การขอสินเชื่อบ้านใครว่ายากแล้ว การอดทนผ่อนจนครบกำหนดสัญญานั้นยากยิ่งกว่าหลายเท่า เพราะสินเชื่อบ้านนั้นเป็นสินเชื่อที่มีระยะเวลาการผ่อนชำระคืนที่ยาวนานมาก เรียกได้ว่านานที่สุดในสินเชื่อทุกประเภทเลยก็ว่าได้ บางคนผ่อนตั้งแต่หนุ่มจนแก่ยังผ่อนไม่หมดก็มี หนึ่งในเรื่องที่เป็นที่สนใจของคนที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ก็คือเรื่องของการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง ค่างวดก็จะได้น้อยลง หรือไม่ก็ผ่อนจบเร็วขึ้นกว่าเดิม
ถึงแม้ว่าการรีไฟแนนซ์บ้านส่วนใหญ่แล้วจะมีเงื่อนไขของดอกเบี้ยที่น่าดึงดูดใจมากกว่าหนี้บ้านที่เรากำลังผ่อนอยู่ ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้คนหันมารีไฟแนนซ์บ้านกันมากขึ้นก็ตาม แต่ก่อนที่จะตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน ก็มีสิ่งที่เราจะต้องคิดพิจารณาให้ดี เพื่อให้การรีไฟแนนซ์บ้านของเรานั้นคุ้มค่าและได้ประโยชน์อย่างแท้จริง
เราไปดูกันค่ะ ว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่เราต้องคิดคำนึงถึงให้ดี ก่อนคิดรีไฟแนนซ์บ้าน
- รีไฟแนนซ์เพื่ออะไร ก่อนคิดรีไฟแนนซ์เราต้องถามตัวเองก่อนว่าเราต้องการรีไฟแนนซ์ไปเพื่ออะไร เช่น เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง เพื่อให้ได้วงเงินสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น เพื่อให้ยืดระยะเวลาการผ่อนนานออกไป เพื่อให้ผ่อนต่อเดือนน้อยลงเพื่อให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น เพราะวัตถุประสงค์ของการรีไฟแนนซ์จะเป็นตัวกำหนดรูปแบบของการรีไฟแนนซ์ของเราว่าสินเชื่อใหม่นั้นเราจะผ่อนเท่าเดิม ผ่อนมากขึ้น หรือผ่อนน้อยลง และเราต้องผ่อนนานขึ้น หรือหนี้หมดเร็วขึ้น
- ความคุ้มค่าที่ได้จากการรีไฟแนนซ์ การรีไฟแนนซ์ไม่ใช่ของฟรี แต่มีค่าใช้จ่าย ซึ่งเราจะพูดถึงในลำดับถัดไป ดังนั้นการตัดสินรีไฟแนนซ์จึงเป็นเรื่องที่เราจะต้องได้ประโยชน์และความคุ้มค่าจากการรีไฟแนนซ์ เพื่อคุ้มกับค่าใช้จ่ายที่เราต้องเสียเพิ่มขึ้นด้วย เช่น ถ้าเรารีไฟแนนซ์เพื่อต้องการดอกเบี้ยที่ถูก เราต้องคิดคำนวณให้ดีว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทั้งหมดตลอดระยะเวลาสัญญาที่เหลืออยู่นั้นต้องคุ้มค่ากว่าจริง ๆ ไม่ใช่อัตราดอกเบี้ยจูงใจแค่ระยะแรก 1-2 ปีเท่านั้น แต่หลังจากนั้นก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงเหมือนเดิม แบบนี้ก็ไม่ได้เรียกว่าคุ้มค่าอย่างแท้จริงค่ะ ที่สำคัญอย่าลืมนำค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ไปหักลบเพื่อคิดคำนวณความคุ้มค่าจากดอกเบี้ยที่ลดลงด้วย
- ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ อย่างที่ว่าไว้ข้างต้นว่าการรีไฟแนนซ์ไม่ใช่ของฟรี แต่มีค่าใช้จ่ายซึ่งค่าใช้จ่ายจากการรีไฟแนนซ์นั้นเป็นหน้าที่ของผู้ขอสินเชื่อที่จะต้องจ่าย ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์บ้าน มีดังนี้
- ค่าปรับกรณีไถ่ถอนหลักประกันก่อนกำหนด ธนาคารและสถาบันการเงินมักมีข้อกำหนดในเรื่องค่าปรับกรณีไถ่ถอนหลักประกันก่อนกำหนดนี้ไว้ ส่วนใหญ่จะเป็น 3 ปี ดังนั้นถ้าเราตัดสินใจรีไฟแนนซ์ก็อาจต้องเสียค่าปรับให้กับธนาคารเจ้าหนี้ปัจจุบัน ในอัตราประมาณ 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ
- ค่าใช้จ่ายการขอสินเชื่อใหม่ กับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ที่เราทำเรื่องรีไฟแนนซ์ก็มีค่าใช้จ่ายเช่นกัน เช่น ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าหลักประกัน ค่าธรรมเนียมในการใช้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ค่าธรรมเนียมการทำประกันอัคคีภัย (ถ้ามีการทำประกันอัคคีภัยกับสถาบันการเงินเดิม สามารถเปลี่ยนผู้รับผลประโยชน์เป็นสถาบันการเงินใหม่ได้)
