เคยสงสัยกันหรือเปล่าว่า กองทุนรวมอสังหาฯ ที่เป็นแบบ Freehold กับ Leasehold แตกต่างกันยังไง แล้วเราจะดูได้ยังไงว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เราสนใจเป็นแบบ Freehold หรือ Leasehold บทความนี้มีคำตอบ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Freehold
เรามาเริ่มกันที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ Freehold หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กองทุนไปลงทุน และเมื่อเราไปดูที่หลังโฉนดของที่ดินจะพบว่ามีชื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือเป็นเจ้าของอย่างชัดเจน มีสิทธิเต็มที่ในการจัดหาผลประโยชน์ในที่ดิน และทรัพย์สินที่อยู่บนที่ดิน ตามระยะเวลาที่เป็นเจ้าของในที่ดินและทรัพย์สินนั้น ซึ่งข้อดีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold นี้คือ มูลค่าของทรัพย์สินมีโอกาสที่ปรับตัวสูงขึ้น เพราะราคาของที่ดินส่วนใหญ่นั้นจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต ถึงแม้ว่าอายุการใช้งานของตัวอาคารหรือทรัพย์สินบ้างอย่างอาจจะทรุดโทรมไปบ้าง แต่ถ้าหากผู้จัดการกองทุนมีการควบคุมให้มีการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ ก็ทำให้การบริหารให้มีผู้เช่าอยู่ตลอดก็ไม่ใช่เรื่องยาก ซึ่งจะทำให้กองทุนมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ
โดยผลตอบแทนที่เราจะได้จากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้แก่ เงินปันผลที่กองทุนจะจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยได้อย่างสม่ำเสมอ หรือกรณีที่กองทุนมีทรัพย์สินหลายชิ้น กองทุนอาจจะขายทรัพย์สินบางชิ้นออกจากกองทุน เพื่อขายทำกำไรและแบ่งเงินคืนให้กับผู้ถือหน่วยด้วยก็ได้ แต่ที่แน่ๆ คือ เมื่อครบกำหนดอายุโครงการหรือเมื่อกองทุนและผู้ถือหน่วยลงทุนมีความเห็นร่วมกันในช่วงเวลาหนึ่งว่าทรัพย์สินที่กองทุนถืออยู่มีมูลค่าสูงเพียงพอที่จะขายแล้ว ก็อาจจะดำเนินการขายทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อเลิกกองทุน และนำส่วนต่างที่เกิดจากการขายทรัพย์สินทั้งหมดเฉลี่ยคืนให้กับผู้ถือหน่วยก็เป็นได้ นั่นก็จะทำให้เราได้รับผลตอบแทนในรูปของส่วนต่างที่เกิดจากการขายทรัพย์สินของกองทุนอีกทางหนึ่งนอกเหนือจากเงินปันผลด้วย
ทั้งนี้เราจะสังเกตได้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นแบบ Freehold ในตลาดนั้นจะบอกไว้อย่างชัดเจน เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ศรีไทย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอราวัณโฮเทลโกรท กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา เป็นต้น
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold
ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีกประเภท คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภท Leasehold เป็นกองทุนรวมที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยที่กองทุนไม่มีกรรมสิทธิในความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมไปลงทุน มีแต่เพียงสิทธิในการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมไปเช่าจากผู้เป็นเจ้าของมา ตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญาเช่าเท่านั้น หรือจะพูดง่ายๆ ก็คือ กองทุนได้เข้าไปเซ้งทรัพย์สินหรือไปขอเช่าระยะยาวมานั่นเอง ส่วนมาจะเป็น 20-30 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลาที่เพียงพอให้กองทุนหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นๆ
และเนื่องจากเป็นการเช่า ดังนั้นมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หรือมูลค่าสิทธิการเช่าจะทยอยลดลงตามระยะเวลาที่หาผลประโยชน์ของสัญญาเช่าที่เหลือน้อยลง จนเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง กองทุนก็มีหน้าที่ในการส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้กับผู้เช่า ซึ่งจะหมายความว่า มูลค่าสิทธิการเช่าทรัพย์สินของกองทุนรวมนั้นจะเป็นศูนย์
แต่อย่าเพิ่งตกใจว่าเงินลงทุนที่เราลงไปในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold จะหายไป เพราะในระหว่างการบริหารกองทุนนั้น หากกองทุนมีสภาพคล่องมากขึ้นจากระยะเวลาของสิทธิการเช่าที่ลดลง เราก็จะได้รับเงินลงทุนคืนด้วย และผลตอบแทนที่เราจะได้รับจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold อีกส่วนหนึ่งก็คือ เงินปันผลที่จะได้รับจากกองทุน เหมือนกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold
ทั้งนี้โดยหลักการบริหารลงทุนในทรัพย์สินประเภทเดียวกันแล้วนั้น เราในฐานะที่เป็นนักลงทุนย่อมคาดหวังว่าผลตอบแทนระหว่างที่ถือหน่วยลงทุนของกองทุนแบบ Leasehold น่าที่จะต้องสูงกว่าการลงทุนในกองทุนแบบ Freehold เพราะสุดท้ายเมื่อถึงวันที่เลิกโครงการกองทุนแบบ Leasehold จะไม่ได้รับผลตอบแทนอะไรเลย แต่ถ้าเป็นแบบ Freehold ผู้ลงทุนยังได้ส่วนต่างที่เกิดขึ้นจากการขายกองทุนอีกต่างหาก
ทีนี้เราจะรู้ได้ยังไงว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นแบบ Leasehold ไม่ยากเลย เราก็ต้องไปดูที่ชื่ออีกเหมือนกัน โดยชื่อของกองทุนจะระบุไว้อย่างชัดเจนเลยว่า เป็นกองรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมและรีสอร์ทเครือเซนทารา กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตลาดไท เป็นต้น
ซึ่งถ้าเราสนใจจะเลือกลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold หรือ Leasehold นั้น สามารถหาข้อมูลและสถิติตัวเลขต่างๆ ได้จากเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นทำการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้น ทั้งนี้ก่อนลงทุนก็ควรศึกษาทำความเข้าใจในข้อมูลให้เพียงพอก่อน เพื่อที่จะได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจที่สุดสำหรับตัวเรา
