ข้อคิด ก่อน กู้ซื้อที่ดินเปล่า

ทุกคนล้วนต้องการมีทรัพย์สินเป็นกรรมสิทธ์ของตนเองเพื่อเป็นหลักประกันใช้ในชีวิตในยามที่ไม่สามารถหารายได้เพื่อเลี้ยงตนเองได้ จึงทำให้ต่างพากันขวนขวายหารายได้จากหลายทางและเก็บสะสมไว้เพื่อการลงทุน ในสินทรัพย์ต่าง ๆ ให้เกิดผลตอบแทนที่งอกเงยขึ้นมาซึ่งถือว่าเป็นวิธีการหนึ่งที่เพิ่มพูนรายได้เสริม การลงทุนมีหลายวิธีด้วยกัน อาทิ การลงทุนในเงินฝาก การลงทุนในกองทุน การลงทุนในประกันชีวิต การลงทุนในหุ้น การลงทุนในทองคำ การลงทุนในสังหาริมทรัพย์และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อ่านเพิ่มเติม : รวยกับที่ดิน ทรัพย์สินที่มั่งคั่ง

การลงทุนในสินทรัพย์ดังกล่าวอาจได้จากหลายแหล่งเงินทุน ทั้งจากแหล่งเงินทุนส่วนตัวหรืออาจเรียกว่าแหล่งเงินทุนภายใน อันประกอบไปด้วย รายได้จากการทำงาน รายได้จากมรดก รายได้จากผลกำไรหรือผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุน และแหล่งเงินทุนภายนอกอันเป็นแหล่งเงินกู้ยืมที่ได้จาก ญาติพี่น้อง เจ้าหนี้นอกระบบ รวมถึงสถาบันการเงินต่าง ๆ หากการลงทุนในสินทรัพย์ได้มาจากเงินทุนส่วนตัวก็มักจะ ไม่เกิดต้นทุนทางการเงินจากการที่ต้องนำเงินดังกล่าวไปลงทุน แต่หากใช้เงินทุนจากการกู้ยืมแล้วก็มักจะเกิดภาระ ที่ต้องจ่ายชำระคืนตามกำหนดซึ่งได้ตกลงกันไว้ในวันที่ทำธุรกรรมการกู้ยืม

อย่างกรณีการ กู้ซื้อที่ดินเปล่า เพื่อการลงทุน เก็งกำไรหรือเพื่อการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวในอนาคต ซึ่งการกู้ซื้อที่ดินเปล่าเนื่องจากมีหลายวัตถุประสงค์ทำให้การให้สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าจึงมีหลายลักษณะตามการนำไปใช้ ดังนั้นแล้วก่อนการกู้ซื้อที่ดินเปล่าผู้กู้ควรมีหลักการคิด ดังต่อไปนี้

วัตถุประสงค์ในการกู้ซื้อที่ดินเปล่า

การขอสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อที่ดินเปล่ากับสถาบันการเงินหรือบุคคลใด ๆ ผู้กู้จำเป็นต้องบอกวัตถุประสงค์การกู้ให้ชัดเจนแก่ผู้ให้กู้เพื่อจะได้จัดสรรการกู้วงเงินสินเชื่อได้ถูกประเภท ซึ่งสิ่งนี้มีผลต่อสัดส่วนวงเงินที่ปล่อยกู้ การผ่อนชำระอย่าง งวดการผ่อนชำระจำนวนเงินที่ผ่อนชำระต่องวด อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย ดังนั้นแล้ววัตถุประสงค์การกู้จึงเป็นสิ่งที่มีความสำคัญ ที่ผู้กู้ควรต้องทราบตั้งแต่แรก โดยวัตถุประสงค์การกู้ยืมในการกู้ซื้อที่ดินเปล่า เช่น เพื่อการรีไฟแนนซ์จากสถาบันการเงินอื่น เพื่อการซื้อทรัพย์สินที่รอการขาย เพื่อการปลูกสร้างที่อยู่อาศัย/เพื่อการปลูกสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขาย / เพื่อการปลูกสร้างอาคารสำนักงานโกดังเก็บสินค้า/เพื่อการปลูกสร้างบ้านจัดสรรในอนาคต เพื่อการซื้อเป็นทางเข้าออก เป็นต้น

แหล่งเงินกู้ยืม

การกู้ยืมเงินสามารถหาได้จากหลายแหล่งซึ่งต่างก็จะมีเงื่อนไขในการปล่อยกู้ที่แตกต่างกันไป ตามศักยภาพของ ผู้ปล่อยกู้อย่างความมั่นคงของผู้ให้กู้ / สภาพคล่องทางการเงินของผู้ให้กู้ / ความเสี่ยงและปริมาณเงินที่ปล่อยกู้แล้วให้กับลูกหนี้เงินกู้เดิม โดยสิ่งเหล่านี้จะมีผลต่อจำนวนเงินที่ปล่อยกู้ อัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขที่เจรจาตกลงกัน ดังนั้นแล้วเพื่อให้การกู้เงินเป็นไปตามมาตรฐานสากลและมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่เป็นธรรม สามารถให้วงเงินกู้และมีเงื่อนไขต่าง ๆ ที่มีความสอดคล้องตามความสามารถของในการชำระหนี้ของผู้กู้ ก็ควรที่จะหาแหล่งเงินกู้ที่มีมั่นคง มีชื่อเสียง เป็นที่ยอมรับ มีสภาพคล่องทางการเงินสูงและไม่มีความเสี่ยงที่แหล่งเงินกู้จะประสบปัญหาซึ่งจะมีกระทบต่อผู้กู้หาก มีการเรียกหนี้คืนก่อนกำหนด

ความสามารถในการชำระหนี้

การกู้ซื้อที่ดินเปล่าเหมือนกับการกู้ยืมเงินอื่นทั่วไปที่เมื่อถึงกำหนดระยะเวลาตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาก็จำเป็นต้องผ่อนชำระเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยจ่ายคืนแก่ผู้ให้กู้ แต่หากเมื่อใดที่ไม่สามารถจ่ายชำระได้ตรงตามกำหนดหรือไม่ตรงตามจำนวนที่ตกลงกันไว้แล้วก็จะเกิดภาระหนี้ประเภทหนึ่งเกิดขึ้น นั่นคือ เงินต้นและดอกเบี้ยค้างชำระ พร้อมดอกเบี้ยผิดนัดชำระ ซึ่งเป็นสิ่งที่เพิ่มต้นทุนทางการเงินของสินทรัพย์ที่ลงทุนไปให้เพิ่มมากขึ้น ดังนั้นแล้วผู้กู้ควรจะต้องบริหารจัดการ ด้านการเงินของตนเองให้มีสภาพคล่อง โดยการวางแผนแหล่งที่มาของเงินเพื่อจ่ายชำระ เช่น จากรายได้เงินเดือน จากเงินเก็บสะสมและลดค่าใช้จ่ายบางประเภทที่ไม่จำเป็นลงหรือขยายระยะเวลาการซื้อทรัพย์สินประเภทอื่นออกไปเพื่อให้มีกระแสเงินสดเพียงพอในการจ่ายชำระหนี้ก่อน อย่างไรก็ตามหากมีภาระหนี้ประเภทอื่นด้วยก็ต้องพิจารณาความสำคัญก่อนหลังว่าเงินกู้ประเภทใด มีต้นทุนทางการเงินหรืออัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าก็ควรต้องผ่อนชำระก่อนและหากเงินกู้ใดมีเงินที่ต้องผ่อนชำระต่องวดสูงกว่าก็อาจจะต้องผ่อนชำระก่อนเพราะการคิดอัตราดอกเบี้ยจะคิดแบบลดต้น ลดดอกเป็นส่วนใหญ่ก็จะทำให้ผู้กู้มีภาระหนี้ที่น้อยลง

คุณสมบัติในการกู้ซื้อที่ดินเปล่า

การกู้ซื้อที่ดินเปล่านอกจากจำเป็นต้องทราบวัตถุประสงค์ในการกู้ยืมแล้ว คุณสมบัติของผู้กู้เป็นสิ่งที่ผู้ให้กู้นำมาพิจารณาด้วยเช่นกัน เพราะสิ่งนี้จะแสดงถึงศักยภาพความสามารถของผู้กู้ที่จะบ่งบอกว่าเมื่อให้วงเงินสินเชื่อไปแล้ว จะสามารถชำระเงินในอนาคตตามที่ได้ตกลงกันได้หรือไม่ โดยคุณสมบัติทั่วไปของการให้กู้ซื้อที่ดินเปล่า ประกอบด้วย

• อายุของผู้กู้ (จะต้องมากกว่า 20 ปีขึ้นไป)
• ระดับรายได้
• อาชีพ
• หลักประกัน (ที่ดิน หรือ สิ่งปลูกสร้าง หรือ อสังหาริมทรัพย์อื่น หรือ บุคคลค้ำประกัน )

ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นข้อมูลเบื้องต้นในการกำหนดระยะเวลาการกู้ จำนวนเงิน ที่ผ่อนชำระและอัตราดอกเบี้ย ดังนั้น หากมีคุณสมบัติดังกล่าวครบตรงตามที่กำหนดก็สามารถกู้ยืมได้ โดยเฉลี่ยแล้วอัตราเงินกู้สูงสุดจะให้ประมาณ 70-90% ของราคาประเมินที่ดินเปล่าหรือตามราคาที่ซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าราคาใดจะต่ำกว่ากัน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันของทั้งสองฝ่าย (ผู้กู้และผู้ให้กู้)

หากการกู้ซื้อที่ดินเปล่าบางช่วงเวลาผู้กู้มีปัญหาไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนดแต่จากประวัติที่ผ่านมาไม่มีการผิดนัดชำระและเป็นการกู้ยืมจากแหล่งเงินทุนที่มีความมั่นคงอย่างสถาบันการเงิน การกู้ยืมดังกล่าวก็อาจสามารถผ่อนผันเจรจาเพื่อลดการผ่อนชำระอย่างเช่น ขยายระยะเวลาการผ่อนชำระหนี้ ลดอัตราดอกเบี้ยหรือลดอัตราดอกเบี้ยผิดนัดได้ เพื่อให้ตนเองมีสภาพคล่องทางการเงินขึ้นเพื่อการชำระหนี้ให้เป็นปกติในอนาคต