เคล็ดลับการซื้อคอนโดฯ แบบมืออาชีพ

คอนโดมิเนียม เป็นอีกหนึ่งทรัพย์สินที่มีขนาดใหญ่ มีราคาแพง ต้องอยู่อาศัยร่วมกันหลายคน ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนียมอาจพบปัญหาหนึ่งนั่นก็คือ ความเสี่ยงที่จะถูกผู้ประกอบการเอาเปรียบสูงมากเมื่อเทียบกับการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ เนื่องจากการเสนอขายที่อยู่อาศับประเภทนี้ เกือบ 100% เป็นการขายกระดาษ หรือการเปิดขายโดยที่โครงการยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้าง เพราะการก่อสร้างอาคารชุดต้องดำเนินการไปพร้อมกันทั้งอาคาร ซึ่งโดยปกติแล้วทางผู้ประกอบการจะกำหนดแผนการเปิดขายไปสักระยะหนึ่ง จึงเริ่มต้นการก่อสร้างเพื่อบริหารความเสี่ยงในทางธุรกิจ ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงของการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมสูงกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ นั่นเอง

เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต คุณต้องให้ความสำคัญเกี่ยวกับการตรวจสอบในทุกรายละเอียด เริ่มตั้งแต่ในเรื่องของสัญญาไปจนถึงกระบวนการก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์ หรือการส่งมอบห้องชุด แม้ว่าโดยรวมนั้นจะมีความเสี่ยงพอ ๆ กับการซื้อบ้าน และก็มีรายละเอียดในบางประการที่ต่างกันออกไป ซึ่งเป็นหลักสำคัญที่คุณต้องให้ความสำคัญอย่างมากค่ะ

อ่านเพิ่มเติม : วางแผนการเงินผ่อนคอนโด ฉบับมนุษย์เงินเดือน

• ตรวจสอบสัญญาการซื้อขาย

เริ่มด้วยการศึกษาและทำความเข้าใจรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายเพื่อลดความเสี่ยง ถึงแม้ว่าในปัจจุบันสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จะประกาศให้การซื้อขายห้องชุดในอาคารชุดเป็นการซื้อขายที่ถูกควบคุมสัญญา แต่ก็ยังมีรายละเอียดในสัญญาบางประการที่ผู้ขายอาจทำให้ผู้ซื้อสับสน หรือเข้าใจคลาดเคลื่อนไปได้ โดยเฉพาะการเสนอขายคอนโดมิเนียมกลางเมือง เนื่องจากที่ดินกลางเมืองหายากและมีราคาแพง บางโครงการอาจเลือกใช้วิธีการเช่ากรรมสิทธิ์ระยะยาว 30 ปี แล้วนำที่ดินมาพัฒนาโครงการเสนอขายแต่ผู้ซื้อ คิดค่าเช่าเหมาในช่วงเวลาทั้งหมด เป็นราคาต่อตารางเมตร แทนการคิดค่าเช่ารายเดือน

ดังนั้นก่อนที่คุณจะตกลงเซ็นสัญญาจองซื้อห้องชุดควรตรวจสอบด้วยว่า ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เป็นเจ้าของโครงการหรือไม่ และเป็นการเช่าที่ระยะยาวหรือไม่ เพราะหากเป็นที่ดินเช่าระยะยาว ห้องชุดที่ซื้อไว้นั้นจะเป็นเพียงห้องเช่า ที่ต้องการต่อสัญญากันเมื่อครบกำหนดเช่าระยะยาว

• ตรวจสอบแบบแปลนที่ตั้งห้องชุด และขนาดพื้นที่ห้องชุด

สิ่งที่คุณต้องตรวจสอบอีกอย่างหนึ่งก็คือ แบบแปลนและขนาดของห้องชุด ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงอีกอย่างหนึ่งที่เป็นปัญหาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายมาอย่างยาวนาน เนื่องจากการวัดขนาดห้องชุดไม่เหมือนกับการวัดพื้นที่บ้านจัดสรร ระบบการก่อสร้างเข้ามามีส่วนสำคัญอย่างมาก ซึ่งคุณจำเป็นต้องทำความเข้าใจในเบื้องต้นไว้ด้วย โดยเฉพาะในส่วนของผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดแต่ละห้อง ตาม พ.ร.บ อาคารชุด พ.ศ. 2522 ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ดังนั้นการคำนวณขนาดห้องชุดจึงต้องวัดจากกึ่งกลางผนังด้านหนึ่งไปยังกึ่งกลางผนังอีกด้านหนึ่ง ยกเว้นแต่คอนโดมิเนียมโครงการนั้น ๆ ก่อสร้างด้วยระบบสำเร็จรูปบที่ใช้ผนังที่กันแบ่งระหว่างห้องทำหน้าที่รับน้ำหนัก การรังวัดเพื่อคำนวณขนาดห้องชุดจะวัดจากผนังด้านในของห้องชุด เพราะถือว่าผนังเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง แต่หากเป็นการก่อสร้างด้วยระบบสำเร็จรูปที่ผนังไม่ได้ทำหน้าที่รับน้ำหนัก การวัดขนาดห้องชุดจากกึ่งกลางของผนังห้อง ซึ่งเป็นไปตามความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา ด้วยเหตุนี้เอง อาจจะทำให้พื้นที่ห้องชุดส่วนหนึ่งหายไป

