วันนี้มีเรื่องมาฝากนักลงทุนที่เน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาจะเพื่อมารีโนเวทแล้วขายเอากำไร หรือซื้อมาเพื่อให้เช่า รวมไปถึงซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยเองก็ตาม เพื่อเป็นอุทาหรณ์ให้ระวังว่าอาจมีเรื่องแบบนี้เกิดขึ้นได้ด้วย เป็นกระทู้ในพันทิป https://pantip.com/topic/36495521 ที่เจ้าของกระทู้ตั้งหัวข้อไว้ว่า กรณีศึกษา:ซื้อบ้านแถมคดีความ !!! อ่านแค่ชื่อก็ดูน่ากลัวจังว่าเกิดอะไรขึ้น เราลองไปฟังสิ่งที่เกิดขึ้นกับเจ้าของกระทู้ดีกว่าค่ะ
เจ้าของกระทู้เกริ่นนำไว้ว่าตอนนี้เงินลงทุนตัวเองต้องไปจมอยู่อสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่ง เพราะติดคดีความฟ้องร้องกันอยู่ เลยทำให้จะขายหรือทำอะไรก็ไม่ได้ ซึ่งเจ้าของกระทู้ยืนยันว่าเรื่องนี้เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริง และเรื่องยังอยู่ในชั้นศาล อยากนำมาแชร์เพื่อเป็นประสบการณ์และอุทาหรณ์ให้กับนักลงทุนได้ฟังกัน
เจ้าของกระทู้เป็นผู้หนึ่งที่ชอบเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าหรือซื้อมาแล้วรีโนเวทขายทำกำไร ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีได้บ้านราคาถูกมาขายทำกำไรก็เคยทำ วันหนึ่งมีโอกาสได้ไปเจอบ้านประกาศขาย เทียบกับราคาตลาดถือว่าถูกมาก พอเห็นช่องทางในการทำกำไรได้ ก็ตัดสินใจซื้อโดยกู้เงินจากธนาคาร ทุกอย่างผ่านพ้นไปด้วยดี ไม่มีปัญหาทั้งเรื่องการกู้เงิน การซื้อขายและโอนที่ดิน รวมไปถึงการนำอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นไปจำนองกับธนาคาร
หลังจากที่ได้บ้านหลังนั้นมาครอบครองอยู่ได้ไม่นาน ก็มีหมายศาลส่งมาที่บ้านถูกฟ้องให้ตกเป็นจำเลยในคดีแพ่งจากบ้านหลังดังกล่าว ตอนแรกก็งงแต่เมื่อค่อย ๆ อ่านรายละเอียดในหมายศาลก็จับความได้ว่า บ้านหลังนี้เคยมีการฟ้องร้องกันมาก่อน และศาลได้พิพากษาให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะ แต่ตอนนั้นโจทก์ไม่ได้ไปทำการอายัดทรัพย์สินซึ่งก็คือบ้านหลังนี้ไว้ จำเลยก็ได้ทำการขายบ้านหลังนั้น และมีการขายต่อมาอีกหลายทอด จนมาถึงมือของเจ้าของกระทู้ ขณะนี้โจทก์ที่เป็นเจ้าของเดิมได้ทำการฟ้องจำเลยอีกครั้ง รวมไปถึงผู้ซื้อและผู้ขายทุกรายในทอดต่อ ๆ มารวมถึงตัวเจ้าของกระทู้ด้วยนั่นเอง
เจ้าของกระทู้แน่นอนว่าทำอะไรไม่ได้มากไปกว่าต้องต่อสู้คดี เพราะเป็นทรัพย์ที่ได้มาโดยสุจริตไม่ได้ไปฉ้อโกงใครเขามา เงินค่าบ้านก็จ่ายไป ไม่ได้ได้มาฟรี ๆ คงต้องปล่อยให้เป็นเรื่องของศาลที่จะพิจารณาตามพยานและหลักฐานต่อไป ส่วนตัวก็ไม่รู้ว่าผลคดีจะออกมาเป็นอย่างไร คาดหวังอยากให้ศาลสั่งยกฟ้องและให้ผู้ขายคืนเงินเรา ส่วนเราก็คืนบ้านเขาไป จะได้จบกัน สำหรับการลงทุนครั้งนี้เจ้าของกระทู้คงไม่ได้หวังกำไรจากการลงทุนอีกแล้ว ขอให้ได้เงินต้นคืนก็พอ และคงอีกหลายปีกว่าคดีจะเรียบร้อย ตอนนี้ทำอะไรไม่ได้ เงินลงทุนก็จม ได้แต่ร้องเพลงรออย่างเดียว
