การซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้นำมาขายทอดตลาดไม่ว่าจะเป็นจากภาครัฐหรือเอกชนถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านสำหรับอยู่อาศัย หรือแม้แต่ผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้ผลตอบแทนก็ตาม การประมูลบ้านมือสองที่นำมาขายทอดตลาดนั้น มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่ผู้ทำการประมูลควรทำความเข้าใจก่อนพิจารณาเข้าประมูล ดังนี้
ข้อดีของการประมูลบ้านมือสองที่นำมาขายทอดตลาด
- ราคาถูก ข้อดีข้อแรกที่ถือเป็นจุดเด่นของการประมูลบ้าน ก็คือ เรื่องราคา ราคาจะขึ้นอยู่กับลักษณะและขนาดของบ้าน ทำเลที่ตั้ง และจำนวนและความต้องการของผู้ประมูลด้วย แต่โดยมากราคาบ้านที่นำมาประมูลจะมีราคาถูกกว่าราคาในท้องตลาดประมาณ 10-50% เพราะโดยมากผู้ที่นำบ้านมาประมูลต้องการให้ขายบ้านได้เร็วจะได้นำเงินมาชำระหนี้ได้เร็วที่สุด
- ทำเลดี ข้อดีอีกข้อของบ้านที่นำมาประมูล ก็คือ บางแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ใจกลางเมือง ซึ่งเป็นทำเลที่ไม่มีพื้นที่สำหรับสร้างบ้านใหม่ขายแล้ว จึงเป็นโอกาสที่จะได้บ้านที่ตั้งอยู่ในทำเลทองที่หาที่ไหนไม่ได้อีก
ข้อเสียของการประมูลบ้านมือสองที่นำมาขายทอดตลาด
- สภาพของบ้าน เนื่องจากไม่ใช่บ้านใหม่เป็นบ้านมือสอง การประมูลบ้านจึงได้บ้านที่มีสภาพตามการใช้งานจริงของเจ้าของบ้านคนเก่า อาจมีบางพื้นที่หรือบางส่วนของบ้านที่ไม่ได้ถูกใจเราไปซะหมด หรืออาจมีพื้นที่บางส่วนที่มีการชำรุดเสียหายหรือเก่าต้องการการซ่อมแซม หรือเป็นการปรับสภาพบ้านให้ดูดีพร้อมอยู่มากขึ้น เมื่อประมูลบ้านได้มาก็จะต้องเผื่อค่าใช้จ่ายเรื่องซ่อมแซมนี้ไว้ด้วย หากต้องซ่อมแซมเยอะเวลาที่จะได้เข้าอยู่หรือใช้งานบ้านหลังใหม่ก็จะต้องยืดยาวออกไป
- เจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก อันนี้เป็นปัญหาใหญ่ที่ผู้ประมูลบ้านโดยมากต้องเจอ หลังจากประมูลบ้านได้แล้ว หากเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออกไปแบบดี ๆ เจ้าของใหม่ก็จะต้องทำเรื่องฟ้องร้องเพื่อขับไล่ ต้องมีค่าใช้จ่ายและเสียเวลาเพิ่มขึ้นไปอีก
- รับภาระภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าโอน การซื้อขายบ้านมือสองโดยทั่วไป ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะสามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ แต่สำหรับการประมูลบ้านมือสองผู้ประมูลจะต้องเป็นผู้ชำระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เองทั้งหมด
ขั้นตอนการประมูล
อย่างไรก็ตามหากเปรียบเทียบระหว่างข้อดีและข้อเสียแล้ว เห็นว่าข้อดีที่ได้จากการประมูลบ้านมือสองนั้นมีมากกว่าก็สามารถเลือกวิธีการประมูลนี้ ในการมองหาบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ไว้อยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุนได้ การประมูลบ้านมือสองจากภาครัฐ คือ กรมบังคับคดีหรือภาคเอกชนต่างก็มีขั้นตอนที่คล้ายคลึงกัน แม้จะดูมีขั้นตอนมากและดูยุ่งยากกว่าการซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของเดิมโดยตรง แต่บางครั้งก็อาจคุ้มค่าเพราะได้บ้านในทำเลดี ราคาน่าพอใจ ขั้นตอนที่ว่าก็มีดังนี้
