ในยุคปัจจุบันนั้น มีชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่เข้ามาใช้ชีวิตในประเทศไทยของเรา ไม่ว่าจะมาทำธุรกิจ หรือจะมาเป็นลูกจ้างบริษัท หรือองค์กรต่างๆ รวมถึงฐานะคู่สมรสของชาวไทย ในขณะที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ก็มีปัจจัยที่สำคัญอีกหนึ่งอย่างที่ชาวต่างชาติต้องการ นั่นก็คือ การหาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทย แต่ก็ยังเป็นข้อสงสัยสำหรับใครหลายคนอยู่ว่า ชาวต่างชาติ สามารถกู้ซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยได้หรือไม่ ในวันนี้เรามาไขข้อข้องใจพร้อมกันดีกว่าค่ะว่า ชาวต่างชาติ ต้องทำอย่างไร หรือต้องเตรียมอะไรบ้าง หากสามารถขอกู้ซื้ออสังหาฯ ได้
สิ่งที่ชาวต่างชาติต้องรู้
- การถือกรรมสิทธิ์อสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ
ตามกฎหมายของประเทศไทยแล้ว ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ครอบครองกรรมสิทธิ์ผืนแผ่นดินไทย แต่ชาวต่างชาติสามารถซื้ออาคารชุดได้ ในสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารทั้งหมด หากชาวต่างชาติได้มีการสมรสกับชาวไทย ก็จะสามารถซื้อที่ดินได้ แต่ต้องเป็นชื่อคู่สมรสชาวไทยเท่านั้น ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้ นั่นมีอยู่ 3 ประเภทด้วยกัน
- คอนโดมิเนียม หรือ อาคารชุด
- อาคารที่ไม่ติดกับพื้น (ซื้อเฉพาะห้อง)
- ที่ดินและอาคารทุกชนิดที่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวมากกว่า 30 ปีขึ้นไป
ทั้งนี้ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว สำหรับชาวต่างชาติแล้วยังสามารถจำแนกออกไปอีกตามนี้เลย
คอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโนมิเนียมได้เท่าที่ต้องการ แต่ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องขอจดหมายรับรองสัดส่วนต่างชาติ จากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะต้องนำไปยื่นกับกรมที่ดินเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องชำระค่าคอนโดมิเนียมทั้งหมดด้วยเงินสกุลต่างประเทศ 100% และโอนมาจากธนาคารต่างประเทศ พร้อมแนบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารเป็นหลักฐานการโอนเงินเพื่อนำไปแสดงต่อที่ทำการที่ดิน เพื่อป้องกันการฟอกเงิน
บ้าน และ ที่ดิน โดยปกติแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินได้ ยกเว้นในกรณีที่ได้มีการแต่งงานกับคนไทย จึงสามารถใช้ชื่อของคนไทยในการซื้อบ้านและที่ดินได้ แต่เงินที่นำมาซื้อบ้าน และที่ดินนั้น จะต้องเป็นเงินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยเพียงฝ่ายเดียว ซึ่งวิธีนี้จะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้จริง เพราะว่าเป็นชื่อของคู่สมรสคนไทย หรืออีกวิธีก็คือการทำสัญญาเช่าระยะยาว เป็นการทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี และยังสามารถต่อสัญญาอีก 30 ปีได้อีก 2 ครั้ง รวมระยะเวลาทั้งหมดเป็น 90 ปี และอีกหนึ่งวิธีก็คือ การจัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย เป็นการจัดตั้งบริษัทโดยที่ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ 49% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด ของบริษัท ส่วนอีก 51% ที่เหลือจะต้องเป็นบุคคล หรือนิติบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น ทั้งนี้ ชาวต่างชาติมีสิทธิสามารถควบคุมการลงมติของหุ้นส่วนอื่น ๆ ได้และยังสามารถควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เช่นเดียวกัน