อ่านเรื่องของเจ้าของกระทู้แล้วก็ต้องบอกว่าเป็นกรณีที่น่าสนใจและก็ถือว่าแจ็กพอตมาก ๆ ที่เจอแบบนี้ หลายคนคงมีคำถามว่าแล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เรากำลังจะซื้อมีกรณีแบบนี้หรือไม่ เพราะการโอนที่ดินหรือการจดจำนองก็ไม่มีปัญหาอะไร ข้อแนะนำในเรื่องนี้ที่ผู้ซื้อจะทำได้ดีที่สุด ก็คือ ควรสอบถามจากคนขายว่าที่ดินติดปัญหาอะไรหรือไม่ ติดจำนองหรือติดอายัดอะไรหรือเปล่า ก่อนซื้อขายควรขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขายเพื่อไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นโฉนดที่ดินฉบับปัจจุบันที่ตรงกับที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินด้วย สอบถามเจ้าหน้าที่ที่ดินอีกครั้งว่าที่ดินไม่ติดภาระอะไร ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่ ถ้าไม่มีปัญหาใด ๆ ค่อยตัดสินใจซื้อ
แม้ว่ากรณีที่เกิดขึ้นกับเจ้าของกระทู้ ที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของบ้านเดิมไม่ได้ไปทำการอายัดที่ดินไว้ ต่อให้ตรวจสอบโฉนดอย่างไรก็ไม่เจอ แต่การปฏิบัติตามคำแนะนำข้างต้นที่เป็นมาตรฐานก็จะช่วยกรองได้ในระดับหนึ่ง อย่างน้อยถ้ามีอะไรผิดพลาดขึ้นมาอย่างกรณีของเจ้าของกระทู้ เรายังต่อสู้ในชั้นศาลได้ว่าเราได้ใช้ทุกวิธีในการตรวจสอบอย่างรอบคอบแล้ว ไม่ได้ประมาทเลินเล่อแต่อย่างใด ซึ่งทนายฝ่ายโจทก์ส่วนใหญ่มักใช้ประเด็นเรื่องความประมาทไม่ตรวจสอบให้ดีของฝ่ายจำเลยมาต่อสู้อยู่แล้ว
อีกกรณีที่ต้องระมัดระวังตามที่มีผู้เข้ามาแนะนำในการตอบกระทู้ก็คือ เรื่องการต่อเติมบ้าน หากเป็นการซื้อบ้านมือสองที่มีการต่อเติม ถ้าเราดูแล้วแปลก ๆ ไม่น่าจะถูกต้องขอให้ไปตรวจสอบกับเขตหรือทางโยธาเขตก่อนตัดสินใจซื้อ มีกรณีที่เกิดขึ้นจากการซื้อบ้านมือสองที่ต่อเติมไม่ถูกต้อง เมื่อซื้อต่อมาแล้วได้รับจดหมายจากเขตให้รื้อส่วนที่ต่อเติมนั้น ทำให้ต้องเสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นด้วย
เรื่องของเจ้าของกระทู้จะจบลงอย่างไร เราคงต้องติดตามอ่านกระทู้อัพเดทของเขากันต่อไป เพราะเจ้าของกระทู้ได้แจ้งว่าถ้าศาลมีการพิจารณาออกมาอย่างไรจะนำมาเล่าให้ฟังกันต่อ แต่อย่างน้อยในเบื้องต้นที่เจ้าของกระทู้นำมาแชร์นี้ถือเป็นอุทาหรณ์ให้กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มองหาบ้านราคาย่อมเยา เพื่อนำมาปล่อยเช่าหรือขายต่อทำกำไร ว่าเรื่องการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน เรื่องโฉนด ภาระผูกพัน เรื่องอายัด หรือผู้ขายเป็นบุคคลล้มละลายหรือไม่ เรื่องต่าง ๆ เหล่านี้ถือเป็นเรื่องสำคัญมากที่สุดในกระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ว่าได้ การตรวจสอบอย่างรอบคอบที่สุดในทุกวิธีที่เป็นไปได้ จะช่วยให้มั่นใจและปลอดภัยมากที่สุดนั่นเองค่ะ
