ถ้าถามคนกรุงเทพย้อนไปสักเมื่อ 20 ปีก่อนนั้น คำว่าคอนโดมิเนียมแทบจะไม่เคยมีอยู่ในสารบบของสมองส่วนใดเลย เหตุเพราะเงินซื้อคอนโด สามารถซื้อบ้านเดี่ยวที่อาจอยู่นอกเมืองไปหน่อยได้ แต่ปัจจุบันนี้ไม่ใช่อีกต่อไป เนื่องด้วยปัจจัยหลาย ๆ อย่างเช่นราคาบ้านและที่ดินถีบตัวขึ้นสูงมาก จนคนที่เพิ่งจบทำงานใหม่มีรายได้ไม่มากแทบไม่อาจฝันจะมีบ้านเดี่ยวได้เลย หรือมีได้ก็ไกลลิบขอบเมือง คิดสะระตะแล้วค่าน้ำมันค่าทางด่วน รวมถึงเวลาที่ใช้กับการเดินทางแล้ว คอนโดมิเนียมใกล้ที่ทำงานดูจะตอบโจทย์มากกว่า เพียงแต่ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดในปัจจุบันนั้นสูงจนน่าใจหาย ยิ่งเฉพาะคอนโดตามไลน์รถไฟฟ้า ยิ่งสูงเป็นเท่าทวีคูณ คนในเมืองหลายคนก็มีข้อสงสัยหลายประการก่อนจ ะซื้อคอนโด สักแห่ง ดังเช่น กระทู้ http://pantip.com/topic/34758344
กับดักมาร์เก็ตติ้งหนึ่งที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงในตลาดคอนโดมิเนียม
คือการจูงใจให้ผู้ซื้อ ๆ คอนโดไว้เพื่อให้เช่าต่อ หรือเพื่อการลงทุน ถือเป็นการออมในอีกรูปแบบหนึ่ง ปล่อยเช่าเอาเงินค่าเช่าช่วยโปะผ่อนค่าคอนโด สุดท้ายถ้าไม่ได้ขายก็ยังมีที่อยู่เผื่ออนาคตอาจได้ใช้งาน สำหรับผู้ที่กำลังจะเช่าหอพักเพื่ออาศัย เปลี่ยนแนวคิดมาซื้อคอนโดดีกว่า จ่ายเพิ่มต่อเดือนไม่กี่พันบาทก็ยังได้ผ่อนอยู่ ไม่ใช่ผ่อนทิ้ง
ความคิดต่าง ๆ เหล่านี้มักวนเวียนอยู่ในผู้ที่กำลังลังเลใจตลอดเวลา เป็นเวลาที่เหล่าบรรดามาร์เกตเตอร์รอให้มาตกหลุมปิดการขาย เป็นแนวคิดที่ฝังอยู่ในหัวของหลาย ๆ คนเพราะราคาผ่อนต่อเดือนมักไม่สูงจนคิดว่าสถานะการเงินของตัวเองนั้น “ยังไหว” อยู่เสมอ มีหลายคนผ่อนคอนโดเพื่ออยู่ตอนเรียน หลังจากเรียนจบตั้งใจจะปล่อยเช่าต่อ หลายคนเพิ่งเรียนจบรับเงินเดือนหมื่นห้าขั้นต่ำ สนใจผ่อนคอนโดเดือนละ 7-8 พัน โดยคิดเสมอว่ายังไหว โดยที่ไม่คำนึงถึงภาระผูกพันนาน 30 ปีเลยทีเดียว
แนวคิดเหล่านี้ต้องได้รับความเข้าใจอย่างถ่องแท้ก่อนอย่างแรกเลย คอนโดมิเนียมเกินกว่าครึ่งในท้องตลาดเป็นทรัพย์สินเสื่อมค่า เป็นภาระรายจ่ายและไม่ได้สร้างรายได้ หากอยู่เองได้ใช้งานก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง แต่ถ้าซื้อเพื่อหวังเก็งกำไร หรือให้เช่าต่อ ต้องพิจารณาดูก่อนว่า ตัวผู้ซื้อเองนั้นมีความรู้ความชำนาญแค่ไหน ถ้ายอมรับว่าไม่มีความรู้ ด้อยประสบการณ์ ขอให้หาความรู้เพิ่มเติมก่อนแล้วค่อยคิดใหม่ คนเล่นหุ้นมีประสบการณ์ยังมีโอกาสติดดอย คนไม่มีประสบการณ์มาลงทุนในคอนโดมิเนียม ก็เปรียบกับแมลงเม่าดี ๆ นี่เอง เพียงแต่หุ้นอาจติดดอยแค่ไม่ถึงปี แต่คอนโดอาจทำให้แมลงเม่าน้อยติดดอย 20 หรือ 30 ปีได้เลยทีเดียว มันเป็นเวลาแทบจะทั้งชีวิตการทำงานของคน ๆ หนึ่งเลย
