ถึงวัยที่เริ่มมีกำลังอย่างอายุ 25 – 35 ปีหลายท่านเริ่มมองหาทรัพย์สินอย่างอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนสักที่เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน แน่นอนว่าหลายๆท่านที่มีความคิดที่จะซื้อเริ่มมองหาสินเชื่อของแต่ละธนาคารที่ให้ ดอกเบี้ยบ้าน ต่ำที่สุด
ทั่วไปแล้วอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะอ้างอิงตามอัตราดอกเบี้ย MLR (Minimum Loan Rate) ซึ่ง จะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำขสำหรับเงินกู้ หรือ MRR (Minimum Retail Rate)
ยกตัวอย่างเช่น
ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสำหรับเงินกู้ (MRR) อยู่ที่ 6.6% ในปัจจุบัน
ถ้าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัย เท่ากับ MRR -2. 3% ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะอยู่ที่ 4.3% (คำนวณจาก 6.6.3%)
ในการผ่อนชำระหนี้หรือสินเชื่อนั้น จะต้องผ่อนชำระเป็นรายเดือน เป็นจำนวนเดือนหรือจำนวนงวดตามระยะเวลาที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา จนครบเต็มตามจำนวนเงินต้นและดอกเบี้ย โดยในช่วงแรกของการผ่อนชำระนั้น เงินผ่อนชำระส่วนใหญ่จะเป็นการชำระในส่วนของดอกเบี้ย เมื่อผ่านไประยะหนึ่ง เงินผ่อนชำระส่วนใหญ่จึงจะกลายเป็นการชำระในส่วนของเงินต้น
ในการกู้เงิน จะมี 4 ตัวที่คุณต้องทราบเพราะทั้ง 4 ตัวนี้มีผลต่อการพิจารณาในการกู้สินเชื่อบ้านโดยมีรายละเอียดดังนี้
- เงินดาวน์ (Down Payment)
เงินดาวน์ หรือการวางเงินดาวน์ ที่ได้ยินบ่อยๆ เวลาซื้อที่บ้านหรือพักอาศัยหรือซื้อรถ เงินดาวน์คือเงินมัดจำที่ชำระล่วงหน้าตอนที่ตกลงซื้อ โดยทั่วไปเงินดาวน์มักถูกกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาที่พักอาศัย ในประเทศไทยขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินหรือธนาคารส่วนใหญ่มักจะให้กู้หรือให้สินเชื่อไม่เกิน 90% ของราคาที่อยู่อาศัย ดังนั้นการวางเงินดาวน์ในการซื้อบ้านจะต้องวางอย่างต่่ำ 10% ของราคาบ้าน
การยึดอสังหาริมทรัพย์ (Foreclosure) คือการที่สถาบันการเงินหรือธนาคารเข้ายึดครอง หรือ Repossess ที่พักอาศัยของคุณ เพื่อนำไปขายและนำเเงินที่ได้มาชำระยอดคงค้างของเงินคุณกู้ยืม ซึ่งการยึดที่พักอาศัยนี้จะเกิดขึ้นเมื่อคุณค้างการจ่ายผ่อนชำระค่างวดเงินกู้ต่อเนื่องเป็นระยะเวลานานๆ
- ระยะเวลาการผ่อนชำระ (Loan Tenure)
Loan Tenure หรือ ระยะเวลาในการผ่อนชำระเงินกู้สำหรับสินเชื่อหรือการกู้ยืมเงินระยะยาว ซึ่งการผ่อนชำระจะแบ่งเป็นจำนวนเดือนหรือจำนวนงวดในการผ่อนจ่าย ตามระยะเวลาการผ่อนชำระที่ตกลงไว้ในสัญญา สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น จะให้ระยะเวลาการผ่อนชำระ (Loan Tenure) ที่นานกว่าสินเชื่ออื่นๆ แต่จะมีระยะไม่เกิน 30 ปี ซึ่งระยะเวลาการผ่อนชำระขึ้นก็จะถูกพิจารณาตามอายุของผู้ขอกู้ในขณะนั้นด้วย หากผู้ขอกู้มีอายุมาก ก็จะได้ระยะเวลาการผ่อนชำระที่สั้น อีกนัยหนึ่งก็คื่อจำนวนเงินที่ผ่อนจ่ายต่อเดือนหรือต่องวดจะสูง เพื่อที่จะชำระหนึ้ได้ครบตามจำนวนในระยะการผ่อนที่สั้น
- MLR (Minimum Loan Rate) คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา ที่แน่นอน เช่นสินเชื่อเพื่อธุรกิจ
- MRR (Minimum Retail Rate) คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บเงิยลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อบัตรเครดิต เป็นต้น
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านนั้น มีอยู่ 3 แบบของในแต่ละเงื่อนไขธนาคาร ดังนี้
- ดอกเบี้ยลอยตัว
เป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลย ในการคำนวณเงินค่างวดรายเดือน แม้ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินค่างวดต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ หากต่อมาดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในภายหลัง กล่าวคือธนาคารจะไม่ต้องขอเพิ่มค่างวดในระหว่างสัญญา หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลง เงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ ก็จะไปตัดเงินต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27-28 ปี เป็นต้น
- ดอกเบี้ยคงที่
อัตราดอกเบี้ยจะคงที่ในช่วงระยะเวลาตามข้อตกลง สินเชื่อชนิดที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะช่วยให้ยอดการชำระคืนเงินกู้ของคุณไม่ต้องเพิ่มขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ตามสัญญา อย่างไรก็ตาม คุณจะเสียผลประโยชน์ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยลดลง เพราะยอดการชำระคืนเงินกู้ของคุณจะไม่ลดลงตามอัตราดอกเบี้ยไปด้วย
- ดอกเบี้ยแบบผสม
สินเชื่อชนิดนี้ โดยมากจะเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก เพื่อดึงดูดลูกค้า อัตราดอกเบี้ยสามารถเป็นได้ทั้งแบบอัตราคงที่หรือแบบมีคงระดับเพดาน แต่อัตราดอกเบี้ยต่ำจะสามารถใช้ได้เพียงช่วงแรก ก่อนที่จะต้องเปลี่ยนไปเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้
ทั้ง 3 ส่วนของดอกเบี้ยนี้ จะเป็นทางเลือกในการเลือกกู้สินเชื่อบ้านว่า คุณพอมีกำลังในการผ่อนชำระในรูปแบบไหน ทางที่ดีนอกจากการเลือกในส่วนของทำเล ตัวบ้าน ราคาแล้ว จะต้องมาวางแผนในส่วนของด้านการเงิน เรื่องของการกู้ซื้อบ้าน หรือขอสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจ
