ซื้อบ้าน ถูกกว่าเช่า จริงหรือ เลือกแบบไหนดีกว่ากัน?

ทำงานมาได้สักระยะหนึ่ง หลายคนก็คงเริ่มอยากย้ายออกมาอาศัยอยู่ตามลำพังด้วยตัวเอง คำถามต่อมาก็คือเราจะซื้อ หรือเช่าบ้านดี ซึ่งค่าเช่ายุคนี้ก็เรียกได้ว่าเทียบเท่ากันผ่อนบ้านเลยทีเดียว บางคนมองว่าเป็นการเสียเงินเปล่าโดยเราไม่ได้ทรัพย์สินใด ๆ  แต่ส่วนนึงก็มองว่าบ้านคือการเป็นหนี้ระยะยาว 10 ปี+ ที่หลาย ๆ คนไม่พร้อมจะแบกรับ แล้วควรเลือกแบบไหนดีกว่า ก่อนจะตัดสินใจเราควรพิจารณาก่อนว่า ซื้อบ้าน ถูกกว่าเช่า จริงหรือ เลือกแบบไหนดีกว่ากัน? วันนี้เราจึงจะพาทุกคนไปหาคำตอบกันว่าระหว่างการซื้อ และการเช่าบ้าน แบบไหนที่ตอบโจทย์คุณมากกว่ากัน

ซื้อบ้าน ถูกกว่าเช่า จริงหรือ?

สาเหตุที่ทำให้เกิดข้อสงสัยที่ว่าซื้อบ้าน ถูกกว่าเช่า จริงหรือ นั่นก็เป็นเพราะว่าช่วงนี้ค่าเช่าบ้านราคาค่อนข้างสูงเลยทีเดียว แม้แต่ตามต่างจังหวัดเองค่าเช่าบ้านยังไม่ต่ำกว่า 6,000 บาทขึ้นไป บางหลังดีๆ หน่อยอาจราคาเช่าสูงถึงเดือนละ 20,000 บาทขึ้นไป ถ้าเทียบกับการซื้อบ้านแล้วผ่อนด้วยตัวเอง มันเลยดูเหมือนประหยัดกว่า เพราะธนาคาร หรือโครงการทั้งหลาย มักจะโฆษณาให้คนมาซื้อบ้านด้วยตัวเลขผ่อนต่อเดือนต่ำๆ ถ้าเราไม่ศึกษาเกี่ยวกับเรื่องดอกเบี้ยให้ดี รับรองว่าติดกับดักหนี้สินแน่นอน

กับดักโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ ท่ามกลางสภาวะดอกเบี้ยพุ่ง

ช่วงนี้เวลาขอสินเชื่อบ้านค่อนข้างทำได้ง่าย มีเงื่อนไขที่เอื้อประโยชน์ให้เรากลายเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกสบายขึ้นกว่าเดิม เพราะธนาคารมาพร้อมกับข้อเสนอดอกเบี้ยต่ำ ในยุคที่เศรษฐกิจยังคงลุ่มๆ ดอนๆ อยู่แบบนี้ คงทำให้หลายคนรู้สึกว่าไม่อยากจะพลาดโอกาสในการขอสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำในครั้งนี้ไป

บางธนาคารออกมายืนยันว่าตลอดทั้งปีจะไม่มีการปรับดอกเบี้ยเงินกู้ แถมยังจัดโปรโมชันสำหรับคนมีรายได้น้อยให้สามารถขอสินเชื่อพิเศษเพื่อมีบ้านเป็นของตัวเองได้อีกต่างหาก เราเลยมีโอกาสได้เห็นโบว์ชัวร์โปรโมชันสินเชื่อบ้านจากธนาคาร หรือโบว์ชัวร์ขายบ้านของโครงการทั้งหลายด้วยราคาผ่อนเริ่มต้นถูกแสนถูก บางที่อาจเริ่มต้นผ่อนเพียงแค่เดือนละ 5,000 กว่าบาทเท่านั้น

สมัครที่นี่

ผ่อนสบาย ถูกกว่าเช่า แค่ช่วงแรก

สิ่งที่ทำให้หลายคนติดกับดักหนี้สินบ้านโดยที่ไม่ทันได้รู้ตัวด้วยซ้ำไป เป็นเพราะว่าเมื่อเปรียบเทียบค่าผ่อนบ้านขั้นต่ำกับค่าเช่าแล้ว ดูยังไงผ่อนบ้านก็ถูกกว่าเห็นๆ แถมจ่ายเงินไป เรายังได้บ้านเป็นของตัวเองอีกต่างหาก หลายคนลืมคำนึงถึงเรื่องดอกเบี้ยไป เมื่อทุกอย่างในช่วงเริ่มต้นราบรื่นไปซะทุกอย่าง มันเลยทำให้เราไม่เห็นปัญหาที่กำลังรออยู่ในอนาคต นั่นก็คือหลังจากที่หมดช่วงโปร 3 ปีแรกของธนาคาร และเราต้องผ่อนด้วยดอกเบี้ย MRR ที่ขึ้นลงตามสภาวะเศรษฐกิจ แล้วแต่ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะประกาศเมื่อไหร่ 

บางคนตัดสินใจแก้ปัญหาด้วยการผ่อนเท่ากันทุกเดือนไปเลย แต่เดือนไหนที่ดอกเบี้ยสูง เท่ากับว่าเดือนนั้นเราจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้นกว่าเดิม และเงินต้นลดลง ทำให้ปิดหนี้ช้าไปอีก ถึงจะมีเครื่องมือที่ช่วยให้การผ่อนบ้านสบายขึ้นกว่าเดิมอย่างการรีไฟแนนซ์ แต่ก็ต้องไม่ลืมเหมือนกันว่า 3 ปีแรกที่เป็นอัตราดอกเบี้ยคงตัว บางธนาคาร บางโปรโมชัน อาจมีการปรับเพิ่มจำนวนเงินชำระในแต่ละงวดด้วย มันจึงกลายเป็นบ่อเกิดของปัญหาที่ทำให้เริ่มต้นผ่อนสบาย แต่สุดท้ายแล้วก็จบลงด้วยการผ่อนไม่ไหวในที่สุด 

หากใครไม่ได้วางแผนการเงินดีๆ ไม่มีเงินเก็บ ยิ่งเกิดโอกาสสูงที่จะกลายเป็นปัญหาหมุนเงินไม่ทัน พอผ่อนต่อไม่ไหว และขาดส่งไปนานๆ ปัญหาจะตามมาเป็นขบวน ทั้งดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้ ค่าติดตามทวงถามหนี้ ยิ่งเราไม่ส่ง หนี้สินยิ่งพอกพูนขึ้นกว่าเดิม บางคนปัญหาอาจจบลงด้วยการโดนยึดบ้านกันเลยทีเดียว แต่แค่ยึดบ้านอย่างเดียวยังไม่จบเท่านั้น เพราะถ้าหากบังคับคดีนำเอาบ้านของเราไปขายทอดตลาด แล้วราคาที่ได้มานั้นเป็นจำนวนเงินที่ต่ำกว่าหนี้สินคงเหลือของเรา เจ้าหนี้สามารถอายัดเงินเดือน หรือรายได้บางส่วนของเราได้ด้วย กลายเป็นปัญหาเรื้อรัง ต้องใช้หนี้ส่วนที่เหลือต่อ ทั้งที่บ้านไม่ใช่ของเราแล้ว

ไม่อยากติดกับดักหนี้สิน ต้องพิจารณาก่อนซื้อบ้านให้ดี

บ้านเป็นภาระก้อนใหญ่หากเราตัดสินใจซื้อ สำหรับคนที่มีงบประมาณจำกัด ไม่มีเงินดาวน์ ในช่วงแรกเราอาจจะผ่อนสบายก็จริงอยู่ แต่หลังจากนั้นมันอาจจะกลายเป็นปัญหาตามมาได้ ยิ่งถ้าเรามีปัญหาการเงิน ขาดรายได้ หรือจำเป็นต้องใช้เงินฉุกเฉินขึ้นมา ทำให้ไม่สามารถนำเอาเงินที่มีอยู่ไปผ่อนชำระหนี้บ้านได้ มันก็จะกลายเป็นปัญหาเรื้อรังที่แก้ไม่จบไม่สิ้น ก่อนที่เราจะซื้อบ้านจึงต้องพิจารณาให้ดีก่อน โดยสิ่งที่ต้องพิจารณา ดังนี้