ในกรณีเช่นนี้ไม่ถือว่าผู้ขายผิดสัญญาเพียงแต่ไม่ได้มีการแจ้งให้ทราบก่อนทำสัญญาเท่านั้น ว่าการวัดพื้นที่ห้องชุดของทางโครงการคำนวณจากจุดใด เมื่อทราบอย่างนี้ ก่อนที่คุณจะจองซื้อคอนโดฯ ควรสอบถามทางโครงการด้วยว่า ก่อสร้างด้วยระบบใด เพื่อให้ได้พื้นที่ห้องชุดเต็มจำนวน

• สิ่งสำคัญที่ต้องรู้เกี่ยวกับวัสดุการก่อสร้าง

อย่างที่เราได้กล่าวไปแล้วว่า การซื้อขายห้องชุดส่วนใหญ่เป็นการซื้อบนกระดาษ ผู้ซื้อไม่มีโอกาสทราบได้เลยว่า เมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อไว้หน้าตาจะเป็นอย่างไร ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งเลือกที่จะก่อสร้างห้องตัวอย่างให้ลูกค้าชมก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ แต่เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากระยะเวลาที่ห่างจากวันสัญญาอย่างน้อย 10 – 12 เดือน โอกาสที่วัสดุก่อสร้างที่กำหนดไว้เป็นสเป็กแนบท้ายสัญญาบางรายการไม่ตรงกับของจริง จึงมีความเป็นไปได้สูง หากเกิดปัญหาเช่นนี้คุณต้องรู้เกี่ยวกับกฎหมาย ซึ่งตามกฎหมายแล้วผู้ขายหรือเจ้าของโครงการมีสิทธิเปลี่ยนสเป็กวัสดุก่อสร้างได้ เฉพาะในส่วนที่เป็นการก่อสร้างห้องชุดในส่วนที่ผู้ซื้อจะซื้อเท่านั้น และต้องเป็นสเป็กวัสดุก่อสร้างที่เทียบเท่ากับที่ระบบแนบท้ายสัญญาด้วยแต่ทางโครงการจะไม่สามารถเปลี่ยนสเป็กวัสดุก่อสร้างในส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางได้ อย่างเช่น ผนัง ฝ้าเพดาน เป็นต้น หากมีการเปลี่ยนแปลงสเป็กในส่วนนี้ คุณก็มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ดังนั้น ก่อนที่คุณจะทำสัญญาควรตรวจสอบให้ละเอียดเกี่ยวกับเอกสารที่แนบมา และติดตามข่าวสารการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย ระเบียน กฎเกณฑ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างคอนโดมิเนียมอย่างใกล้ชิด

เนื่องจากโครงการทั้งหมดไม่ได้มีการจัดส่งรายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ต่อสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้ แม้ว่าโครงการทั้งหมดจะก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วก็ตาม ผู้ที่ได้รับผลกระทบไม่ใช่เพียงผู้ประกอบการเท่านั้น และมีผลกระทบต่อผู้ซื้อด้วย เพราะไม่สามารถรับโอนสิทธิ์ได้ ถึงแม้ว่าปัญหาดังกล่าวจะคลี่คลายไปแล้ว แต่ต้องใช้เวลานานนับปี ดังนั้นหากคิดที่จะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนห้องชุดเสนอขายมากกว่า 80 ห้องขึ้นไป คุณควรสอบถามด้วยว่ามีการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมหรือไม่ และจะเสร็จเมื่อใด หากไม่อยากเสี่ยงก่อนชำระเงินดาวน์งวดสุดท้าย แนะนำให้ดูรายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมจากโครงการ ก่อนก็คงไม่ทำให้เสียเวลามากนัก ดีกว่าซื้อแล้วโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ในภายหลังนะคะ