รู้ได้ไง บ้านที่มีอยู่เป็น สินทรัพย์ หรือ หนี้สิน กันแน่?

อยากเป็นเจ้าของอสังหาสักที่ ประเด็นที่น่าสนใจ เพื่อเป็นแนวคิดสำหรับผู้ที่สนใจในการพิจารณาว่า อสังหาฯ ที่ทำการลงทุนนั้น เป็น “ทรัพย์สิน” หรือ “หนี้สิน” กันแน่ ? งบดุล (Balance Sheet) แบบง่าย ๆ ว่าเป็นงบที่แสดงถึงฐานะทางการเงินของบุคคลหรือกิจการ ณ วันใดวันหนึ่ง ถึงจำนวนสินทรัพย์ หนี้สิน และส่วนของเจ้าของ ซึ่งมีสมการความสัมพันธ์ ดังนี้ ซึ่งการลงทุนอสังหาฯ สักแห่ง ย่อมมีรายรับ-รายจ่ายเกิดขึ้นตลอดเวลา

• สำหรับ “รายรับ” เช่น ค่าเช่า ประหยัดค่าเดินทาง ฯลฯ

• สำหรับ “รายจ่าย” เช่น ค่าผ่อนงวดธนาคาร ค่าซ่อมแซม ฯลฯ

แสดงว่าการลงทุนอสังหาฯ นั้น สามารถให้ผลตอบแทนได้ทั้งรูปแบบ “ผลกำไร” (รายรับ > รายจ่าย) และ “ผลขาดทุน” (รายรับ < รายจ่าย) ที่จะกลายเป็นภาระหนี้สิ้น จากความประมาทในการลงทุน มองข้ามรายละเอียดให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน

ช่วงเวลาการการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ช่วงแรกเลยคือ เวลาที่เราซื้อ ดูต้นทุนรวมทรัพย์สิน โดยใช้ สมการงบดุล

ทรัพย์สิน   = หนี้สิน + ทุน

ช่วงเวลาต่อมาจะเป็นเรื่องการถือครอง

รายรับต้อง > รายจ่าย ถึงจะมีกำไร (ยังไม่คำนึงถึงรายรับที่มาจากการขาย)

ในช่วงอาศัยอยู่เอง สิ่งที่ต้องดูมีหลายอย่าง ถ้ารายรับน้อยกว่าภาระรายจ่าย ควรให้ความสำคัญกับค่าใช้จ่ายอื่นที่หักลบกัน ว่าคุ้มค่ากับการประหยัดเวลาและการลงทุนครั้งนี้อย่างแท้จริงหรือไม่

ช่วงประกาศเช่าหลายปัจจัยอย่างเรื่องคุณภาพคอนโด ไม่สังเกตเห็นปัญหาที่จอดรถ รวมทั้งศึกษาคู่แข่งภายในอาคาร ทำให้ตกอยู่ในภาวะบีบคั้น เสียโอกาสทางรายได้ เพราะหากต้องการผู้เช่าโดยเร็ว ก็ต้องลดค่าเช่าลง เรื่องปัญหาผู้เช่าเบี้ยวค่าเช่า ห้องเสียหาย ยิ่งเปลี่ยนผู้เช่าเท่าไหร่ ต้นทุนการปรับปรุงห้องก็มากตาม

เมื่อถึงเวลาที่อยากขาย ราคาทรัพย์สิน ต้องมากกว่า ภาระหนี้สินและเงินทุนของตนเอง จึงจะเกิดกำไร

การขายอสังหาฯ ไม่ควรมองข้ามผลขาดทุนในช่วงถือครอง การลงทุน ณ เวลานั้นราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ และกำลังของการซื้อในช่วงนั้น ความประมาทในการเลือกลงทุนอสังหาฯ ไม่มีศักยภาพ จำต้องขายที่ราคาทุน เพราะไม่สามารถประกาศขายในราคาสูงได้

ก่อนคิดที่จะซื้ออสังหาสักที่เราต้องคิดอะไรก่อนบ้าง ทั้งนี้อย่าลืมเรื่องของ รายได้และภาระหนี้ในปัจจุบัน เป็นปัจจัยหลักที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้าน มีอีก 3 ปัจจัยในการคิดก่อนซื้อซึ่งเป็นคำถามที่หลายคนต้องการที่จะซื้ออสังหาซักแห่งแต่ยังหาคำตอบไม่ได้สักที ลองพิจารณาดูเพื่อเป็นแนวทางการตัดสินใจก่อน

รายได้เท่าไรจะขอสินเชื่อได้

รายได้ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะบอกว่า เราสามารถกู้ซื้อบ้านได้หรือไม่ และกู้ได้เป็นเงินเท่าไร ปกติแล้ว รายได้ขั้นต่ำที่จะขอสินเชื่อได้อยู่ที่ประมาณ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร โดยรายได้มาก ก็จะมีโอกาสขอสินเชื่อได้วงเงินสูงขึ้น ถ้าหากใครเป็นมนุษย์เงินเดือน การขอกู้มักทำได้ไม่ยาก เพราะมีหลักฐานแสดงว่ามีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ แต่ถ้าเป็นผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ ไม่ได้มีรายได้ประจำ ก็ควรแสดงให้ธนาคารเห็นว่า มีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ โดยนำรายได้ฝากเข้าธนาคารในวันเดียวกันเป็นประจำทุกเดือน เช่น นำเงิน 20,000 บาท ฝากทุกวันที่ 30 ของทุกเดือน

มีภาระผ่อนอยู่แล้ว จะขอสินเชื่อได้หรือไม่

แม้ว่าปัจจุบันจะมีภาระหนี้สินอยู่แล้ว ก็ยังมีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ ปกติแล้ว ในการพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะมีเกณฑ์ว่า ภาระหนี้ในแต่ละเดือนต้องไม่เกิน 40-60% ของรายได้ต่อเดือน ในเบื้องต้น เราสามารถเช็คด้วยตัวเองง่ายๆ ว่า จะขอสินเชื่อกับธนาคารผ่านหรือไม่ เช่น ปัจจุบันเงินเดือน 20,000 บาท ถ้าธนาคารตั้งเกณฑ์ไว้ว่า ภาระผ่อนต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ ดังนั้น ภาระผ่อนโดยรวมต้องไม่เกิน 8,000 บาท โดยลองคำนวณดูว่า ถ้ามีภาระผ่อนหนี้อื่นอยู่ หากผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น จะทำให้ภาระผ่อนโดยรวมสูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดหรือไม่ ถ้าไม่เกิน ก็มีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ สำหรับการคำนวณภาระผ่อนของสินเชื่อบ้าน อาจคำนวณง่ายๆ ได้ว่า สินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนต่อเดือนจะประมาณ 7,200 บาท

ต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ในการกู้ซื้อบ้าน นอกจากเงินดาวน์ประมาณ 20% ของราคาบ้านที่เราต้องเตรียมให้พร้อมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ซื้อบ้านที่เราต้องเตรียม โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่

1. ค่าใช้จ่ายของธนาคาร เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ (ขึ้นอยู่กับธนาคารกำหนด) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน)
2. ค่าใช้จ่ายของกรมที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน

ดังนั้น แม้ว่าคุณสมบัติต่างๆ ในด้านรายได้และภาระหนี้จะผ่านเกณฑ์ขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารแล้ว ก็ต้องไม่ลืมที่จะเตรียมเงินสำหรับดาวน์บ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ ไว้ด้วยนะ

เมื่อขอสินเชื่อบ้านผ่านแล้ว สามารถหมดภาระหนี้ได้เร็วขึ้นด้วยการโปะหนี้บ้านหรือชำระหนี้มากกว่ายอดผ่อนที่กำหนดไว้ในแต่ละเดือน เพราะการโปะหนี้จะทำให้ยอดเงินต้นลดลง และประหยัดดอกเบี้ยจ่าย ดังนั้น หากได้รับโบนัสหรือเงินก้อนพิเศษเข้ามา การนำไปโปะหนี้บ้านจะช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดไวขึ้น

การตัดสินว่าอสังหาฯ ว่า แท้จริงแล้วคือ สินทรัพย์ หรือ หนี้สิน นั้น ต้องพิจารณาอย่างละเอียด เพราะหากมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุน ผลลัพธ์ ย่อมมีทั้ง “ขาดทุน” หรือ “กำไร” และผลตอบแทน ย่อมขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของผู้ลงทุนเอง