- ชาวต่างชาติ กับ มรดกที่ดิน
ชาวต่างชาติหลายคนอาจได้มีการแต่งงานกับคนไทย และมาตั้งรกรากที่ประเทศไทย โดยลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยไว้ร่วมกัน สำหรับการสร้างครอบครัว ภายใต้ชื่อคู่สมรสชาวไทย เนื่องจากทางกฎหมายได้มีการกำหนดให้การครอบครองที่ดินของชาวต่างชาติต้องปฏิบัติตามรายละเอียดด้านล่างอย่างเคร่งครัด
- คนต่างชาติ จะมีสิทธิรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 93 โดยจะต้องผ่านความเห็นชอบจากรัฐมนตรีในการได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่อยู่แล้วไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 (ประมวลกฎหมานที่ดิน ปี 2497 หน้า 30)
- ถ้าสัญญาซื้อขายที่ฝ่าฝืนมาตรา 86 ถือว่ามีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้ง โดยกฎหมายเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ มาตรา 150
อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติ จะสามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ โดยต้องอาศัยบทบัญญัติอื่น ๆ อย่างเช่น เกี่ยวกับกฎหมายการลงทุน ชาวต่างชาติยังสามารถรับมรดกที่ดินในฐานะเป็นทายาทโดยธรรมได้อีกด้วย ตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งบัญญัติไว้ดังนี้ “มาตรา 93 คนต่างชาติได้มาซึ่งที่ดิน โดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม รัฐมนตรีจะอนุญาตให้ได้มา ซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่อยู่อาศัยแล้ว ไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 ก็ได้เช่นเดียวกัน”
นอกจากนี้ ชาวต่างชาติ สามารถรับมรดกที่ดินได้แม้เป็นกรณีมีคนทำพินัยกรรมยกที่ดินให้ได้ด้วย แต่มีข้อแม้ว่า คนต่างชาติจะต้องเป็นทายาทโดยธรรมของคนที่ทำพินัยกรรมยกที่ดิน ให้อยู่ก่อนแล้ว อาทิ แม่ของคนต่างชาติเป็นคนไทย คนต่างชาตินั้นจึงเป็นทายาทโดยธรรมของแม่ หากแม่จะทำพินัยกรรมที่ดินให้ลูกคนต่างชาติรนั้น ก็ยังถือว่าเขาเป็นทายาทโดยธรรมอยู่เช่นเดิม
- การขอได้มาซึ่งที่ดิน ของหญิงไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติ
หลักเกณฑ์ ในการขอได้มาซึ่งที่ดินของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติ นั่นหมายถึง คนไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมาย เป็นคนต่างชาติ มีสิทธิรับโอนที่ดินในฐานะที่เป็น “สินส่วนตัว” (กรณีมีคู่สมรสชอบด้วยกฎหมายเป็นชาวต่างชาติ) และในฐานะที่เป็น “ทรัพย์ส่วนตัว” (กรณีมีคู่สมรสที่มิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) โดยไม่จำกัดจำนวนเนื้อที่ ตามรายละเอียดด้านล่างนี้
- กรณีรับ-ให้ที่ดิน เมื่อสอบสวนแล้วปรากฏว่า เป็นการรับให้ในฐานะที่เป็น สินส่วนตัวของคนไทย (กรณีมีคู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) หรือเป็นทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย (กรณีมีคู่สมรสที่มิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้กับผู้ขอต่อไป
- กรณีซื้อที่ดิน เมื่อคู่สมรสต่างชาติอยู่ในประเทศไทย ที่ชอบด้วยกฎหมาย ให้คนไทยและคู่สมรสต่างชาติยืนยันเป็นลายลักษณะอักษรร่วมกัน ในหนังสือรับรอง ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรส
- กรณีคนต่างชาติเป็นคู่สมรสที่มิชอบด้วยกฎหมายให้คนไทยและคู่สมรสต่างชาติยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกัน ในหนังสือรับรอง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน
