้นจะเป็นแนวทางพื้นฐานสำหรับนักลงทุนรุ่นใหม่ที่สนใจจะเข้าสู่การลงทุนในธุรกิจก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์
