หลายคนที่กำลังมีความคิดที่จะกู้ซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยกับทางสถาบันการเงินต่างๆ คงมีคำถามมากมายอยู่ในใจ อาทิ เช่น กว่าธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อบ้านให้คุณสักหลังหนึ่งนั้น มีหลักเกณฑ์การพิจารณาอย่างไรบ้าง ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติยาวนานแค่ไหน ต้องใช้หลักฐานอะไรในการ ขอสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัย เป็นต้น
ซึ่งแต่ละธนาคารก็มีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่แตกต่างกันไปในรายละเอียดปลีกย่อย แต่ส่วนใหญ่มักจะใช้หลักเกณฑ์เดียวกัน นั่นก็คือ ความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ ,สินทรัพย์ที่จะนำมาเป็นหลักประกัน,และคุณสมบัติต่างๆของผู้ ขอสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัย ว่ามีประวัติการชำระหนี้กับสถาบันการเงินอื่นๆอย่างไร อายุเกินเกณฑ์หรือยัง ประมาณนี้
ซึ่งหัวข้อหลักๆที่ทางสถาบันการเงินหรือธนาคารใช้พิจารณาในการขอกู้สินเชื่อบ้านนั้น มีดังนี้
1. ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้
ซึ่งทางสถาบันการเงินจะพิจารณาจากรายได้ของผู้กู้สินเชื่อบ้านเป็นหลัก รวมไปถึงรายได้ของผู้กู้ร่วมด้วย ว่ามีความสามารถในการชำระหนี้ต่อเดือนได้สูงสุดแค่ไหน เคยมีประวัติผิดนัดชำระหนี้กับสถาบันการเงินใดๆบ้างหรือไม่ เรื่องเครดิตของผู้กู้และผู้กู้ร่วมนั้นถือเป็นปัจจัยสำคัญเรื่องหนึ่งในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัย เพราะถ้าตัวคุณเองมีประวัติการชำระหนี้ที่ไม่ตรงเวลา หรือขาดส่งในช่วงเวลาหนึ่ง บางคนอาจถึงขั้นมีประวัติในเครดิตบูโร ซึ่งถ้าเป็นแบบนี้แล้ว รับรองว่าร้อยทั้งร้อย ธนาคารไม่มีวันอนุมัติสินเชื่อบ้านตามที่คุณต้องการอย่างแน่นอน
ก่อนที่คุณจะยื่นเอกสารขอสินเชื่อบ้านจากทางธนาคาร คุณจะต้องปลดหนี้บัตรเครดิตต่างๆให้หมดทุกใบด้วย เพราะการปลดหนี้จะส่งผลให้คุณกลายเป็นบุคคลอิสระ ไม่มีภาระต่อเดือนให้ทางธนาคารลังเล ว่าคุณจะมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ตลอดระยะเวลาที่ทางธนาคารกำหนดหรือเปล่าอีกด้วย
2. หลักประกันหรือสินทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันวงเงินกู้
ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติ ที่ทางธนาคารจะคำนวณมูลค่าของสินทรัพย์นั้นอย่างคร่าวๆ เพื่อดูทิศทางความเป็นไปได้ทางผลกำไรในอนาคต หากผู้กู้หมดกำลังที่จะส่งยอดชำระคืนในอนาคต สินทรัพย์ที่ว่านี้ก็จะถูกนำไปขายทอดตลาด ดังนั้น เรื่องการพิจารณาความเป็นไปได้ทางผลกำไรของสินทรัพย์ก็ค่อนข้างมีส่วนอยู่ไม่น้อย
หากคุณขอสินเชื่อบ้านในทำเลที่ห่างไกลความเจริญในอนาคต แม้กระทั่งในสิบปีข้างหน้าก็ยังหาโอกาสปล่อยขายทอดตลาดได้ยาก กรณีนี้ เปอร์เซ็นต์ในการอนุมัติสินเชื่อบ้านของคุณก็จะยิ่งลดน้อยลงตามไปด้วย
