การรีไฟแนนซ์บ้าน เป็นการที่คุณทำการกู้ยืมเงินกับธนาคารเพื่อซื้อทรัพย์สิน ซึ่งก็คือบ้านและ คุณเองก็ต้องมีสัญญาผูกพันกับธนาคารว่าต้องผ่อนชำระหนี้ดังกล่าวให้หมดภายในกี่ปี โดยมีหลักทรัพย์ประกันคือบ้าน ซึ่งในแต่ละธนาคารก็จะมีอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าในตอนเริ่มต้นสำหรับขอใช้บริการ ส่วนใหญ่จะเป็นการล่อใจให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการสินเชื่อบ้าน โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ ๆ อยู่ที่ระยะเวลา 1-3 และหลังจากนั้นก็จะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว หรือแล้วแต่กรณี เพราะธนาคารมีต้นทุนที่ไม่สามารถจะให้อัตราดอกเบี้ยต่ำ ไปตลอดอายุสัญญาได้ เมื่อสิ้นระยะของดอกเบี้ยโปรโมชั่น ทำให้ต้องมีภาระผ่อนชำระสูงขึ้นเมื่อกลับเข้าสู่ดอกเบี้ยในอัตราปกติ ทำให้กลายเป็นภาระของผู้ผ่อนชำระ และหนทางที่จะแก้ปัญหาคือ การย้ายรีไฟแนนซ์ หาเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งอาจกู้เงินเพิ่ม หรือขอสินเชื่อใหม่ได้จากธนาคารเดิม หรือต่างธนาคารก็ได้
ต้องการกู้วงเงินเพิ่มทั้งๆ ที่มีสัญญากู้บ้านหลังเดิม
สำหรับผู้ที่มีสัญญากู้เงินผ่อนบ้านธนาคารเดิมอยู่แล้ว ซึ่งเป็นธนาคารของรัฐและมีความจำเป็นต้องใช้เงินจำนวนหนึ่ง อาจจะมีความสงสัยว่า จะทำสัญญากู้เงินฉบับใหม่แต่ว่าเอาโฉนดของบ้านใหม่มาจำนองกับทางธนาคารเดิม ( จากที่ซื้อบ้านใหม่แล้วอาศัยไม่ถึงปี ซึ่งเป็นการปลอดภาระจำนอง) หรือจะทำการขอกู้เพิ่มใหม่จากสัญญาเก่าที่เหลือเงินค้างไม่มาก แบบไหนจะดีกว่ากันนั้นทางเจ้าหน้าที่ธนาคารยังบอกว่าทั้งสองวิธีมีความวุ่นวายพอๆ กัน
แต่หากใช้สัญญาจำนองเดิม อาจจะไม่เสียค่าจดจำนองเพิ่มหากมีการกู้ไม่เกินราคาประเมิน แต่ต้องดูด้วยว่าราคาที่มีการประเมินอันเก่านั้นเท่าไหร่ กู้มากี่ปี ให้ลองใช้วิธีระบุหลักทรัพย์ตามสัญญาจำนองเดิม ในกรณีที่ชื่อของผู้กู้ไม่เปลี่ยน หรืออาจใช้วิธีกู้จากธนาคารเดิมแต่เป็นดอกเบี้ยกู้เพิ่ม (ซึ่งไม่เกินวงเงินเดิม) จะสูงกว่าสัญญาเงินกู้ฉบับหลักอย่างที่เป็นการใช้ฉบับเงินกู้อันเดิมลอยตัวระยะยาว MLR-0.50% แต่สัญญาฉบับใหม่อาจเป็น MLR ส่วนใหญ่จะไม่มีค่าปรับปิดวงเงิน เพียงแค่เซ็นสัญญาเงินกู้ที่ไม่ต้องใช้โปรที่เป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำ เพราะถ้าเกิน 3 ปี ต้องส่งประเมินราคาใหม่ แต่ลูกค้าเองก็ต้องยอมรับในส่วนของอัตราดอกเบี้ยที่อาจจะมีราคาสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยบ้าน เพราะส่วนมากจะใช้ MRR เพราะหากดอกเบี้ยตัวใหม่สูงกว่าของเดิม ทางธนาคารจะคำนวณให้มีการจ่ายรวมกับของเก่า หรืออาจจะทำการแยกจ่ายก็ได้เช่นกัน
การกู้เพิ่มจากบัญชีเดิมอยู่ระหว่างการผ่อนชำระกับธนาคารฯ
หากคุณเป็นลูกค้าเงินกู้อยู่กับธนาคารอาคารเดิมที่เคยกู้สินเชื่อซื้อบ้าน และมีการผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งจะทำให้คุณสามารถขอเพิ่มวงเงินกู้จากธนาคารเดิมได้ โดยขอให้ธนาคารฯประเมินราคาหลักประกันของคุณใหม่จากสภาพบ้านที่อยู่ในปัจจุบัน และอาจขอขยายระยะเวลาในการผ่อนชำระออกไปอีกสูงสุดถึง 30 ปี นับจากปัจจุบันก็ได้เช่นกัน ซึ่งหากเป็นวงเงินให้กู้ตามเกณฑ์หลักประกัน ที่เป็นหลักประกันแบบมีที่ดินพร้อมอาคาร ทางธนาคารจะให้กู้ได้ไม่เกิน 85% ของราคาประเมิน แต่หากหลักประกันเป็นห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม ธนาคารจะให้กู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาประเมิน ส่วนกรณีห้องชุดที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อหน่วย ธนาคารจะให้กู้ได้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน ส่วนวงเงินให้กู้ตามเกณฑ์รายได้นั้นจะไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้สุทธิ ซึ่งหากผู้กู้ใช้สิทธิสวัสดิการของวงเงินให้กู้ได้ จะไม่เกิน 80% ของเงินเดือนสุทธิ โดยระยะเวลากู้สามารถเปลี่ยนแปลงใหม่ได้ จากอายุของผู้กู้รวมกับจำนวนปีที่ผู้ขอกู้ต้องไม่เกิน 70 ปี ในกรณีที่มีผู้กู้ร่วมอย่าลืมขอให้ผู้กู้ร่วมมายื่นคำขอกู้พร้อมกับทำการหลักฐานแสดงรายได้และเอกสารส่วนตัวของแต่ ละคนด้วย ส่วนการติดต่อขอรีไฟแนนซ์บ้านนั้น เอกสารจะทำให้ดูเหมือนเป็นการกู้ใหม่ ใบรับรองเงินเดือนใช้แบบย้อนหลัง 6 เดือน โดยจะมีเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาบ้านปัจจุบัน
แนวคิดวิเคราะห์ของการขอเงินกู้เพิ่ม
การกู้วงเงินเพิ่ม หากคุณบอกเจ้าหน้าที่ว่าจะเอาไปลงทุน และต้องใช้สินทรัพย์เดิมซึ่งก็คือบ้านเป็นหลักประกัน แล้วต้องทำการกู้ต่างหาก โดยเสียดอกเบี้ย MRR+1.5 และผ่อนคืนภายใน 5 ปี โดยบอกไปแบบมีความชัดเจนว่าจะเอาไปทำอะไร อาจทำให้เจ้าหน้าที่ไม่ยอมปล่อยเงินสดออกมา หากไม่บอกว่ากู้ลงทุนก็ไม่แน่ว่าจะได้ เพราะจากเดิมที่คุณผ่อนมามีประวัติดีตลอด แต่จู่ๆ มาขอกู้เพิ่มแปลว่ามีปัญหาการเงิน เป็นกรณีที่ไม่บอกว่าเอาไปลงทุน เชื่อว่าธนาคารอาจไม่ปล่อยกู้คนที่มีปัญหาการเงิน แต่ธนาคารอาจจะปล่อยกู้เฉพาะคนที่มีความสามารถในการผ่อนชำระ
สมมุติว่าคุณเคยกู้ธนาคารเดิมไว้ โดยขอเงินต้น 900,000 บาท และอัตราดอกเบี้ยคงที่ เมื่อมีการชำระและผ่อนได้ปีกว่า ด้วยการหักเงินจากบัญชี ต่อมามีการขอกู้เพิ่มอีก 500,000 บาท โดยการแจ้งว่าคุณจะนำเงินก้อนนี้มาลงทุน ทางธนาคารจะทำการประเมินบ้านใหม่ แล้วก็จะแจ้งให้คุณทราบว่า กู้เพิ่มได้ แต่อาจจะเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ที่ผ่อนได้ 10 ปี (แต่ไม่เกี่ยวกับการกู้ครั้งแรก) ซึ่งหลักประกันคือบ้านหลังเดิม และเมื่อทำการกู้ได้ ธนาคารก็จะให้คุณส่งเป็น 2 รายการคือ รายการแรก ส่งของที่กู้มาจากวงเงิน 900,000 และรายการที่ 2 คือ วงเงินที่กู้มา 500,000 บาท หากไม่มีปัญหาทางธนาคารก็จะจัดการให้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลง และเพียงคุณส่งตามกำหนดและอย่าเป็นหนี้เสียแค่นั้น แต่ดอกเบี้ยใหม่อาจจะมีราคาแพงกว่าดอกเบี้ยเก่า ก็คงต้องยอมเพราะหากคุณมีความจำเป็นต้องใช้เงินจริงๆ
ที่มา :