- เตรียมเอกสารก่อนเข้าประมูล เอกสารที่จะใช้ก็มีบัตรประชาชนของผู้ประมูล พร้อมสำเนา 1 ฉบับ หากต้องการให้ผู้อื่นไปประมูลแทน ก็ทำหนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ให้เรียบร้อย พร้อมกับนำบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ พร้อมสำเนา 1 ฉบับ หากเป็นผู้ประมูลในนามของบริษัทที่เป็นนิติบุคคล ก็ต้องเตรียมหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรอง หนังสือมอบอำนาจของนิติบุคคลและบัตรประชาชนพร้อมสำเนาของผู้รับมอบอำนาจ
- เตรียมเงินก่อนเข้าประมูล นอกจากเอกสารผู้เข้าประมูลจะต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค จำนวน 50,000 บาท เพื่อเป็นหลักประกันในการเข้าประมูล หากต้องการประมูลทรัพย์สินหลายอย่าง ก็ต้องวางหลักประกันเพิ่ม เมื่อประมูลได้เงินจำนวนนี้จะกลายเป็นค่ามัดจำ แต่หากประมูลไม่ได้ก็จะทำเรื่องขอคืนหลักประกันนี้ได้ในภายหลัง
- เข้าประมูล เมื่อทำการยื่นเอกสารและหลักประกันเรียบร้อย ผู้ประมูลจะได้รับบัตรและที่นั่งสำหรับประมูลเพื่อใช้ทำการประมูล หากประมูลได้ก็จะมีการทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงาน หลักประกัน 50,000 บาทก็จะเป็นค่ามัดจำ ส่วนเงินส่วนที่เหลือของค่าทรัพย์สินจะต้องนำมาชำระภายใน 15 วัน นับจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย ผู้ประมูลสามารถทำเรื่องเพื่อขอผ่อนผันระยะเวลา 15 วันนี้ ได้มากที่สุด 3 เดือน หากไม่ชำระภายใน 3 เดือน กรมบังคับคดีจะทำการริบทรัพย์สินที่ประมูลได้เพื่อนำไปประมูลใหม่ พร้อมกับริบค่ามัดจำไว้ทั้งหมดด้วย โดยมากหากผู้ประมูลมีการทำเรื่องขอสินเชื่อกับทางธนาคารไว้ด้วยและสินเชื่อยังไม่อนุมัติภายใน 15 วันหลังทำการประมูล ทางธนาคารจะออกเอกสารเป็นหนังสือเพื่อให้ผู้ประมูลนำไปยื่นเพื่อขอผ่อนผันกับทางเจ้าพนักงานได้
เมื่อชำระเงินค่าทรัพย์สินครบตามกำหนดแล้ว เจ้าพนักงานจะออกหนังสือโอนกรรมสิทธิ์พร้อมเอกสารสำคัญเพื่อให้ผู้ประมูลได้นำไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินต่อไป
สำหรับข้อแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองด้วยการประมูลจากกรมบังคับคดีหรือบริษัทเอกชน ก็คือ หากเป็นไปได้ เราควรเดินทางไปดูบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการประมูลก่อนว่ามีสภาพเป็นอย่างไร ทรุดโทรมมากหรือไม่ ทำเลที่ตั้งอยู่ตรงไหน เจ้าของเก่ายังอาศัยอยู่หรือย้ายออกไปแล้ว เพื่อให้เห็นสภาพของทรัพย์สินที่เรากำลังจะประมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจอย่างดีที่สุด นอกจากนั้นผู้ที่ต้องการประมูลควรเดินทางไปตรวจสอบต้นฉบับโฉนดที่ดินรวมถึงหลังโฉนดกับกรมที่ดิน เพื่อจะได้ทราบว่าโฉนดมีติดภาระจำยอมหรือการรอนสิทธิ์ต่าง ๆ หรือไม่ที่จะไม่เป็นประโยชน์กับตัวผู้ประมูล
ผู้ที่สนใจประมูลเพื่อซื้อบ้านมือสองสามารถอ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ http://home.kapook.com/view43565.html และ http://www.thaiappraisal.org/thai/monthly/monthly_view.php?strquery=defaultdata.17.1.htm