ตรงกันข้าม หากบ้านที่คุณต้องการกู้ซื้อ อยู่ในย่านธุรกิจใหม่ ในอนาคตมีโอกาสทำกำไรได้สูงกว่าราคาประเมินเดิมหลายเท่า กรณีนี้ก็จะได้รับการอนุมัติที่เร็วขึ้น และมีขั้นตอนไม่ซับซ้อนมาก
นอกจากนี้ก็ยังมีรายละเอียดปลีกย่อยต่างๆอีกมากมาย เช่น สินทรัพย์นั้นๆจะต้องโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้กู้และผู้กู้ร่วมทุกคน โดยยกเว้นญาติและคู่สมรส เพื่อความสะดวกในการเรียกคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยในกรณีที่ผู้กู้หลบหนีการชำระ สินทรัพย์นั้นๆก็ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ร่วมท่านอื่นๆที่จะต้องชำระหนี้แทนผู้กู้ต่อไป โดยที่ผู้กู้ไม่มีสิทธิ์เอาไปขายทอดตลาดโดยพละการ
บ้านหรือสินทรัพย์ที่ขอกู้ ต้องถูกสร้างเสร็จไปแล้วกว่า 90% เนื่องจากบางโครงการถูกทิ้งร้าง ไม่สร้างต่อ ทำให้ผู้กู้อาจตัดสินใจทิ้งสินทรัพย์และจำนวนเงินที่เคยชำระไป ส่งผลให้ทางธนาคารขายสินทรัพย์ทอดตลาดได้ในราคาที่ไม่สูงตามคาดหวัง ดีไม่ดี อาจไม่คืนทุนในครั้งแรกที่ปล่อยให้กู้เลยด้วยซ้ำ
3. คุณสมบัติของผู้กู้สินเชื่อบ้าน
ถือเป็นอีกหนึ่งเกณฑ์พิจารณาที่มีความสำคัญเป็นอย่างมาก เพราะสิ่งที่เจ้าหนี้ทุกคนกลัวมากที่สุดก็คือ ศักยภาพในการรับผิดชอบภาระหนี้สินของลูกหนี้นี่ล่ะค่ะ
- อายุของผู้กู้ ทางธนาคารมีเกณฑ์พิจารณาที่ใกล้เคียงกันแทบทุกที่ นั่นคือ อายุของผู้กู้ถ้ารวมกับระยะเวลาที่ขอกู้แล้ว ต้อไม่เกิน 70 ปี
- ผู้กู้ร่วมท่านอื่นที่ไม่ใช่ บิดา มารดา คู่สมรส ญาติพี่น้อง หรือบุตร อย่างน้อยๆจะต้องมี 1 ท่านที่เป็นบุคคลอื่น
- ผู้กู้ร่วมที่ไม่ใช่ญาติ บุตร หรือคู่สมรส สามารถมีกรรมสิทธิ์ร่วมในสินทรัพย์ที่ขอกู้ด้วยอีกบุคคลหนึ่ง
- ต้องมีประวัติการเป็นลูกหนี้ที่ดี ซึ่งส่วนใหญ่จะตรวจสอบย้อนหลังเป็นเวลา 1 ปี
ทั้งหมดนี้ถือเป็นเกณฑ์หลักๆของสถาบันทางการเงินที่ใช้สำหรับเป็นแนวทางอนุมัติสินเชื่อบ้าน ซึ่งมีโอกาสยืดหยุ่นได้ในบางโครงการ ที่ตั้งเงื่อนไขพิเศษ หรือมีโปรโมชั่นเพื่อขายทอดตลาดสินทรัพย์ที่หลุดจำนอง เป็นต้น
หรือบางท่านอาจใช้บริการกู้สินเชื่อบ้านผ่านกลุ่มบุคคลที่ช่วยอำนวยความสะดวกแทนก็มี ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้เป็นเซลล์ที่รับขายบ้านหลุดจำนองในราคาถูกนั่นเอง โดยพวกเขาจะคิดค่าเปอร์เซ็นต์ตามอัตราที่ ตกลงกัน หลังจากนั้นก็จะขอหลักฐานส่วนตัวของคุณไปเดินเรื่องกู้เงินสดตามราคาบ้านจากสถาบันการเงิน โดยที่พวกเขาจะช่วยอำนวยความสะดวกในเรื่องการติดต่อ ประสานงาน ทำให้คุณได้รับการอนุมัติวงเงินในเวลาที่รวดเร็ว
หลังจากนั้น หากคุณมีหนี้สินคงค้างตามบัตรเครดิต พวกเขาจะพาไปดำเนินการปิดยอดหนี้เหล่านั้นเสีย แล้วพาคุณไปเดินเรื่อง ขอสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัย ในราคาไม่แพงมาก วิธีนี้อาจช่วยให้คุณมีโอกาสปลดหนี้ และได้บ้านมาในเวลาเดียวกัน แต่มีข้อเสียก็คือ คุณอาจต้องผ่อนจ่ายในระยะเวลาที่ยาวนาน และได้บ้านที่มีสภาพไม่คุ้มราคาเท่าไหร่นัก