คนที่ประสบความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ซื้อมาเพื่อต่อเติมตกแต่งบิลท์-อินเฟอร์นิเจอร์เต็มที่ แล้วปล่อยขาย ซึ่งส่วนมากห้องพวกนี้จะถูกปล่อยได้เร็วกว่า เพราะผู้ซื้อใหม่เห็นว่านอกจากจะเป็นคอนโดใหม่ที่ไม่มีใครเคยอยู่แล้ว การตกแต่งที่สวยและเป็นสัดส่วนนั้น อยู่ง่ายกว่าห้องเปล่าที่ความรู้สึกไม่ต่างจากห้องเช่าราคาสามสี่พันบาทเท่าไหร่นัก การยอมซื้อแพงกว่าห้องเปล่าสองแสนหรือห้าแสนอาจคุ้มค่ากว่า ทำให้ห้องที่ได้รับการตกแต่งแล้วเป็นที่นิยมมากกว่า ที่สำคัญผู้ที่ลงทุนซื้อแล้วโมห้องเพื่อขาย มักมีประสบการณ์ มองออกตั้งแต่ต้นว่าคอนโดไหนมีศักยภาพในการขายต่อ ควรตกแต่งเพิ่มมูลค่าไปอีกเท่าไหร่ (Value Added) แล้วขายต่อที่ราคาเท่าไหร่เป็นต้น นักลงทุนเหล่านี้มีเทิร์นเร็วมาก ปีหนึ่ง ๆ ซื้อห้องสิบห้องยี่สิบห้อง โมห้องใช้เวลาไม่ถึง 2 สัปดาห์ก็ขายต่อเลย
จากการฟังตัวอย่างแนวคิด และตัวอย่างการลงทุนของนักลงทุนคอนโดมืออาชีพแล้ว แทบไม่พบว่ามีนักลงทุนคนใดหวังรายได้จากการปล่อยเช่าห้องเลย เหตุเพราะการปล่อยเช่าก็ต้องแวะเวียนมาดูแลห้อง ค่าเช่าไม่กี่พันบาทอาจต้องปวดหัวกับคนเช่าตัวแสบได้ นั่นคือการบริหารจัดการมักไม่คุ้มและสร้างปัญหาโดยใช่เหตุ การขายต่อยิ่งไม่ใช่เรื่องง่าย หากคอนโดนั้นไม่ใช่ทำเลที่ตั้งที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นอยู่แล้ว ก็จะไม่ถูกต้องตลอดไป ถือเป็นทรัพย์สินด้อยค่าโดยสมบูรณ์ เพราะมีภาระดอกเบี้ยรวมถึงค่าส่วนกลางต่าง ๆ ผูกพันจ่ายทุกเดือน เป็นรายจ่ายออก ไม่ใช่เงินออม หากผู้ซื้อไม่สันทัดเรื่องการดูทำเลที่ดินแล้วก็ไม่ควรเสี่ยง
การซื้อคอนโดหรืออสังหาเป็นการออม เพราะตัวเลขเฉลี่ยการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 12-15% ทุกปีอยู่แล้ว ถ้ามีเงินก็ควรออมในรูปอสังหาริมทรัพย์บ้าง ประโยคนี้เมื่อเข้าหูพนักงานเงินเดือนเงินเดือนระดับกลาง ๆ ถึงล่างหลายคนก็เกิดอาการหูผึ่งเริ่มมีอาการต้องการความมั่นคงในชีวิตขึ้นมากะทันหัน ทั้ง ๆ ที่แต่ก่อนเหลือเก็บออมเดือนหนึ่ง ๆ แทบจะไม่มี หลายคนคิดว่าพอตัดสินใจซื้อแล้วจะบังคับให้ตัวเองต้องผ่อนถือเป็นบังคับออมไปในตัว ถ้ามีคำตอบประเภทนี้อยู่ในหัวแล้วก็อย่าซื้อเลยอันตรายมาก หากผู้ซื้อไม่มีความมั่นคง ไม่มีการวางแผนการเงินที่แน่นอนแล้ว การตัดสินใจซื้อคอนโดแบบไม่ตั้งใจเหมือนการติดคุกทางการเงินไปค่อนชีวิต
จริงอยู่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เติบโตเฉลี่ยเกินสิบเปอร์เซ็นต์ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แต่นั่นคือการมองในมุมกว้าง การซื้อคอนโดให้ดูที่คอนโดที่เราจะซื้อว่าเข้าข่ายเติบโตหรือเข้าข่ายด้อยค่า การมีภาระเดือนละ 7-8 พันถึงหนึ่งหมื่นบาท โดยที่เหลือเงินในกระเป๋าอีกหนึ่งหมื่นบาทนั้นเพียงพอแล้วหรือไม่กับการดำรงชีวิต ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายให้รอบด้านเสียก่อน เพราะชีวิตจริงไม่ได้อยู่กับห้องตลอดเวลา และที่สำคัญยังมีภาระในอนาคตรอให้เราต้องไปจ่ายด้วย ไม่ว่าจะเป็นการแต่งงานสร้างครอบครัว ภาระเรื่องลูกหรือค่าใช้จ่ายฉุกเฉินต่าง ๆ หรือแม้แต่เงินออมเพื่อการเกษียณ ล้วนแล้วแต่ต้องทำการพิจารณาวางแผนให้ถี่ถ้วนก่อนเสมอ การสร้างภาระทางการเงินระยะยาวค่อนชีวิต จึงต้องพิจารณาให้รอบคอบ รอบด้าน อย่าใช้อารมณ์ชั่ววูบ มิฉะนั้นอาจต้องเสียใจและเสียเงินภายหลังได้
ที่มากระทู้ : http://pantip.com/topic/34758344