- ค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน การรีไฟแนนซ์ก็เหมือนเป็นการกู้เงินก้อนใหม่เพื่อไปปิดหนี้เก่า ดังนั้นจึงต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดจำนองใหม่ ในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ และมีค่าอากรแสตมป์อีก 0.05% ของวงเงินกู้ด้วย
ค่าใช้จ่ายจากการรีไฟแนนซ์อาจมีมูลค่ารวมกันสูงถึงเป็นหลักแสนบาทได้ และเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย ณ ช่วงเวลาที่เรารีไฟแนนซ์บ้านทันที ดังนั้นคนที่คิดจะรีไฟแนนซ์ก็ต้องมั่นใจว่ามีเงินก้อนหนึ่งไว้เป็นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ด้วย
- ยอดหนี้และระยะเวลาที่เหลือ สำหรับหนี้บ้านที่เหลือยอดหนี้ไม่มาก หรือเหลือระยะเวลาในการผ่อนอีกไม่นาน เช่น ไม่เกิน 1-2 ปี การรีไฟแนนซ์ส่วนใหญ่มักจะไม่ค่อยคุ้มเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ตามที่ว่ามา ดังนั้นการเลือกผ่อนกับสถาบันการเงินเดิมต่อ หรือรอให้มีเงินก้อนมาโปะหนี้ให้จบ น่าจะเป็นทางเลือกที่ดีและคุ้มค่ากว่าการรีไฟแนนซ์
- มีแผนขายบ้านในอนาคตอันใกล้ ส่วนใหญ่ก็ไม่ค่อยมีใครรู้อนาคตหรอกว่าเราจะต้องขายบ้านในระหว่างที่ผ่อนอยู่หรือไม่ แต่อย่างไรถ้าเรามีแผนหรือโครงการที่จะขายบ้านออกไปในอนาคตอันใกล้ เช่น ไม่เกิน 2-3 ปี ก็ไม่ควรรีไฟแนนซ์บ้าน เนื่องจากเหมือนเป็นการเริ่มต้นนับระยะเวลาหนี้ใหม่ ทำให้เมื่อมีการปิดหนี้เร็วกว่ากำหนดในสัญญาตามเงื่อนไขของธนาคารก็จะถูกคิดค่าปรับในอัตรา 2-3% ของยอดหนี้ที่เหลืออยู่ด้วยนั่นเอง
ขอยกตัวอย่างของการคิดคำนวณว่าเพื่อตัดสินใจว่าจะรีไฟแนนซ์บ้านดีหรือไม่ จาก http://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/เตรียมตัวก่อนขาย/รีไฟแนนซ์บ้านดีหรือไม่-เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์-vs-ไม่รีไฟแนนซ์ ที่มีการคิดดอกเบี้ยให้เห็นว่าจากวงเงินกู้บ้าน 3,500,000 บาท ผ่อนไป 3 ปี เหลือหนี้อยู่ 3,257,972.69 บาท ถ้าผ่อนกับที่เดิมต่อเดือนละ 22,000 บาท ในอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR-0.25% เท่ากับต้องจ่ายค่างวดอีก 29 ปีหนี้จึงจะหมด และดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายหลังปีที่ 3 เป็นจำนวนเงินรวม 3,596,093.68 บาท
แต่ถ้าเลือกรีไฟแนนซ์กับที่ใหม่ จ่ายค่างวดเท่ากันคือ 22,000 บาท แต่เงื่อนไขดอกเบี้ยเปลี่ยนไป เป็นงวดที่ 1-9 คิดอัตราคงที่ 1.29% ต่อปี งวดที่ 10-36 คิดอัตราคงที่ 5.75% ต่อปี หลังจากปีที่ 3 คิดที่ 6.15% ต่อปี เมื่อคิดคำนวณจะเห็นว่า เมื่อรีไฟแนนซ์หนี้จะหมดเร็วกว่าโดยผ่อนเพียงแค่ 24 ปีเท่านั้น และดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทั้งหมดตลอดอายุสัญญาก็อยู่ที่ 2,257,094 บาทเท่านั้น เท่ากับว่าประหยัดดอกเบี้ยไปได้เป็นเงินล้านกว่าบาทเลยทีเดียว และยังจ่ายหนี้หมดเร็วกว่าถึง 5 ปีด้วย ค่าใช้จ่ายจากการรีไฟแนนซ์บ้านให้มากอย่างไรก็เป็นหลักแสนเท่านั้น กรณีนี้ถ้ามองในแง่ดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนก็ถือว่าคุ้มค่าที่จะรีไฟแนนซ์ได้ค่ะ
แต่ก็อย่าลืมพิจารณาถึงปัจจัยอื่น ๆ ของการรีไฟแนนซ์ตามที่ว่ามาข้างต้นอย่างครอบคลุมด้วย เพื่อให้มั่นใจว่าการตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้านของเรานั้นให้ประโยชน์และคุ้มค่าจริง ๆ ค่ะ
