ผ่อนบ้าน ดอกเบี้ย คำนวณยังไง เตรียมพร้อมก่อนซื้อจริง
เมื่อทำงานไปสักระยะหนึ่งแล้วเริ่มมีเงินเก็บ หลายคนก็คงอยากนำไปซื้อบ้านซื้อรถ แต่หากมองถึงความคุ้มค่าคงปฎิเสธไม่ได้เลยว่าราคาบ้านค่อนข้างที่จะมีราคาแพงขึ้นในทุกปี หากเทียบกับรถที่ราคาค่อย ๆ ลดลงซึ่งหากใครที่กำลังสนใจ หรือกำลังเริ่มต้นเก็บเงินมาดูกันว่าต้องเก็บเท่าไร รวมถึงเรื่องของดอกเบี้ย ในวันนี้เราจะพาทุกคนมาไขข้อสงสัย ผ่อนบ้าน คำนวณดอกเบี้ยเบื้องต้น ยังไง เพื่อที่จะช่วยให้คุณวางแผนซื้อบ้านได้ตลอดอายุสัญญาแบบไม่มีสะดุด
ปัจจัยที่ธนาคารใช้ประเมินในการให้วงเงินกู้ซื้อบ้าน
เริ่มต้นกันที่การรู้จักกับปัจจัยที่ธนาคารมักใช้ในการประเมินเพื่อให้วงเงินกู้ซื้อบ้านซึ่งจะมีด้วยกันทั้งหมด 3 ปัจจัยหลัก ๆ ได้แก่
-
รายรับ หรือรายได้
โดยมาจากช่องทางใดบ้างที่เข้ามาและเข้ามาเท่าไร ? เพราะธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดอัตราการผ่อนรายเดือนไว้ที่ประมาณ 40% ของรายรับในแต่ละเดือนซึ่งยกตัวอย่างง่าย ๆ หากแต่ละเดือนคุณมีรายรับอยู่ที่ 15,000 บาท 40% ของรายได้ที่สามารถผ่อนชำระได้ต่อเดือนจะอยู่ที่ 6,000 บาท หรือเงินเดือน 35,000 จะมีรายได้ที่สามารถผ่อนชำระได้ต่อเดือนจะอยู่ที่ 14,000 บาท ซึ่งเป็นตัวอย่างการคำนวณคร่าว ๆ เพราะแน่นอนว่าแต่ละคนย่อมมีรายได้ไม่เท่ากัน
-
รายจ่ายและหนี้สินต่าง ๆ
จะถูกนำไปประเมินเพราะจะใช้วิธีในการพิจารณาด้วยวิธีคำนวณเงินเดือนผ่อนบ้านด้วยการแบ่งอัตราส่วนเงินออกเป็นเปอร์เซ็นต์ซึ่งโดยปกติธนาคารจะกำหนดเงินที่สามารถผ่อนได้สูงสุด 40% และอีก 60% จะเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
ตัวอย่าง นาย A เป็นเด็กจบใหม่ซึ่งมีเงินเดือนอยู่ที่ 20,000 บาทและมีหนี้สินอยู่ 3,000 บาทเท่ากับ 20,000 – 3,000 = 17,000 บาทจากนั้นให้นำมาลบกับค่าใช้จ่ายส่วนตัว 60% จะเหลือวงเงินที่สามารถผ่อนบ้านได้สูงสุด 40% ที่ 6,800 บาท
-
ประวัติการชำระหนี้
เป็นอีกข้อที่สำคัญมาก ๆ เนื่องจากหากธนาคารปล่อยเงินกู้ออกไปก็หวังที่จะได้รับเงินตามที่ตกลงกันไว้ซึ่งหากคุณมีประวัติล่าช้า ไม่ตามรอบอาจจะลดโอกาสในการกู้ผ่าน ในขณะเดียวกันหากตอนนี้กลับมามีรายได้มั่นคงก็อาจจะส่งผลกับเงินกู้ที่อาจได้วงเงินในระดับต่ำกว่าปกตินั่นเอง
ผ่อนบ้าน ดอกเบี้ย วิธีคำนวณจาก 3 รูปแบบเงินกู้
ถัดมาก็จะอธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเภทอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านซึ่งในปัจจุบันจะมีด้วยกัน 3 ประเภทหลัก ๆ คือ
- เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Loan)
ที่จะกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นประมาณ 1 – 5 ปี แล้วปรับเปลี่ยนมาเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว (ซึ่งต้องวัดกันว่าจะเป็นดอกเบี้ยลอยตัวแบบสูง หรือต่ำ)
การกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นประมาณ 1 – 5 ปีมักจะให้เป็นลักษณะเป็นขั้นบันได เช่น ดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปีแรกที่ 3.25% เข้าปีที่ 4 ปรับดอกเบี้ยเป็น 4.25 จากนั้นเมื่อครบ 5 ปี หรือตามกำหนดจะปรับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวแทน
- เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan)
จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดในเวลาปัจจุบันและใช้อัตรานี้ไประยะหนึ่งจากนั้นจะมีการปรับขึ้นลงตามสภาพตลาดการเงิน หรือต้นทุนการเงินของสถาบันและจะไม่ทราบว่าจะมีการปรับใหม่เมื่อไหร่ บางปีอาจจะมีการปรับหลายครั้ง หรือบางปีอาจจะไม่มีการปรับเลยซึ่งจะมีผลกระทบต่อจำนวนงวดที่ต้องชำระในแต่ละเดือน
- เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง (Rollover Mortgage Loan)
แต่จะมีการปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลาเช่น 3 – 5 ปี หลังจากนั้นก็จะมีการปรับอัตราใหม่ ๆ ทุก ๆ 3 – 5 ปีตลอดระยะเวลาที่กู้นาน 25 – 30 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงคงที่
สูตร ผ่อนบ้าน ดอกเบี้ย คำนวณเบื้องต้น ยังไง
ต่อมาเมื่อทราบถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อวงเงินที่ธนาคารจะอนุมัติ รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระแต่ละเดือนว่าอยู่ที่งวดละเท่าไร รวมถึงประเภทดอกเบี้ยบ้านที่มีในปัจจุบันสู่การคำนวณดอกเบี้ยบ้านเพื่อให้เราเห็นภาพชัด ๆ ว่าบ้าน 1 หลังมีค่าใช้จ่ายและภาระที่เราจะต้องแบกรับต่อเดือนเท่าไร โดยมีสูตรคำนวณ ดังนี้
สูตรคำนวณเงินผ่อนชำระแต่ละเดือน
สูตรคำนวณวงเงินผ่อนแต่ละเดือน = เงินเดือน x DSR (40%)
โดยการคำนวณรายรับจะคิดทั้งหมดจากรายได้คงที่ ค่าล่วงเวลา รายได้ไม่คงที่ เงินพิเศษ ค่าคอมมิสชั่น เงินโบนัส เป็นต้น
ดังนั้น หากมีเงินเดือนอยู่ที่ 15,000 บาท บวกค่าโอที 5,000 บาท อัตราเงินผ่อนต่องวดที่สามารถผ่อนได้สูงสุดคือ 8,000 บาท
สูตรคำนวณวงเงินกู้ซื้อบ้าน
สูตรคำนวณวงเงินกู้ซื้อบ้าน = รายได้ของผู้กู้ x หนี้บ้าน 40% x 150
ตัวอย่าง
- เงินเดือน 12,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 4,800 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 720,000 บาท
- เงินเดือน 15,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 6,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 900,000 บาท
- เงินเดือน 20,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 8,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 1,200,000 บาท
- เงินเดือน 25,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 10,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 1,500,000 บาท
- เงินเดือน 30,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 12,000 บาทสามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 1,800,000 บาท
- เงินเดือน 50,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 20,000 บาทสามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 3,000,000 บาท
- เงินเดือน 100,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 40,000 บาทสามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 6,000,000 บาท
แต่ถ้าหากคุณเป็นผู้ที่มีหนี้ติดตัว เช่น บัตรเครดิต ผ่อนรถ หรือผ่อนบ้านอีกหลังอยู่ ยอดหนี้ที่จ่ายจะถูกนำมาคำนวณส่งผลให้วงเงินสูงสุดที่สามารถยื่นกู้ได้น้อยลง
ตัวอย่าง เงินเดือน 30,000 บาท มีหนี้บัตรที่ต้องจ่ายอยู่เดือนละ 5,000 บาท ก็จะต้องนำมาคำนวณใหม่เท่ากับ 30,000 – (8,000 + 5,000) X 150 จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 1.62 ล้านบาท (จากเดิมหากไม่มีหนี้ติดตัวที่ 1.8 ล้านบาท)
จากข้อมูลข้างต้น หลาย ๆ ท่านคงจะพอเข้าใจหลักการคำนวณดอกเบี้ยบ้านในเบื้องต้นกันแล้ว ซึ่งเป็นเพียงข้อมูลคร่าว ๆ ที่พอให้เห็นภาพว่ารายได้เท่านี้ สามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ราคาเท่าไรซึ่งทั้งหมดจะถูกพิจารณาโดยธนาคารเมื่อยื่นกู้จริงอีกครั้ง โดยวงเงินอาจจะเพิ่มลดตามความเสี่ยง ระยะเวลาการผ่อน หรือหากคุณมีรายได้ค่อนข้างสูง มีประวัติชำระดีก็อาจจะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติวงเงินการกู้ซื้อบ้านของธนาคารที่สูงขึ้น