• ความจำเป็น

วิธีที่จะช่วยให้เราพิจารณาถึงความจำเป็นว่าเราต้องซื้อบ้านไปเลย หรือควรจะเช่าบ้านไปก่อนดี หากในตอนนี้คุณอาศัยอยู่กับครอบครัวอยู่แล้ว หรือต้องการจะย้ายออกมาอยู่คนเดียว แต่ยังไม่มีความคิดที่จะสร้างครอบครัว อนาคตยังไม่แน่นอนว่าจะอาศัยอยู่ที่ไหนเป็นหลักเป็นแหล่ง มันอาจจะไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการซื้อบ้านสักเท่าไหร่ 

หากมีเงินเก็บ เราขอแนะนำว่าให้เอาไปลงทุนสร้างกำไรไปก่อนจะดีกว่า แต่ในกรณีที่เราคิดจะสร้างครอบครัวแล้ว หรือทำงานในต่างจังหวัด และตั้งใจว่าจะอยู่ที่นี่ไปยาวๆ พิจารณาดูแล้วว่าตนเองสามารถแบกรับค่าใช้จ่ายระยะยาวได้ ไม่มีโอกาสได้ย้ายไปที่ไหนอีก ราคาผ่อนบ้านโดยรวมตั้งแต่ต้นจนจบมีความคุ้มค่ามากกว่าเสียเงินเช่าบ้าน ก็ถือว่ามีความจำเป็นต้องซื้อบ้านเหมือนกัน

• ความพร้อมด้านการเงิน

สิ่งที่สำคัญที่สุดที่จะชี้ชะตาว่าเราสามารถซื้อบ้านได้หรือไม่ หรือจะต้องเช่าบ้านไปก่อน ต้องคิดด้วยว่าหากเกิดสถานการณ์อะไรขึ้นมา เราจะสามารถจัดการกับมันได้อย่างอยู่หมัดหรือไม่ สมมุติว่าเราซื้อบ้าน 1 หลัง ราคา 2 ล้านบาท กู้สินเชื่อโดยมีอัตราดอกเบี้ยประมาณ 6% ต่อปี กู้เต็มเวลา 30 ปี เท่ากับว่าเราต้องผ่อนธนาคารเริ่มต้นที่ประมาณ 10,000 บาทขึ้นไป 

จากนั้นก็มาพิจารณารายได้ของเรา หากเรามีรายได้เดือนละ 30,000 บาท ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนไม่ควรเกินกว่า 40% จากรายได้ นั่นก็คือ 12,000 บาท เท่ากับว่าเรามีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ แต่ก็ต้องคิดด้วยว่าหากเกิดอะไรขึ้นในอนาคตจนทำให้ขาดรายได้ แล้วเราจะทำอย่างไรให้ยังคงสามารถผ่อนบ้านต่อไปได้ตามปกติ 

สำหรับใครที่พอพิจารณารายได้แล้ว ปรากฏว่าค่าผ่อนบ้านดันเกินกว่า 40% จากรายได้ หมายความว่าช่วงนี้คุณอาจจะยังไม่เหมาะสำหรับการซื้อบ้านสักเท่าไหร่ ถึงเช่าบ้านจะแพงกว่า แต่มันก็ไม่ใช่ภาระในระยะยาว หากหาที่ใหม่ที่ราคาถูกขึ้นกว่าเดิมได้ เราก็สามารถย้ายได้เลยในทันที เกิดปัญหาอะไรขึ้นมาก็ยังพอจัดการได้ โดยที่ปัญหานั้นไม่เรื้อรัง ไม่มีปัญหาเข้าเนื้อที่ทำให้เกิดความเสียหายต่อไปในอนาคต

สรุปแล้ว ซื้อบ้าน ถูกกว่าเช่า จริงหรือไม่ คำตอบก็คือไม่เสมอไป สำหรับบางคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่จังหวัดใหญ่ เป็นจังหวัดท่องเที่ยว เช่าบ้านอาจราคาสูงมากจนซื้อผ่อนเองอาจถูกกว่าในระยะยาว แต่สำหรับคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่จังหวัดทั่วไป การเช่าบ้านอาจถูกกว่าผ่อนเอง ถึงแม้ว่าราคาต่อเดือนช่วงแรกมันจะดูสูงกว่าก็ตาม แถมมันยังเหมาะสำหรับคนที่ยังไม่คิดจะสร้างครอบครัว อนาคตยังไม่แน่นอนว่าจะไปจบลงที่ตรงไหน เช่าบ้านอาจเสียเงินมากกว่าเล็กน้อย แต่มันก็ช่วยเพิ่มอิสรภาพทางการเงินให้กับเราได้เหมือนกัน เพราะเราไม่ได้เป็นหนี้ เพียงแต่มีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่เท่านั้น